沙太南路地王施工正如火如荼。

梅花园20号地块目前完全没有动静。

同宝路地王目前施工动静小。

海珠区南洲路大沙围地块目前依然水静鹅飞。 王荔珏摄

    曾经的地王不赶进度慢慢施工,如企业资金周转有问题或被迫以低价入市

    为何地王项目总是当时风光，日后艰难？不得不让人想起网络名言“秀恩爱，死得快”。地王项目也往往是开发商拿到手之时春风得意，等到施工销售时左右为难——卖便宜了赚不回本金，卖贵了市场难接受，好好的地块生生变成烫手山芋。中原地产研究部统计数据显示，2013年下半年以来，在全国合计40个一二线城市出现了总价及单价地王合计60宗，特别是以北京为代表的一线城市，出现的地王数量更是超过30宗。然而，在今年整体楼市前景相当不乐观的情况下，似乎地王项目也难掩焦虑和憔悴。

    有业内人士分析，2013年下半年出现的全国各地地王，都会面临基本无利润的风险，因此不排除这些项目会拖延时间入市，但如果企业资金周转有问题，则不得不被迫让地王项目低价入市。

    各个地王有本难念的经

    前不久，昔日全国总价地王亚运城一批单位降价销售，让人看到地王风光背后的无奈。其他大城市的地王项目日子也未必好过。有媒体报道，5月30日晚间，中国中冶发布公告称，中冶置业将把南京金名城置业有限公司100%股权以约25.39亿元价格转让给北京龙湖中佰置业有限公司。

    公告显示，龙湖地产接盘的金名城置业的资产是6块地，规划建筑面积达到了38.3万多平方米。以此计算，龙湖地产所拿地块平均楼面价仅为6527元/m2，而中冶置业2010年9月份拿下的1号地的平均楼面地价为5929元/m2。这意味着，仅从楼面地价看，从中冶拿地至今近4年的时间里，该地块每平方米升值空间仅600元左右。至此，中冶耗资256亿元拿下的南京下关巨无霸地王项目被肢解，1号地分多块转让，2号地遭政府收回，3号地自己开发。

    而北京万柳区域的知名住宅地块也被爆成交两年仍未入市，项目被开发商的工作人员称“还在磨砺中”，预计该地块推出后售价会超过13.5万元/m2。而去年相当出名的农展馆地王也被指悄无声息。当时该地块楼面地价高达73099元/m2，成为北京新单价地王。

    另外，2013年中粮以23.6亿元总价拿下的孙河地王，剔除配建部分后，商品住宅部分楼面地价高达4.84万元/m2。然而，此前进入该区域的几家开发商的拿地成本仅从2万~2.9万元/m2不等，销售价格在6万元/m2左右。而中粮孙河地王也还没有入市消息。还有合景泰富在2011年6月高价买下的北京崇文门菜市场商业金融地块，在拿地3年后仅是一个坑，也被媒体爆出有“囤地”嫌疑。当时该地块楼面地价也在4万元/m2以上，创下当时的北京单价地王纪录。

    广州2013年地王入市进展缓慢

    记者近日也兵分几路前往2012年~2013年期间出现的多个广州区域地王项目以及单价地王项目了解项目进展。从实地可以看出，2012年被开发商获得的地王项目进展还算顺利，有的已经通过了规划审批，预计今年第四季度亮相的可能性颇大。而2013年5月之后，在当时楼市热浪逼人情况下被开发商高价拍得的地王项目则未见明显动工迹象。比如佳兆业集团获得的广州大道北同宝路项目，时隔一年，目前还在土地平整过程中。而广州单价地王海珠南洲路项目也仍然水静鹅飞。

    尽管各个地王项目因为这样或者那样的原因施工进度未如人意，但也有开发商表示，去年获得地王项目的房企肯定会“慢工出细活”，一方面是因为这些地块单价不菲，肯定要做高附加值的大户型产品，没必要像做“刚需”盘那样追求速度；另一方面，在如今的市场环境下，拖慢项目的入市速度，度过最困难时期，不排除2014年9月、10月后楼市会有回暖可能。因此，估计2013年下半年出现的几个地王项目会到2015年才会陆续亮相。

