虽然推出了较出位的招数，但楼盘的客流量并不多

▲楼盘外围并未见“两年回购”的选出

    楼事调查

    文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

    楼市不景气？那想办法托市又如何。为了让买家加快入市的决心，开发商奇招迭出。除了降价、首付分期之外，近日，广州天河区有楼盘承诺两年内可原价回购。除了这些开发商有心之举，《广州市引进人才入户管理办法实施细则》、以房养老的试点政策也在近日出台，在无意中或多或少地对买家心理构成一定的影响。

    现场实录 原价回购，两年后重出江湖

    怕买了房价下跌？没关系，开发商承诺两年后按原价回购。推出“两年后原价回购”的是位于广州天河区粤垦路的日出·观山。但是，该承诺的仅限于没在房管局办理网签的单位。

    据了解，日出·观山是从2009年开始开发，之前已开发两期，现在推出的是第三期三栋两梯四户单位，总货量约200套。“估计会在6月底或7月开盘，如果在6月28日前落筹，还有额外优惠。”现场的销售人员说，

    之前有媒体报道说，在在建的楼宇看到印有“两年原价回购”字样的海报贴在外墙上，但羊城晚报记者到场时，却没有发现这一海报。“有些东西，只可以做但不可以讲的。”一位地产同行说。

    记者在现场看到，三期即将推出的单位包括73平方米以及134平方米两种户型，带装修售价预计3万元/平方米起，有物业管理人员说：“均价大概在三万五左右。”由于粤垦路附近没有在售的一手住宅，所以很难进行比价，但该楼盘三期被周边密集的住宅包围着，楼距较近，在景观方面明显不如该此前推出的、可西望燕岭公园的一、二期单位，该楼盘在2011年二期单位就卖完，当时的均价为2万元/平方米。在现场，一位来自天河的看房者说，如果单价三万元左右还可以接受，三万五左右就有点偏高了。

    “市场上不是有很多买家担心降价吗？我们承诺两年后原价回购，等于让他们打消这个后顾之忧了。”现场的销售人员说。此时，在临时售楼部内，一名穿T恤衫的中年男子正半躺地斜靠在沙发上大声打电话：“我们推出回购措施是很有新闻价值的，我看你们可以做个全版的专题报道了！”从他的言语和神情来看，显然是在跟媒体通电话。

    实际上，这并非该楼盘首次推出原价回购措施，在2011年推二期时，就已经试用过此招。记者从现场工作人员处打听到，2010年9月29日“国五条”出台后，很多人因此一下子没了购房资格，为了争取到这一部分的消费者，该盘就回购承诺。“想投资又没有资格买的人可以先买下房子，等升值后内部转名获利，当时有人一下子就买了很多套房子，赚了不少钱。”

    当然，这次回购和此前有不同，因为此前选择回购的买家只能一次性付款，而现在开发商给出的条件更宽松，买家可以在两年内分四期付清房款，购房后在一个月和半年内缴付房款30%，一年内和两年内分别缴付房款的20%。

    “我们和购房者将签署协议，不会在房管局的网站上进行网签，购房者觉得价钱适当的时候，可以将房产交给我们转卖，转卖成功后，只会收取原业主少量的手续费，但不会向购房者收取费用。如果两年后没有合适的转手价，该房产也可以由开发商回购，但是只给本金，不给利息。”现场的销售人员说。

    专家点评 不就是不想降价吗

    “为什么以承诺回购的方式保证房产不降价？其实不就是不想房子降价。”说到近日收到市场关注的住宅回购事件，中原地产项目部总经理黄韬一针见血地说，“其实，类似的销售手法以前也加过，不过多半发生在中小房企或是一些项目公司，大企业一般不会这样，这种企业本身的企业信誉度就相对较低，买家的权益很难受到保障。”

    黄韬说，选择这种做法，其实是属于不想降价又想卖楼的手段，现在估计很难取得良好的销售效果。“成熟的买家都不太欢迎这样的操作模式，还不如直接降价更实际一些。”

