编者按：
一晃，2014年过去了一半。
房地产企业在过去的半年里喜忧参半。万科半年的销售额已经过了千亿，绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达等企业继续领跑。而第二、三梯队房企业绩增长剧烈分化。
上半年，不断更新的调控环境和变幻莫测的市场环境下，楼市真跌和“假摔”的争议开始变得异常激烈起来。
来自国家统计局的数据显示，5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，时隔两年 再次出现半数城市房价环比下调的现象，下降城市既有二、三线城市，也有一线城市。而时代周报记者在走访调查时发现，第二季度，一些房地产企业在半年报的压 力下，拿出一部分楼盘加大了推盘量和折扣的力度，手持现金的购房者在开发商看似苛刻的条件下(一周之内付全款才能享受某一价格)，依然有大量人员纷拥抢 购，让人惊叹市场的承接力之强。开发商在迅速回笼资金后，迅速地把价格调高。上海易居研究院数据也称，5月份，一线城市新房成交均价环比上涨3.7%。
与此同时，6月，多个城市却传来多个项目销售飘红的利好消息：北京的泰禾1号街区二期开 盘，数千名客户排队等候数小时，最终逆势热销461套；安徽合肥，恒大中央广场开盘25.6亿元；北京亦庄，金茂悦数十套房源去化高达8成，单套总价 500万起；南昌莱蒙都会，405套房源半天卖出400套，开盘价比预期上扬5%，一切都被人说成是楼市回暖的信号。
我们估且撇开真跌还是假摔的争议不谈，今年以来，已有十多个城市出台政策，直接或间接地 挽救房地产市场。呼和浩特市更是一波三折地下文取消限购，江苏无锡、海南海口等城市的买房送户口，广东佛山、安徽宣城、芜湖等调高了公积金贷款额度，广西 南宁、安徽铜陵、浙江宁波及辽宁沈阳等城市明确松绑“限购”……
新近出现的变动是，广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。这些城市虽然并未直接针对楼市政策进行调整，但仍然出台了被称作“变相救市”的措施，主要表现为“放宽户籍门槛”，放松外来人员入户限制。
各地这种通过户籍政策改革的做法实为曲线救市，希望通过“抢人”来刺激地方楼市，市场有 望得到有效的提振，下半年的房地产形势或有所好转。但预计行业加快调整的态势不会改变，一、二线城市购房人的看跌情绪仍没有被救市政策的出台和局部市场的 利好消息驱散，考验期仍在持续。因而在众多分析人士的眼中，房地产企业还是应该调节好产品结构，掌控推案节奏，采取更大力度的价格策略以博得市场的主动 权。而购房者也应该抓住这次楼市的调整机会，挑选到心仪的房子。
地王故事，从来不乏好的桥段。
作为名噪一时的全国总价地王，广州亚运城自2010年开盘以来，经历了楼市过去4年来的种种起伏。在楼市拐点论敏感期，曾以降价应对调控的亚运城再次高举促销大旗。6月初，亚运城部分房源跌破1万元/平方米，以几乎“腰斩”的方式促销，这引发中国房地产业震动。
亚运城降价背后的真相是，2010年拿到预售证的一期尾盘清货。此前，这些楼盘因为严重的质量问题而饱受业主诟病。
促销后的几天内，亚运城操盘方广州利合房地产开发有限公司(下称“利合公司”)提出申请进行规划调整，在总建面、容积率不变的情况下，拔高部分楼栋的高度，这已是利合公司操盘以来第二次调整规划。不少市场人士更是将其举动视为调高容积率而降低开发成本，是逆市自救行为。
作为曾经的业绩神话，亚运城曾在开盘3个月内迅速回笼45亿元，但随后盛况不再，在至今的45个月内，亚运城累计销售金额仅112亿元。接下来的亚运城，如何消化剩余的巨大体量，成为待解难题。
