每经记者 卢曦 发自上海
去年底，星浩资本部分投资人提出，担心公司不能兑现承诺的收益率，在业内引起不小震动。纵观全行业，房地产私募基金收益率兑现情况如何？
对中国房地产企业来说，“缺钱”是常态。业内目前规模庞大且相对成熟的募资模式是房地产信托。房地产私募模式起步时间较晚，进入中国的美国私募发展稳健但收益率低、规模小。中国本土房地产私募经历了前几年的红火后，随着市场的转冷，渐渐出现收益率达不到承诺甚至违约的情况。对此，业内观察人士认为，地产私募仍须回归本源，修炼内功，发现好项目、提高运营水平才是根本发展之道。
星浩被曝收益未达预期
星浩资本无疑是地产私募领域近年来最受关注的企业之一，但也被曝出收益无法达到预期的现象。
资料显示，星浩资本旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家知名民企。星浩资本也曾被称为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一。
其中，星浩资本 “星光耀基金I期”募集规模达37亿元人民币，杠杆融资后可投资金额超过70亿元，目标市场为二线城市和长三角三线城市，2011年3月封闭，2011年8月完成全部投资。投资组合包括三个综合体：大连CBD、哈尔滨CBD、南通CBD。
I期和II期分别募资37亿元和19亿元后，2013年中星浩推出星光耀地产开发基金III期。按照计划，III期将于2014年12月31日完成封闭，总募资规模将达到49亿元，包括3类产品——在基金融资总量中占比22%的股权类产品，占33%的夹层，44%的债权以及1%的GP(基金管理者)出资。
事实上，星光耀基金的前两期都是当年募集，当年封闭，第三期基金的募集时间却超过了一年。募集周期的延长，未免让人将其与星光耀已发行基金的收益未达预期产生联想。
去年底，星浩资本的一部分有限合伙人提出，星浩在最初募集路演时承诺五年三倍、年化收益35%。但随着时间的推移，在2013年底，突然提出将预期收益率减半，令有限合伙人感到不满。
对于投资人担忧的收益率降低问题，《每日经济新闻》记者致电星浩资本相关负责人，对方表示，“星光耀基金I期”的周期是“5+1”模式，即要在5年之后才开始退出。2013年底时提出的16.3%收益率只是公司按照当下市场行情做出的估算，由于退出期远远未到，并不能认为基金的回报率出了问题。
星浩资本遇到的情况只是行业的一个缩影，在中国发展历史尚短的地产私募模式面临着不少成长的烦恼。
高收益率“放卫星”
房地产私募基金被认为是接盘大型商业地产项目最理想的路径之一。记者了解到，在房地产行情下滑的情况下，房地产开发的风险可能提升，但基金公司所能给出的投资收益率却并没有随着风险的增长而上升，这或许是影响基金募集的最主要因素。
此前，《每日经济新闻》记者也曾报道，凯银投资有限公司为德信地产杭州项目——德信北海公馆募集的股权投资基金，最终收益率未能达到预期。
造成这些股权私募基金收益无法达成的原因有很多，其中之一便是因为承诺的收益率放了“卫星”。
美国汉斯地产公司中国区高级副总裁JimMorrison坦言，目前部分境内私募基金的高回报是很难做到的。当然不排除有基金会采用更高的投资杠杆来实现承诺的回报，但是能达到这种回报率的私募基金数量非常少。
对上述高收益率的股权私募基金来说，之所以要对外承诺很难达到的收益率，和目前的资金使用成本高有关。受利率市场化影响，募集资金的成本越来越高，部分固定收益率的债权基金都能达到13%以上。在这样的情况下，那些股权私募基金如果不以较高的预期收益募资，就很难达到期望的资金规模。
克而瑞研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，目前国内很多房地产私募基金都面临达不到当初收益率承诺的问题。究其原因，主要是这些私募的掌舵人多为营销出身，对房地产某一方面熟悉，但不能全盘考量，造成承诺的时候有些 “信口开河”。再加上房地产市场波动较大，利润降低后，收益率下滑是必然结果。对于投资人来说，要更加谨慎地选择，要仔细考察基金的团队是职业经理人还是有过成功独立开发经验的企业家。
某香港知名开发企业市场经理告诉记者，2014年已经在业内听说一些违约的案例，还有一些到期不让投资人退出的问题浮现。从规模上看，地产私募仍然比较小，远远落后于地产信托。
私募运营是关键
薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，汉斯、铁狮门等公司在美国已经有了漫长的经验积累，在中国他们基数还很低，承诺的收益率也不高，因而发展比较平稳。他们在中国主要募集人民币基金，投资者都来自中国国内。
除了星浩等曝光度高的企业之外，国内还有一些规模更小的房地产基金，他们的投资人来自于 “朋友圈”，一些相熟的企业家分别出钱组成基金，展开收购再出售获利。他们的收益率在2010年能达到20%～30%，随着房地产行业的成熟，房价上涨趋缓，收益率降到目前的15%。
“归根结底，水平是要靠练出来的。”薛建雄说，只有在房地产行业摸爬滚打，具备成功经验的私募才有能力保证高收益率。
某房地产咨询公司负责人向《每日经济新闻》记者表示，自己的公司就曾服务过国内的房地产私募基金。经过观察他认为，房地产私募要提高收益率，需要明确的是，他们工作的重点不应该是基金的募集，而是运营。不要沉迷于金融杠杆等技术手段，而要想办法让自己收购的项目更具独特性。
专业度得到提升后，私募更能识别好的项目，才能从根本上保证高收益。对于投资人来说，要认识到在目前的行情下，超过15%的收益率已经不算差了。在投资时机的选择上要注意周期，基金的项目是在拿地阶段还是临近收房阶段，这些都对收益率有很大影响。
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