在市场走淡，融资通道收窄之后，房地产企业在“掘金”的路上可谓是各显神通。
6月29日，上实发展发布公告称，其子公司上海上实城市发展投资有限公司斥资5亿元参股上海实银资产管理有限公司，基金首期募资25亿元将用于上实发展的自有项目融资。
虽然房企控股或成立基金公司为自有项目“输血”已成为一种趋势，但在德信资本董事长陈义枫看来，开发商合伙设立房地产基金实质上是自我融资的一种操作模式，属于阶段性的产物。
其指出，由于这种模式是对内投资，不一定具有市场的扩张性，并且从理论上来讲，项目的独立性会受到影响。
出资5亿合伙设基金
上实发展公告显示，此次上实城发出资5亿元与上海阜华投资管理中心、中信信诚资产管理有限公司作为有限合伙企业的有限合伙人(LP)共同出资，其参股公司上海实银资产管理有限公司作为普通合伙人(GP)，发起设立“上海实银城市发展投资基金I期”。
实银基金主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。
据悉，实银基金首期募集资金规模预计为25亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理，而首期募得的资金将用于投资上实发展的优质股权项目、市场优质项目、旧区改造项目、外部并购项目等。
根据合伙协议，全体合伙人认缴总规模拟定为25亿元(以全体合伙人实缴出资总额为准)。其中，上实城发作为基石有限合伙人认缴不低于5亿元；阜华投资作为基石认缴不低于5亿元；而信诚资管通过发行专项资产管理计划的形式认缴不低于15亿元；另外，实银资管作为普通合伙人，应认缴不高于合伙企业总体规模1%的出资。
关于此次对外投资，上实发展方面表示，之所以发起设立房地产基金，一方面是通过国有企业与民营及金融机构的战略合作，推动核心产业市场化机制建设；另一方面，基金以投资公司及市场外部优质项目为目标，也有助于上实发展发挥房地产上市公司的专业和品牌优势，提供项目储备、寻找、开发的产业价值链服务，并加快推动其主业发展，做大地产金融投资。
相关分析指出，房企发起成立基金公司的目的不外乎两个，一是延长房地产产业链，借此发展房地产金融，另外则是出于自身融资的需要。
而对此，德信资本董事长陈义枫在接受观点地产新媒体采访亦表示，开发商合伙设立房地产基金实质上是自我融资，但这种对内投资模式不一定具有市场的扩张性。
事实上，当前开发商自设房地产基金，并投资自己项目在国内已较为常见，在这方面，万科、金地、复地等开发商已有先例。
募资疑虑仍存
然而，在传统的概念中，资产管理机构，最根本的一项责任就是保护投资者利益，忠实于投资者，而房企自设基金，并将募得资金输血自身项目无疑与传统的基金概念背道而驰。
对此，中投顾问高级研究员郑宇洁就明确表示，如果房企既作为投资管理者，又作为投资标的企业，其中就存在缺乏独立监管、难以保障基金安全的问题。
“要想保持项目独立性，除非设立第三方独立监管组织，如让银行承担资金监管的角色。”其如是表态。
而早前，鼎信长城基金董事长章华亦指出，很多房企发起成立基金主要还是作为自己内部的融资渠道，并未按基金原有的概念去做，这种基金不利于创造品牌，永远是内部融资的概念。
实际上，作为该基金模式，在资本市场的受欢迎程度亦非绝对理想，这从此前其他房企设立的地产基金遇冷便可窥见一斑。
此外，除却不受投资者追捧外，在监管方面，该种基金模式目前亦有空白。其中，郑宇洁介绍到，因为私募基金本身的复杂性、隐蔽性，从国家层面而言，至今没有一个法律、行政法规或者部门规章效力级别的文件对私募股权基金做出明确和完整的规定。
分析指出，监管的不到位也意味着投资者的利益有可能陷入模棱两可的状态，再加上基金公司对项目的选择和把关也较为薄弱，这将使得基金的敞口风险加大。
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