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    2014年即将过半，过去的这半年，炙手可热的楼市出现了戏剧性的转变：楼市交易惨淡，库存却节节攀升，为业绩焦虑的开发商、代理行都在苦思促销妙招……卖房人烦心，买房人也很苦恼，各种促销风生水起，到底是要赶快出手还是再等等看？

    “涨价”、“日光”、“地王”仿佛就是昨天的事，不过转眼间，“下跌”、“观望”、“博弈”、“维权”等关键词就纷纷登上了各家门户网站的首页，市场从红脸到黑脸的转变如此迅速，而在这部楼市大戏中，不同身份的主演、配角们的表情变化也是精彩纷呈、耐人寻味。

    ■本报地产评论员 刘莉 方力卓 朱凌琳

    ■第一幕戏

    小小案场上演“四国大战”

    领衔主演：销售顾问

    王猛进入房地产行业已有4年了，期间，他参与过金地自在城、保利香槟国际、莱蒙水榭春天等多家品牌楼盘的销售，每次业绩都是数一数二，因而年纪轻轻就被人称为“猛哥”。王猛现在在河西一家楼盘做销售，作为资深的一线销售人员，王猛对于楼市的冷暖变化也最有体会。

    “和许多楼盘一样，今年项目也做了不少拓客的活动，进科技园、去明基医院外展，买房送油卡等等，以前很少有这样的活动，优惠更别提了。”不仅如此，王猛说案场的代理公司也由去年的2家变成4家，小小的案场上演起“四国大战”，还有末位淘汰制，深感“压力山大”。

    市场不好，项目的销售业绩也没往常那么牛了。虽然5月底的一次开盘，该项目推出的355套房源曾1小时去化一半，揽金4亿，但要知道放在去年，它可是托关系都一房难求的神盘。“去年1个月至少能卖到100套以上，今年月成交能有50-60套就不错了。”这样的行情下，原本赚得盆满钵满的销售员薪酬也相应缩水了一半，不过见惯楼市沉浮的王猛也看得开，“就当做是对自己的一种锻炼吧”。

    ■第二幕戏

    以前坐等客户上门 现在频繁出击

    领衔主演：房产策划

    河西某楼盘的房产策划向笔者大吐苦水，“今年的客户相比去年要计较得多。”该房产策划人员表示，不像去年很多时候都是客户在抢房子，今年很多客户都会有各种借口不买，比如有的客户觉得时机不对啊，有的客户会说自己手上现在没有足够的现金等等。

    这个时候营销策划就会针对客户的不同情况做解决方案。“比如有些客户说自己手头资金不足，我们就推出了一成首付的活动，比如有些客户说时机不对，那我们可能就会创造时机，推出限时限价的活动等等。”该策划人员表示，因为市场竞争激烈，在营销上也会更多倾听客户的声音，顺应客户的变化，帮助客户解决问题。

    另一家商业项目的房产策划人员则表示，以前是等着客户上门，现在则是房产策划想着怎么带领销售人员走出去，包括策划各种各样的拓客活动，把产品主动推出去。“之前做活动多是在售楼处做大型活动，造造声势，大概一个月只有一两次的样子。现在几乎每两天就要做一次活动，唱歌跳舞发礼品之类的。”该房产策划人员告诉笔者，他们近期还做了一个项目的小沙盘，经常把这个小沙盘搬到社区和商场去巡展。

    当然，这种时候对销售人员的要求有所提高，要力争服务好每一个到场客户，“因为每一个客户都很珍贵”，该房产策划表示，现在售楼处几乎每两三天都要做一次培训，“没客户的时候就培训售楼员。”

    ■第三幕戏

    一天6个楼盘 轮番电话“轰炸”

    领衔主演：开发商

    刘川的买房计划原本定在今年4月，由于资金没到位，拖延了一个月，没想到这一等，市场行情完全逆转了。“原本周末去中介，看房的人很多。隔了1个月之后去，门店冷冷清清的，中介见我又回头看房，特惊喜。回来后，当天至少打了5-6个电话催我下定。”

    同时刘川也发现，1个月的时间，原本扶摇直上的新房价格也出现了松动，“之前在板桥的一家楼盘看盘，基本没什么优惠可谈，后来销售员打了好几通电话给我，称售楼处有个神秘大优惠，让我一定去看看。”