    文/表格：记者 陈白帆

    南洲路地王：仍处在前期规划中

    去年5月23日下，广州城建开发南沙房地产有限公司(越秀地产)以24.6亿元的最高保密地价、4.2万平方米的竞配建面积夺得海珠区南洲路大沙围地块，扣除保障性住房后楼面价34590元/m2，成为当时广州的新地王。

    近日记者现场所见，南洲路1026号地块紧邻海珠与番禺之间的珠江水道，这里江景开阔，且南向望江。尽管该地块处在繁华的海珠，但相对于整条南洲路车来车往的繁忙景象，地块所在的位置却还有幽静的感觉，途经的车辆并不多。而围闭的地块内并没有动工的现象。

    翻查当时的土地出让合同要求，当中有一条：南洲路1026号地块将在一年内交给越秀地产。据此因素，该项目尚未动工也在情理之中。从地块现状来看，地块南面为珠江，东面为工厂和农田，穿过农田即可抵达珠江御景湾，西面为沥滘大沙村。目前该地块已经处在平整完毕的状态，并不存在拆迁之类的难题，如果开发商规划方案通过的话，预计很快可动工。

    据越秀地产相关人士透露，目前该项目仍处在前期规划当中，因此，具体方案尚难以公布。有市场人士就直言，尽管目前该项目的规划尚未公布，有一点可以肯定的是，基于具有南向望江这一稀缺资源，加上地价的不菲，因此，该项目无疑将定位为舒适型的高端住宅产品。

    近期，尽管番禺楼价大幅下滑，但从网易统计的数据看，过去三个月内，海珠区的住宅成交均价并没有变化，依然维持在2.81万~3.14万元/m2区间的水平。像与该地块相邻的罗马家园“龙禧”组团，目前尽管有世界杯的“20万抵100万”优惠，但整体均价依然维持在3.2万元/m2，较其去年5月底开盘时的价格并没有任何变化。 记者 王荔珏

    广州大道北三地王均已围蔽

    沙太南地王动作最快

    去年的五六月份，广州大道北板块绝对是市场关注的焦点，在这片区域诞生了三个地王，2013年5月6日，同宝路住宅地块被佳兆业以总价18.67亿元、配建6.68万平方米保障房竞得，扣除保障性住房后折合楼面价2.56万元/m2。5月23日，佳兆业再次以地价7.9865亿元，竞配建面积19600平方米夺得白云区沙太路梅花园20号地块，该地块楼面地价达到24167.8元/m2。6月18日，恒大地产以地价23.09亿元，竞配建52400平方米拿下沙太南路配件厂地块，计入3000元/m2保障房建安费用，总成本24.662亿元，住宅部分建筑面积144779平方米，折合楼面均价26696.5元/m2。时隔一年，上周六距离三个地王都不太远的时代花生Ⅱ开盘，推出楼王单位，均价在2.5万元/m2，对比一下价格就会发现，“面粉贵过面包”的情况再次出现，尤其是在目前楼市转冷，降价风吹个不停的时候，这些地王现状如何？记者近日实地探访发现，三地块均已是围蔽施工状态。

    记者 刘丽琴

    沙太南路地王：规划十多栋小高层 绿化率31%

    沙太南路配件厂地块虽然是三块地中出让最晚的，但进展速度比同宝路地王快。地块与合生云山熹景仅一墙之隔，目前也处于围蔽施工的状态，在围墙上咖啡色装饰砖上仍能看出恒大的LOGO标志，地块内挖掘施工正进行得如火如荼。广州市规划局的信息显示，地块的规划6月5日已被批准，详细规划批后公示显示，地块将配建幼儿园、学校，幼儿园用地面积是1800平方米，学校用地面积是12000平方米，将建2栋20层的保障性住房、3栋18层高住宅楼、12栋17层高住宅楼、1栋16层高住宅楼，项目的绿地率高达31%，显然也是走豪宅路线。据业内人士透露，项目前期策划人员已介入，预计成本价至少在3.8万元/m2以上才有利润。

