中国商业地产的问题实质是区域、产品、价格的失衡。对于开发商而言，解决这一问题需两大核心能力：一是运营管理能力，二是资金融通能力。

　　过去十年商业地产供应量从面积上看年复合增长率达到24％，而居民消费支出的年复合增长率是12％，从在建项目规模看，未来几年的供应增长似有加快的趋势，但未来居民消费支出增长却没有加速迹象。

　　中国商业地产的问题实质之一是区域失衡。一线城市的市场相对健康，其中北京、上海、广州和深圳主要得益于这些城市人口的流入、第三产业的发达以及相对较高的本地消费能力和细分客群，对商业项目的需求起到了有效的支撑。

　　真正问题集中的是二线城市，从存量看，成都、沈阳、天津、济南、郑州以及长三角城市前几年都已有大量商业项目入市；从增量看，在2013年商业土地供应最高的前20个城市中，二线城市供地6000万平方米，占比达84%，未来2－3年将有2亿平方米左右项目集中入市，其人均商业面积大有赶超一线城市之势，但这些城市在第三产业发展和人均消费能力方面与一线城市无法相比，因此无法为商业项目投资者带来合理租赁回报，其风险可见一斑。

　　问题实质之二是产品失衡。在近几年商业地产开发中最集中的类型莫过于城市综合体。有统计数据显示，2015年中国50大城市综合体面积将达5.6亿平方米，较2013年增长77%。其中综合体面积非住宅部分超过1000万平方米的城市达到25个，许多二线城市综合体在面积和数量上均超过一线城市。

　　然而在第三产业欠发达同时又缺乏区位优势的地方发展综合体是过早透支土地效能的行为，其必然导致写字楼物业空置率高、回报低的现象。而作为需求最大的社区商业比例明显偏低，即使作为住宅配套开发的社区商业也往往由于回笼资金的目的而销售，或者由于缺乏运营团队而空置。由于综合体开发需要很高的资金周转，在融资成本高企、变现速度降低的情况下，不能不让人担忧烂尾综合体项目是否会成为城市的伤疤。

　　问题实质之三是价格失衡。由于缺乏金融工具支持，过去地产开发基本采用现金流滚资产的发展模式。项目中的商业物业往往给开发商带来高溢价收益，特别是在住宅销售不佳的时期，商业物业越发成为项目的变现工具。

　　然而真正适合销售的商业物业应该是成熟商业街的商铺及少部分底商，把所有商业都设计为散售产品是利用了投资者投资机会的匮乏和不懂商业的现实，导致价格大部分严重透支，有些项目回报期要超过百年，从以前的一铺养三代变成三代养一铺。尽管从开发方和银行信贷的信息看买铺者很少使用贷款，因而不用担忧坏账问题，但是因不懂经营而导致的商业资源闲置和因不满回报而引发群体事件的问题可能无法回避。

　　面对以上问题，未来政府部门还需加强土地控制与规划。政府应该加强土地科学规划与控制，在新城镇发展以产业规划为龙头、商业配套为支持的产住商新城模式，在老城以优化产业、升级配套为发展模式。

　　对于开发商而言，解决以上问题需两大核心能力：一是运营管理能力，二是资金融通能力。未来商业地产格局的品牌集中度将逐步提高，华润、凯德等未来都会通过并购及管理输出进行发展。拥有好项目的小开发商不要盲目扩张，因为资金风险而不是项目风险会越来越高，而单一项目的成功是难以复制的，如有下一步的投资机会必须以精选项目、精做项目为前提，以利润率而非短期现金流为诉求。

　　（作者系九洲远景商业管理机构董事总经理）

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