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一周楼评：户籍改革、贷比计算口径调整等

https://m.biud.com.cn 2014年07月06日08:41 家居装修知识网

一、政策：

1、中央政治局通过户籍改革方案

中共中央政治局6月30日召开会议，三项议题之一就是户籍制度改革，审议通过了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。此次改革方案强调的是要着力促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，要优先解决好进城时间长、就业能力强、可以适应城镇和市场竞争环境的人，使他们及其家庭在城镇扎根落户，有序引导人口流向。要区别情况、分类指导，因地制宜地实行差别化落户政策。促进大中小城市和小城镇合理布局、功能互补，增强中小城市和小城镇经济集聚能力，为农业转移人口落户城镇创造有利条件。

点评：在周二的文章中，我就已经做了点评。我的主要观点是：1、户籍政策的打破是中国城镇化的升级换代，将推动人的城镇化；2、结合年初《政府工作报告》中提到的 “三个1亿人”的第一个＂1亿人＂在受到户籍政策的支持下，将成为未来房地产需求主体；3、户籍改革对部分二线城市以及三四线城市的房地产市场支持更大；4、虽然是房地产的最大红利，但短期内对市场影响较小，效应会在3-5年之后逐步体现。

2、存贷比计算口径调整

7月 1日起，银监会实施《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》。银监会将调整存贷比计算口径。计算存贷比分子(贷款)时扣除六项，计算分母(存款)时增加两项。其中扣除六项中，包括支农、涉农、小微企业等不再纳入存贷比考核。增加两项包括，银行对企业或个人发行的大额可转让存单、外资法人银行吸收的境外母行一年期以上存放净额。

点评：有的经济学家测算此次口径的调整实际对市场货币影响有限，我的观点也与他们基本一致。首先，分母增加的增加的两项，银行对企业或个人发行的大额可转让存单、外资法人银行吸收的境外母行一年期以上存放净额，对目前的影响还早。其次，分子扣除的六项，包括支农、涉农、小微企业等额度，本身也不多。所以存贷比计算口径调整对增加货币投放是会有影响，但市场不应该寄以太大希望。

3、北京公积金二套房贷提高认定面积高收入者还款比例未变

6月 30日，北京住房公积金管理中心发布通知称，北京市统计局公布2013年城镇居民家庭人均住房建筑面积为31.31平方米。因此，购买第二套住房的贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于31.31平方米(不含)的缴存职工家庭。新规从7月1日起开始实施，相比之前标准，上调了不到2平米。

点评：通常“改善型第二套住房”的认定，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。从目前了解来看，不做特别说明的话，各地普遍以此为基准，只是在操作上或可存在宽松和收紧的差别。我认为，既然是公积金，应该是只要我交了就能贷款，只要我贷款额度没有超过规定的上限，那就应该可以获得贷款。如果我不能再获得公积金贷款，那干嘛还交公积金。这项规定是不合理的，政府层面应保护正常买房自住的客户，包括改善客户。

4、江苏出台优惠政策民资参建保障房开闸

6月30日，江苏省住建厅、发改委、财政厅和国土厅等八部门，联合发布《关于鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)，这意味着民间资本参建保障房在江苏正式打开闸门。

点评：江苏省此次出台的《通知》，与两年前住建部出台的政策内容基本一致，只是比其他城市晚了两年。江苏省此次的开闸，说明目前保障房市场存在问题：一方面是保障房不赚钱，利润少；另一方面，保障房建设国有企业积极性也不高。所以在万般无奈下，政府出台政策给与优惠，鼓励民企参加。但我觉得目前政府最主要解决的是建完保障房的后续处理方式，例如政府使用，如何避免资金拖欠等。

二、市场

1、房价点评网宣布下调全国千余楼盘评级

7月1日，克而瑞信息集团(以下简称克而瑞)通过旗下最新上线的“房价点评网”(fangjiadp.com)宣布，对全国21座城市的千余个楼盘的评级进行了下调，其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。

点评：下调评级，其实是对市场正常的反映。目前市场不好，成交下降，房价也在回落。在此背景下，如果依然保持原有的评级显然不符合市场行情。此次的调整，我们更希望是市场以此为契机，是企业调整策略的开始。

2、北京首个自住房金隅汇星苑弃购率达349户

在为期三天的选房结束后，北京首个摇号的自住房项目-金隅汇星苑发布选房结果：在正选组1800多户户家庭中，有349户近两成的家庭放弃了此次选房资格。

点评：在1800多户家庭中近18%的家庭放弃了选房资格，说明在前期报名和设置的条件中，应该是存在缺陷的。中了却选择放弃，说明目前需求情况的统计是不准确的。如果这样的情况持续发生，将是对自住房模式的挑战。这部分的分析我会接下来做一个详细的评论。