    纵观广州大道北的三块地王，都具有地段位置好，区域配套成熟的优势，并离地铁不远，交通便利，尤其是梅花园地块和沙太南路地块就紧挨着已经相当成熟的怡新花园、合生云山熹景，生活氛围浓郁，同宝路地块则在这方面稍逊一筹，因此也是现阶段进展最慢的项目。据中原地产怡新分行高级营业经理萧赞介绍，目前合生云山熹景的二手房均价在2.8万元/m2，怡新花园则略低一点，事实上，在售一手楼盘时代花生二期虽然报出2.5万元/m2的均价，但成交价也以两万七八为主，现在这个区域的价格基本是这一水平。

    满堂红合一分店店长卢俊平表示，去年地王成交之后的一两个月区域内二手楼价涨了20%~30%左右，直到去年11月涨速才降下来，但今年以来，至6月区域内二手房成交量大跌，怡新花园、云山熹景几个月只有数套单位成交，现在业主心态有明显的分化。据悉，去年五六月份，梅花园的楼梯楼单位至少要1.9万元/m2，而目前1.8万元/m2就可以成交，因为地王的存在，放盘的业主普遍对区域价值比较看好，但受大环境影响，急需用钱的业主在价格上会有让步的空间。

    对于区域未来的行情，萧赞表示，从区域供应量、配套、发展空间来看，还有向上的空间，地王项目上市也仍需要一段时间，价格估计要比现在区域均价至少跳升1万元/m2，如果单价在3万多元，在市区盘中仍较有竞争力。

    梅花园地王：小区规划舒适 但无施工迹象

    梅花园20号地块完全没有动静，从现场来看，该地块与沙太南路配件厂地块仅一路之隔，分列在怡新路东西两侧，距离地铁三号线梅花园站约七八百米。梅花园20号地块虽然围蔽了，但看不到房企的相关标识，整个地块相当平整，但没有施工迹象，地块北部区域还有另外一块工地正在施工，据业内人士介绍，这是某酒店的自有用地。记者查询发现，广州市民防办公室网站上显示，“白云区沙太路梅花园20号地块天御项目居住小区防空地下室建设申请2014年1月已经办结”。从广州市规划局网站上的信息可见，地块的规划2013年12月31日已经被批准，规划显示，地块北部区域，即靠近怡新花园的部分，将建1栋地上21层的保障性住房，建筑面积是20586.20平方米，2栋地上19层地下2层的住宅楼，建筑面积60268平方米，整个小区配有健身场所、老人服务中心、文化活动站等，从规划图来看，建筑物楼距相当开阔，小区是人车分流的设计，绿地和健身场所比例相当大，显然是豪宅的配置。去年拍卖会结束后，佳兆业方面曾表示，该地块可远眺白云山，交通区位优越，出行方便，周边居住配套完善，拥有省一级学校等资源，区位优势明显，有信心打造出白云区域的标杆性住宅项目，从规划设计来看，确实是相当舒适。

    同宝路地王：围墙做品牌宣传 施工无实质进展

    从时间来看，同宝路地王是出让时间最早的，但从现场动工状态来看却不是动作最快的。记者在现场见到，同宝路地块已经围蔽起来，围墙上有鲜明的佳兆业品牌宣传广告来彰显身份，地块就在同和小学附近，旁边紧挨一个加油站，距离地铁三号线同和站也不太远，地块周围没有什么在售楼盘。从现场看，整个地块已经相当平整了，只有几台掘土机在工作，偶尔可以听到挖掘施工的声音。去年，在拍地后，佳兆业第一时间发布消息称，“公司此次所获的白云区住宅地块，地段条件优越，区位优势明显，公司有信心打造出白云区域的标杆性住宅项目。”据悉，该地块最快也要等到明年才有推货的动作，目前项目正忙于平整地块，发展商仍未确定最终设计方案。

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