持续下滑，房企“压力山大”

  地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强，在今年年初参加新京报活动时就表示，“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”当时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大。

  如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量，上半年都明显下行。

  国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，全国商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

  在北京，根据机构发布的统计数字，无论是商品住宅新房，还是二手房，上半年成交量的下降都是非常明显的。

  来自北京克而瑞的数据显示，今年上半年，全市纯商品住宅新房成交均价为26910元/平方米，成交金额862亿元，成交套数29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，几近“腰斩”。

  二手中介机构的统计则显示，上半年北京二手房成交4.45万套，同比去年上半年的9.52万套，降幅超过53.2%。

  相对于以往楼市“越调越涨”，今年上半年楼市没有出台新的调控政策，为什么下行却这么明显？

  高策地产服务机构董事长陶红兵认为，上半年全国楼市和北京楼市下行有三个共性的原因，分别是整体经济形势不好，居民收入预期下降；货币政策偏紧，对购房抑制作用明显；舆论唱空，带来购买群体的不安定感。

  任志强在今年5月发布的一个长微博中，也特别提到银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。他认为，从0.75到1.1的利率变化会影响约25%的可支付能力，大大提高购房成本。

  此外，陶红兵认为，北京楼市下滑还有一个特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，锁定了绝大部分刚需客户，冻结了相当一部分需求在商品住宅市场释放，同时这种影响也传导到中高端市场。

  松动明显，筑底进行时

  6月28日，北京朝阳区东坝板块的首开常青藤开盘，90套特价房以3.2万元/平方米的均价入市，价格相比之前下降1万元/平方米。这也是今年北京目前价格松动最明显的一个楼盘。

  北京上半年价格的松动经历了一个从被动到主动，从“假降”到“真降”的过程。这种变化本身也反映了企业对市场的应对。

  在3月之前，北京房价还是比较稳定的。但到了3月中旬，万科橙21680元/平方米的开盘价，相对于“预期价格”下降几千元，被一些人士解读为“万科降价”。而北京万科对此的解释是根据政府指导价格定价开盘。

  但随后关于“降价”的声音就多了，诸如东亚印象台湖、林肯公园、北京城建· 海梓府等等。一位机构分析人士对记者表示，北京楼市的价格松动，不排除开发商借势炒作、吸引关注、刺激销售的因素；但另一方面，也反映出房企对市场看法的 变化，通过推出特价房等手段，主动吸引买房人。从万科橙“被降价”到首开常青藤推出大幅优惠的特价房，上半年北京楼市的降价越来越主动，“越来越真”。

  在二手房市场上，根据链家地产统计，今年前三月，二手房成交均价都在29500元/平方米以上，在4月达到30000元/平方米后，开始下降，6月就只有27427元/平方米。

  而在京外，房价的松动也早已经开始。从年初杭州、常州等多个地方传出“降价”开始，二三线房价的松动就已经成为趋势。在陶红兵等业内人士看来，二三线城市的供应压力直接导致了市场的下行。

  上海易居房地产研究院的统计也显示，截至5月，包括四大一线城市在内，35个被统计城市，商品住宅库存同比增长20.1%，再创历史新高。

  在信贷政策收紧、库存增加、成交不振等各种因素作用下，5月，全国70个大中城市半数房价出现环比下降。

  ■ 动向

  品牌开发商寻求突围

  虽然上半年楼市下行压力很大，但不少房企的销售业绩还是表现抢眼。如龙头房企万科，无论在北京还是在全国，销售业绩都在上涨。根据克而瑞统计，万科整个集团上半年销售业绩已经突破千亿，绿地、恒大等龙头房企销售也在增长。

  北京万科副总经理肖劲在谈到北京万科上半年销售时表示，房企在市场大势中，就像鱼在水中，要适应水流，坚持自己的运营之道。上半年，北京万科基于一贯对现金流的重视，节奏也会快一点，定价会更合理一些。

  一些特点比较鲜明的房企，如华夏幸福基业借力城镇化，主打大北京市场，上半年销售额达到200亿元(克而瑞统计)。近两年势头劲猛的泰禾集团，在北京别墅、普通住宅、非限购类产品共同抢市，差异化也助推了企业业绩增长。

  在努力销售增收的同时，房企受市场压力影响，整体的拿地节奏在上半年开始收缩。以北京为例，仅从土地成交量和成交金额看，前4月84宗宅地出让，出让金 合计1056.1亿元，5、6月份，两个月成交土地仅5宗，且无一宅地，出让金只有59.1亿元。上半年北京还一度传出，部分摘得高价地的房企寻求退地的 消息。

  2014年上半年落幕，无论地方政府、房地产企业、买房人都在市场的变化中经历了考验。那么回顾2014年上半年，这场半年考包括了哪些内容，对各类主体影响几何？不妨就看看下面两张“考卷”。

  声 音

  考虑到更多城市调控可能放松，货币政策也有可能放宽，未来市场的量、价应该都能在目前的基础上稳住，很难有更多实质下降。明年市场则会回升。

  ——高策地产服务机构董事长陶红兵

  下半年市场应该不会太差，现在的信贷政策非常不倾向于房地产，一旦正常或者倾向于房地产，市场就会好转。——北京万科副总经理肖劲

  本版采写/新京报记者 张旭

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