地王滞销
端午期间，亚运城山海湾(原技术官员村)推出70余套特价房源，最低售价为9800元/平方米，这是该组团自推出以来首次报价跌破1万元/平方米，较该组团去年1.5万-1.6万元/平方米的售价降幅超过30%。
“一线城市出现这样幅度的降价，有点出乎意料。”广州市社会科学院高级研究员彭澎如是说。时代周报记者从亚运城售楼处了解到，“山海湾”此次降价，开发商主要意图就是要将2010年拿到预售证的一期尾盘清货，这部分特价房源已售罄。
“山海湾的低价，其实达到了一石二鸟的目的。开发商即能快速回笼资金，也能制造舆论，吸引关注度，” 熟悉亚运城项目的业内人士刘浩(化名)对时代周报记者透露，在房价僵持、经济下行的微妙时刻抛售，亚运城也是撒娇给领导看，表表态。
曾几何时，亚运城以“政府的女儿”角色面市。对于广州而言，亚运会是一个再拾荣耀的重要契机，而第一次引入了“亚运城”的概念，也是落点在新城打造上。但为解决资金难题和后续运营，广州市政府决定引入社会资金进行亚运城的整体建设。
富力、碧桂园、雅居乐在此刻选择入局。2009年12月22日，这三家民营房企联合体以255亿元的天价竞拍亚运城，创造了世纪地王纪录。他们获得 的，不单是整个亚运城的后期建设土地，同时拿下了已建成的技术官员村、媒体村及运动员村的房屋销售权，可在亚运会开幕前销售。半年后，这块世界地王蛋糕重 切，中信地产、世茂房地产共赴盛宴，亚运城开发格局自此变为“3+2”。
2010年9月26日，世纪地王亚运城开盘，一时间万人空巷。广州花园酒店和富力盈信大厦等销售点外迎来了近5000市民排队，一天卖掉1000套 的业绩被誉为中国房地产界的销售神话。在当时，亚运城几乎是用“盲婚哑嫁”的非常规营销方式造就了这个神话。业主根本无法到现场看房子，只能坐在大巴车上 在外围转圈。
在成功开盘后，亚运城一度成为了业界津津乐道的营销案例。2010年，亚运城以年售3878套房和年成交金额过45亿元荣登广州楼市成交套数和成交金额双料冠军。
但随着市场大环境的风云变幻，这种销售盛况再未出现。
“就在亚运城开盘的3天后，史上最严厉调控政策出台，首付提升至三成，限购令出台后楼市开始进入调控深水区，” 广州知名房地产专家韩世同对时代周报记者说，亚运城差不多是作为全民炒房时代的终结者，房源滞销，投资客被套牢。
2011年至今，亚运城主要以销售一期8000余套现房存货为主，直到去年下半年，才推出天誉组团。时代周报记者查询网易房产数据中心发现，亚运城 在2010年后销售快速降温，2011年共销售1687套，2012年下降至1347套。截至今年6月30日，亚运城已售8779套，未售2913套。
质量问题多多屡被声讨
相比三年前，亚运城的销售价格也鲜有涨动，低于眼下番禺区约1.6万元/平方米的销售均价。事实上，2011年后亚运城房价便一蹶不振，从开售之初 的1.3万-1.4万元/平方米下探到1万元/平方米出头，最低卖过9000多元/平方米。虽然后期建设的新盘天誉均价维持在1.3万元/平方米左右，但 前景其实并不乐观。
“首期就是8000余套现房，给谁都是一个巨大的挑战，”广州中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者说，超大货量，对楼价来说，本身就是一个不可避免的压力。
