未来两年，北京、上海、广州、武汉4个城市将成为“老年人住房反向抵押养老保险”(以下简称住房反向抵押保险)试点城市。6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，凡是60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人均可参与投保，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止，这意味着备受关注的“以房养老”商业保险正式开闸。
反向抵押成养老新选择
老年人住房反向抵押养老保险即我们之前所说的“以房养老”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
资料显示，随着人口老龄化加剧，家庭成员人口的减少，社会养老负担也日益加重，我国的社会环境客观上具备施行住房反向抵押养老保险的条件。2010年全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，以人均消费每年2万元计算，每年涉及3.56万亿元的养老规模。全国老龄工作委员会办公室发布的2010年中国城乡老年人口状况追踪调查结果显示，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7%，农村拥有自己产权住房的为71.2%。
“以房养老”在国外已不再是新鲜事物，在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一。保监会此次开展试点的将是“商业保险版”的“以房养老”。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
产权年限、价值评估成争议焦点
以房养老一经推出，就面临人们的巨大
争议，人们长期以来的养老观念问题、房屋产权年限问题，以及房价估值问题等等，这些问题从“以房养老”推出之日起就备受瞩目。
首先，是选择社会养老还是亲子养老，涉及社会观念的问题。相关调查显示，以上海为例，有子女群体不愿意参加“以房养老”比例高达80.3%，无子女群体中有55.3%不愿意参加。还有网友调侃说：“前30年还按揭买房，后30年转按揭养老，生不带来，死不带去，一辈子都在给银行这些金融机构打工。”也从侧面反映出以房养老这一新型养老方式受民众接受程度不高。
其次，中国的房屋产权年限为70年，产权到期老人没有故去，或者保险公司刚刚接手房产而房产到期了，又或者碰上拆迁，保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何处理，到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。
另外，房产价值评估和住房反向抵押收益也成为民众最担忧的事情，比如房屋价值评估机构能否可靠、保险公司会不会对房产价值“压价”、增值后利益分配能否公平等等。
疑问一
以房养老怎样“养”？
住房反向抵押养老保险并非我国首创，在一些发达国家已经尝试多年。简而言之，这种保险就是老年人将房产抵押给保险公司，按约定条件获取养老金，身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权。
事实上，“保险版”以房养老具有鲜明的特征，它为投保人提供养老金的周期与生命等长；投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等权利；投保人身故后，房产处置的剩余所得将会返还给继承人。
疑问二
房价涨跌怎么“算”？
无论是投保人还是保险公司，“保险版”以房养老的最大风险和不确定性都来自房价的波动。
如果房价上涨，房屋增值怎么办？根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。
专家观点
对外经济贸易大学教授王国军：“以房养老”前景并不明朗，它是养老体制的补充，只适合一部分群体，发展前景需要看制度设计是否科学合理。不论对监管部门、保险公司还是消费者，都没有成熟的经验可供借鉴，还需不断试点。
中山大学社会保障研究中心主任申曙光：以房养老是市场化运作的一种金融保险服务，是适合于特定人群的一种商业行为和市场化的机制，可以帮助老年人手中的不动产增强流动性，变成可支配的资产，是基本养老保障的一种补充。
北京大学房地产研究所所长陈国强：我国房地产市场本身还处在不太成熟的阶段，房价不太稳定，对保险公司来说会有一些市场风险。还有一些评论则认为反向抵押贷款还不如房子出租出去收益多。
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