    特别提醒 游走于法律边沿，买家存在诸多风险

    据了解，早在2012年，广州市国土房管局就表示将严厉打击炒筹转名行为，一经发现将对开发商进行严厉的批评和惩罚。那么这种回购的行为是否涉嫌违规？

    对此，合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江说，因为没看到发展商的合同版本，所以只能提醒消费者，如果合同写的只是回购而不是转名，开发商有可能在法律框架下实现这一行为：“一般的合同会约定，房产的认购期为7天，但类似的合同可以约定，认购期长达两年，这样在理论上合同就可以合法地成立了。而且，现在规定外地人在广州要居住三年后才能买房，这样一来，可能在两年签正式合同之时，这部分买家就有了购房资格，对这一类买家还是有一定吸引力的，对担心楼价下跌的买家同样如此。

    不过，黎文江提醒说，开发商能按原价回购，只是理论上的最佳情况，但具体到退房时资金如何返还，是否有延误，就很难说了。

    北京大成（广州）律师事务所的郑文双律师说，其最大的风险是在于，很难保证所购房产未来是能切切实实转到买家名下。黄韬也同意这一观点，因为推出此销售措施的本来就不是很知名的大房企，光靠一纸还不知道是否合法的内部合同，很难防止开发商将房子转卖他人，“在我看来，两年后广州房产继续上涨的可能性是很大的，这样消费者的权益就可能更没保障了。”

    郑文双具体分析了然后有可能出现的情况：房产销售没有在房管局备案，如果有人愿意出更高的价钱，很难保证开发商不会卖给第三人。如果第三人已经对房产进行备案、公示的话，那作为已经登记备案的第三人，其权益会受到保护，而第一个买家即使是自住性质，也将面临无房可用的局面，日后恐怕只能通过诉讼来让开发商补充自己的经济损失了。但是如果找不到开发商、又或者是开发商没有财产可执行，那消费者即使赢了官司也无法得到任何的赔偿。

    房屋已经抵押给他人的情况也类似，若这一抵押是经过备案的，如果未来房产有纠纷，清偿时也会优先给已经登记备案的贷款债权人，开发商有拖欠工程款项的情况也类似，一旦发生法律纠纷，这些房地产企业的债务都是优先让购房者获得清偿的。“只是，扣除了这么多可能的欠款之后，房产的余值还有多少，消费者又有多少保障？”郑文双说。

    如果购房者本身由于限购等原因不具备购房资格，那后果可能更为严重，开发商完全可以因为合同的约定不符合现有法律、法规规定为由，申请合同无效，这样消费者只能要回自己原来付出的钱和少量的利息了。

    “房价涨还是跌，属于市场行为，不要贪便宜，这样会因小失大，损失更大。”黎文江提醒。

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    那些年在淡市中“威过”的高招

    莫到君行早，更有早行人。如今淡市中我们见到的一些颇为出位的营销着数，其实很多年前，我们也曾经看到过。

    返租回报

    上世纪90年代，返租回报几乎是每一个商铺项目都会采取的销售策略，一是因为靠单打独斗小投资者很难在几年内将商铺整体做旺，而且，非自用型的买家也希望能够获得更为便利的回报。不过，由于之后曾出现过多起开发商不兑现承诺，承诺返还的租金没有继续支付，卖完房子后就跑路的行为，因此该策略后来被明令禁止。不过，如今这一做法近期又再度频现，只是返租资金可能在买房时就一次性扣除。

    无理由退房

    2001年前后，当时城启集团旗下的荔港南湾就曾经推出过“无理由退房”活动，非常类似现在的开发商回购承诺。当时荔港南湾所处的南岸路还有发电厂、煤场等存在，居住环境并不理想，楼盘刚开售不久，为了让买家对楼盘有充足的信心，开发商特别推出了无理由退房的促销措施。

    十年保修

    按照我国的现行规定，除了基础和主体建筑部分是按住宅的合理使用年限保修之外，住宅其他不同部位的保修年限为2-5年不等。不过，元邦集团当年推出其首个开发楼盘——元邦航空家园时，就推出过“十年保修”承诺，因为该公司是做工程起家，老板对自己的工程质量很自信，这一承诺也确实助其较快地提升了知名度和销售速度。

    （梁栋贤）

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    没那么简单！

    详见B13

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