如何吸引客源，这是当务之急。“亚运城现在的处境很尴尬，它不像广州城内的一个板块，而像周边三线城市的郊区大盘，离市中心远，无政策利好，人口导入缓慢，板块缺乏成长动力和想象，投资自住两不宜，” 方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志对时代周报记者如是说。
据他介绍，亚运会结束后，虽然开发商还在不断开发项目，但政府对配套建设并不给力，亚运城周边的市政配套建设基本停顿下来。此外，亚运城一期8000套房源中，有相当比例的投资客。人气不旺导致亚运城周边的商业招不到商，商业配套跟不上人更不愿意来，这是一个恶性循环。
6月中旬，时代周报记者走访亚运城时发现，这里缺乏银行、餐饮、药店等基本生活配套，日常采购仅有一家华润万家，业主买菜仍需到地铁海傍站旁的小型肉菜市场上购买。出行非常不便，接驳公交要等上20分钟左右。
事实上，顶着“地王”的巨大光环，“亚运城”诞生之初就引来了世人广泛关注，广州市重点办曾宣称将把该项目打造成“广州示范性居住小区”。但因质量 问题，“示范小区”却招来业主的集体声讨。时代周报曾报道过，在一期业主陆续收楼后，发现墙面渗水、开裂，地板发霉、开裂、空鼓不平，瓷砖开裂等众多装修 问题。据一名业主公开的一组照片显示：由于过于潮湿，地板腐烂，竟然还长出了蘑菇，有业主无奈地戏称“收楼收到蘑菇大礼”。
而目前，亚运城因不能兑现“买房落户和就读省一级小学”的承诺，再一次引发业主的集体维权。
“亚运城本是城市形象项目，口碑却被做差了，”邓浩志认为，突破口应该还在价格上，以价换量才能保证销售，“价格十分到位，还是会有人接盘。”
提高容积率套利
这显然不是亚运城故事的全部，转折点或要到来。
在这个巨无霸项目里，除了亚运赛时已建成地块外，还有8大地块，规划中标注为A、B、C、D、E、F、G、H。在2011年1月整体移交给利合公司进行管理和建设至今，亚运城已两度申请调整规划，并顺利获得通过。
2011年3月，亚运城D地块申请调整住宅高度，从原来的120米调高至170米。在纠葛了近三个月之后，这起增高事件最终尘埃落定获批。
2014年6月，亚运城剩余7幅地块的规划调整被“打包”一起进行。6月19日，亚运城修详规调整在广州市规划局网站上进行了批前公示：
在总建面、容积率保持不变的前提下，为了强化水域景观以及空间序列，亚运城在临生态绿地、水面与公共开敞空间(砺江涌南岸及莲花湾水道沿岸一线、水系两侧)建筑调整为60-80米，其余用地建筑高度按170米高控制，比之前最高拔高50米，最高将修建56层的超高住宅。
此外，亚运城还明确了E、F、G、H四大预留地块的建设指标，其规划总用地面积达70万平方米，占项目总用地的三成多，规划总建筑面积约250多万 平方米，将采取高容积率开发模式，综合容积率在3.63-5.97不等。除此，亚运城还对区域内学校、商业等配套布局进行优化。
在楼市拐点论敏感期，亚运城的规划调整被纷纷解读，不少市场人士更是将其举动视为逆市自救。
“任何调整规划的行为都是与利益直接挂钩的，没有开发商愿意白折腾，”有广州当地开发商人士孙杰(化名)对时代周报记者表示，建筑高度增加，按照现 在的建筑审查办法，会逼着开发商提高住宅的抗震和防火性能，单位面积的建筑成本会几何式增加。地王的地价本身就已经非常高，没有更大利益驱动，大家又怎会 做亏本买卖？
孙杰说，在保持容积率不变的情况下，增高一定程度上也是为了偷空间，向空间要利润。拔高后的高层建筑能拥有更好的视野景观，每平方米可以卖贵几百元，也等于是让高价拿地者变相解了套。
黄韬也对时代周报记者说，亚运城的首期产品是普通住宅的定位，而拔高后则有条件包装成豪宅，大幅提升售价。
