王石表示，未来万科可能会引入一批战略投资者，实现国际性，但现在不会马上进行扩股
■本报记者 王 峥
6月25日，万科H股正式在港挂牌交易，成为继中集集团和丽珠集团后，第三家完成B转H方案的内地上市公司。
截至收盘，万科A报8.13元/股，涨幅为0.49%；H股万科企业报13.28港元/股，较开盘价下跌1.92%，与B股最后交易日(即6月3日)收盘价9.85元/股(折合12.41港元/股)相比，上涨7.01%。
此前，里昂证券的研究报告曾指出，万科股价过去三个月跑赢同行，不排除上市初期或跟随内地在港上市房企股价向下调整。不过，据不完全统计，自今年5月份起，关于万科A的32份研报中，几乎全部为“买入”或“增持”评级。
申银万国在其报告中就表示，目前万科A股估值仅相当于50%净资产折价，0.9倍2014年PB，4.9倍2014年PE，较板块平均水准至少低两成；而万科B股虽然已较A股溢价逾两成，但与中资地产领头羊中海外相比，仍便宜15%。
内地楼市面临数年调整期
对于本次转板，万科方面表示，成功登陆H股市场，在显著改善原B股投资者交易环境的同时，也为万科全面对接国际资本市场提供了契机。这也是继2013年首次进军海外市场后，万科在国际化战略上的又一重大举措。
万科董事会主席王石则指出，本次转板虽然没有发行新股，但在港上市对万科品牌有很大帮助，且将降低融资成本，例如发债成本只有内地的一半。
同时，王石还表示，虽然内地楼市转弱，但集团仍将按计划销售，暂无意调整销售目标。此外，由于担心内地楼市存在泡沫，王石也认为内地楼市有必要调整，现时放缓主要是内地经济转型所致，有关部门不应针对楼市推出大规模刺激措施，应让楼市软著陆，才能健康发展，预期内地楼市未来将持续调整，时间在2年到4年间。
据悉，此次上市的万科H股股票总数为13.15亿股，占万科总股本的比例为11.94%。按上市首日开盘价13.66港元/股计算，万科H股市值约179.6亿港元。
H股提供更大平台
万科方面表示，B股对于万科早期发展曾经起到重要作用。正是通过发行B股，万科得以接触到境外资本市场更先进的治理理念和管理经验，为公司之后的良性发展打下基础。
但随着万科成长为全球最大的住宅开发企业，H股市场体现出更大的吸引力。王石表示，2014年是万科第四个十年发展期的开端，香港作为国际金融中心，相信将为万科下一个十年的发展提供更高的起点。
万科总裁郁亮也指出，H股的成功上市，是万科和投资者共同的期盼。相比B股市场，H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势，在香港上市，将让更多的境外投资者认识万科，了解万科，为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。
今年前5个月，全国商品住宅销售额同比下降10.2%。但万科在整体成交放缓的情况下，销售仍然保持稳步增长。1月份-5月份，万科累计实现销售金额815.2亿元，同比增长16.2%。
对此，郁亮表示，无论短期还是长期，万科对行业的总体判断都是谨慎乐观。尽管行业轻松赚钱的时代已经过去，市场短期的波动在加大，但中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。从黄金时代到白银时代，房地产行业由飞速增长转为平稳增长，但平稳增长也是美好的，未来行业的发展会更加成熟、健康。
万科一季报显示，公司全年竣工量将基本符合年初计划，2014年的业绩将保持稳健的增长。
积极转型应对变化
在保持稳健增长的同时，万科也在积极转型以应对行业变化。
在业务上，万科正在从“盖有人住的房子”转向“盖有人用的房子”。郁亮表示，从纽约、旧金山、香港、新加坡这些国际化大都市的情况来看，这些城市尽管已经高度成熟，但仍然能不断为房地产创造发展机会。万科的策略，就是在城市发展中找到自己机会，为城市发展做配套服务。
在经营上，万科也在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式。今年以来，万科开始积极尝试“小股操盘”模式，通过输出管理和品牌，摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。郁亮认为，白银时代，随着竞争日益激烈，房地产行业重新组合的趋势已经开始，而凭借万科的经营实力和品牌号召力，公司有望通过合作发挥更大优势。
为打造更加扁平高效的组织架构，同时进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系，万科也在尝试推出合伙人制度。目前，在项目层面，万科已经推出项目跟投机制；在集团层面，万科也已启动了合伙人持股计划，自5月28日以来，代表万科1320名事业合伙人的盈安合伙连续出手增持万科股票，根据最近一次公告数据，盈安合伙所持有的万科A 股股票已占万科总股本的1.92%。
此外，在挂牌现场，王石还透露称，“未来万科可能会引入一批战略投资者，实现国际性，以保证万科的健康发展。但是现在不会马上进行扩股，同时，之前有过合作关系的投资者会优先考虑”。
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