3、2014长春写字楼市场天量供应，供求比高达5:1

纵观长春，除了重庆路、解放大路、火车站等传统商圈外，生态广场、东方广场、远达大街等新兴商圈都相继推出了高端写字楼项目。2014年长春写字楼市场将面临真正的挑战，市场竞争异常激烈，市场的供求比超过5：1，严重供大于求。

点评：由于很多企业前几年提出增加商业地产比重的目标，在拿地开发上均存在一定程度的增加，导致这些项目集中上市。事实上，不单纯长春有这个问题，很多二线城市都有这个问题。供求比失衡的二线城市，还包括宁波、沈阳、西安等城市。以后我还会专门分析写字楼市场突出问题。

4、北京新房上半年量跌价不减

北京商报记者6月30日从多家机构发布的报告中获悉，虽然北京新房市场整体疲软，成交总额以及成交面积双双下滑，但成交均价却不降反增，反映出市场调整并未进入实质阶段。。

点评：根据《中国城市住房(一手房)价格288指数报告》，北上广深四个城市中，6月只有上海是上升的，另外三个城市略微上升。实际上，从目前情况来看，我对上海反而更乐观，因为成交稳定了，才是市场真正的稳定。成交量继续下滑，哪怕目前价格还在僵持，对市场未来的走势反而是不利的。北京只有等到成交量稳定之后，才能进入筑底阶段。

三、企业

1、《2014年上半年房地产企业销售排行榜TOP50》发布

7月 1日，《2014年上半年房地产企业销售排行榜TOP50》发布。金额门槛方面，TOP10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨 8.4%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%。从大企业来看，去年7家千亿阵营领军房企的业绩均突破400亿元。相比之下，去年同期超400亿元的只有5家，第一梯队门槛又有显著提高。

点评：虽然上半年市场偏冷，但是大企业表现积极。作为行业领头羊的万科，以1018亿元稳坐榜首，且与后面千亿诸强进一步来开距离。其他千亿企业席位争夺愈发激烈，其中碧桂园与中海之间的差距仅有十几亿元。在弱市环境下，强者恒强的定理继续演绎，入榜门槛持续上升。所以我预计，下半年市场筑底和企业激烈竞争依然是主基调。

2、万达商业A股上市失败

7月1日，中国证监会发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产股份有限公司等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。

点评：万达商业这次被拒绝上市，基本上前面四年的准备都前功尽弃了。相信这也坚定了他弃A转H的决心。随着其他大佬都已经上市，万达成为规模房企中最后未上市(仅通过收购方式在获得香港和美国拥有两个小型资本平台)的坚守者，也许接下去的目标是港股。

3、生命人寿再购金地集团1.25亿股，累计持股27.6%

7月1日，金地集团公告宣布，生命人寿再次通过二级市场购其1.25亿股股份，加上已到期的让渡股份，生命人寿已累计持金地集团27.6%的股份，坐实金地集团第一大股东位置。

点评：生命人寿从2013年1月26日开始购入金地集团股份，截止目前已经累计八次实现股份增持。从这次的增持来看，股价并没有在低点，生命人寿并没有占到多大便宜。那么生命人寿增持金地到底有什么目的，之前各界推测的行动到目前也都未实施，之后是否还会有新的动作，大家拭目以待。

4、万科遭外资减持1410万股H股，套现1.88亿港元

据港媒报道，有股坛“金手指”之称的讥清海管理的惠理集团(00806-HK)减持万科(02202-HK)股权。根据联交所股权披露资料显示，万科6月 25日遭惠理集团减持1410万股H股，每股平均价13.314港元，涉1.88亿港元，持H股仓位由18.05%降至16.97%。

点评：惠理是亚洲最大的资产管理公司之一，在区内拥有雄厚实力。集团总部设于香港，于北京、上海、成都、台湾及新加坡亦设有办事处，客户遍布全球。从他减持万科来看，应该是一个正常的市场买卖行为，有利润赚就抛。虽然惠理的品牌具有一定的号召力，但其也仅减持少量股份套现，目前还不用太过于大惊小怪。。

四、土地

我们关注到，7月首周土地成交普遍以底价成交，且流拍显现依然存在，说明土地市场还未走出弱势。从拿地企业来看，以本土企业为主，全国性布局企业在拿地方面更为谨慎。

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