邓浩志也表示，亚运城前期的开发成本约为1万元/平方米，而开盘均价在1.2万元，基本就是成本价，开发商利润空间很小。如今，市场对亚运城的前景普遍不看好，楼价下跌，跟政府谈判调整规划并调高部分楼栋容积率，主要也是希望通过冲淡楼面地价，从而降低开发成本。
对于上述观点，广州市规划局相关工作人员则进行了反驳，他说，由于亚运城地块的建筑体量太大，早在地块出让时就已经明确了开发商可以采取分期开发的策略，亚运会赛时建设一部分，赛后再根据市场需求建设一部分。
上述工作人员说，本次剩余住宅地块的规划，是在全部住宅面积、各自绿地、学校、商业公建配套面积均不变化的前提下做的，因此绝对不存在政府为了救开发商让其提高容积率、增加住宅建筑面积的情况，只是开发商根据市场的情况，在之前政府给定的范围内调整开发模式。
低效的利合
此刻，主角利合公司在思考什么？
在眼下的销售中，亚运城是否还会以价换量？规划调整一旦获批，公司又有着怎样的开发计划表？
时代周报与利合公司五大股东进行沟通，但接连受挫，未能拿到答案。
“五家公司已达成一致，在亚运城相关信息传达上不过多发言，”雅居乐相关负责人向时代周报记者透露，所有事宜由利合公司独立负责。富力方面亦坦承， 在几家股东注资后，利合一直是独立运作亚运城项目，由于接触不多，并不清楚亚运城具体情况。碧桂园方面也透露称，公司扮演的是一个财务投资的角色，未参与 具体开发，在公司广州区域内的楼盘统计中，均未算上亚运城这个项目。此外，世茂方面也表示，在公司内部例行的营销分析会上，都没有出现过亚运城的身影。
5家股东平均持股20%的格局是否被打破，现在还不明晰。项目有无主导方，目前看来也还是个谜。在整个采访过程中，利合公司却始终未露面。时代周报 记者联系利合公司媒介负责人李小姐采访，其称正在休假，不清楚交接她工作的人是谁，而时代周报记者多次电话及发短信给利合公司常务副总刘天宇，均未获得回 复。
在利合公司的工商资料中，仅显示，这是一家注册资本达7.5亿港元的中外合资公司，注册时间为2010年2月5日，企业法人是富力董事长李思廉。
“利合公司处理销售及售后危机不够成熟，整体效率上还赶不上一般的开发商，”有广州另一名开发商人士对时代周报记者说，利合由5家开发商组建而成， 各家开发商派出主要管理人员进驻各部门，并在此基础上对社会招聘人员进行重新构架。但整个亚运城项目的运作给人相对混乱的感觉，尤其部门之间的协调速度， 以及新招聘人员素质等方面，在危机事件处理及公关处理层面问题多多。
在黄韬看来，五大股东联手仅仅带来表面上的强大，没有产生协同效应。五大房企个性都很强，互补性也不是很突出，这么大的项目在一起做，没有明显的主次股权过于平均，也没有领导核心，极易造成意见不统一的情况，难以形成有序的合作关系。
一位接近利合房地产的业内人士也向时代周报记者证实，项目由五个股东作决定，导致流程复杂，内部效率较低，每次开会都各有各的意见，一项决策要经过漫长的讨论，严重拖慢项目进度。
事实上，接下来的亚运城，如何消化剩余的巨大体量，中后期地块的后续开发运营，均成为待解难题。“亚运会后，政府将重点转移到国际金融城、广州南站、萝岗等区域的开发，亚运城的市场关注度一落千丈。如果五大开发商依然维持现状无心恋战，背负着庞大货量的亚运城前景实在不容乐观。”韩世同认为。
黄韬有个大胆的预测，接下来，不排除有的开发商会打退堂鼓并出局，“大家谈得好时，聚在一起雄心壮志，如果搞不好，困难比想象大的话，进可攻退也可守，把股份让出来让第三方进来。”
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