    现在，刘川经常会收到各大售楼处的促销电话和短信，一成首付、半价抢房、买房送宝马等等。最多的一个周日，刘川甚至接到了6家楼盘的电话，江宁、江北、仙林的盘都有，让他不堪其扰，“我估计是房子不动了，开发商着急了。”

    最近听说城东有楼盘甚至开出了“8”字头，价格一下子回到5年前，刘川买房更淡定了，“接下来估计降价的楼盘越来越多，再等等，有合适的就出手，打算在年前完成买房。”

    ■第四幕戏

    月入过万的好日子远去了

    领衔主演：二手房中介

    王玉全是中原地产奥体新安江街店的一名经纪人，尽管目前的二手房市场不太景气，但王玉全每天仍然忙得不可开交，只不过这次换成了卖新房。王玉全所在的中原地产一直都有新房销售业务，但近两个月来，门店新房的销售比重却从先前的10%-20%上升到60%-70%，大有反超二手房之势。

    这个月，王玉全已着手了两套新房的销售，“现在奥体不少新房促销力度大，选择多，价格又有优势，相比之下，二手房很多不满5年，总价高税负重，加上贷款难，客户存在观望心理。很多客户看不到合适的二手房，我们就推荐去新房看看。”

    能说会道的王玉全算是门店的销售“明星”，但很多初入中介的新人就没这么幸运了。“去年市场好，随便卖卖都能月薪过万，但现在新人过来，很长时间只能拿到2000元的底薪，干不了多久就离职了，人员流动非常频繁。”

    ■第五幕戏

    车多人少 “黑的”也打价格战

    领衔主演：黑车司机

    从地铁2号线底站的出口一出来，就能看到不少马自达、面包车甚至小轿车停在路边，看到有人出来，本来或闲聊或低头看手机的车主们立刻一窝蜂地围上来，热情地招呼你去坐他的车，王健也连忙掐掉手里的烟，挤上前去。

    王健专门在地铁站附近做载客生意的时间不算长，大概一年多。王健说，因为附近有好几家楼盘在售，所以坐他车的不少都是看房人，还有去远一些的句容看房的。

    “去年我刚做这行的时候，跑一趟仙林湖15元，要是去句容，至少20元起步。”因为去年看房人多，连工作日都不间断，要是周末的时候，更是忙得不可开交，王健说，别看自己干的是蓝领的活，一个月的收入“那可比坐办公室的白领都多”。

    王健坦言，今年的生意不如去年火了，有的时候等一天都带不到什么人，因为车多人少，现在连他们都打起了“价格战”，面包车卖出了公交车的价，每人只要两块钱，开轿车的王健收入也相应减少了。

    不过让他开心的是，最近几周，去仙林湖看房的人又慢慢多起来了，“听说是开发商降价了”。

    ·评论

    你看，你看 楼市的脸

    又到了年中盘点的时候，但对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言，今年上半年的各项指标看上去并不美。

    仅就南京而言，网上房地产的统计数据显示，截至6月24日，南京楼市上半年卖房30386套，同比去年大跌26.5%。与此同时，南京楼市的库存量，从年初的35552套，到6月24日的41684套，猛增了17.2%。

    再看南京房价，365地产家居网对今年上半年南京97家主力在售楼盘的调查显示，有48家楼盘价格出现了上涨，还有4家楼盘价格下跌，而去年122家主力在售楼盘中，有82家上涨，占比近7成，而且从涨幅上看，开发商也都“克制”了很多，以微涨居多。

    各项数据无一不在印证，楼市正在“变脸”。多数专家都认为，这样的调整和变化是符合市场规律的，清华大学房地产研究所所长刘洪玉就表示，去年那么高的涨幅和成交量是不可能持续的，“哪有那么多韭菜可割？”

    市场步入调整期已经是不争的事实，而且与往年因为政策因素导致的市场萧条不同，这一次的调整是在政府没有任何加码调控状况下市场自发的反应，是市场的调控之手在发挥作用，正因为此，本轮调整周期和调整深度可能较以往更长。

    王石在万科B转H股上市仪式后甚至称，房地产市场调整期可能会持续2-4年，甚至更长时间。

    下半年的楼市会否“入冬”，让我们拭目以待。

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