家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 北京楼市上半场盘点:成交量创新低 买卖双方持续僵持

北京楼市上半场盘点:成交量创新低 买卖双方持续僵持

https://m.biud.com.cn 2014年07月10日09:47 家居装修知识网  

搜房网讯 进入7月份,2014年北京楼市下半场也就开始了,但今年楼市上半场不尽如人意,中场休息更是让人沉重。自住房的集中入市,对市场各方均产生影响。开发商坦言,今年北京楼市都让人有些看不懂。购房者继续观望,迟迟不入市。北京这个市场很独特:成交量始终处于历史低位,而房价却始终一路走高冠绝全国。

特征一:住宅成交同环比降四成 创五年新低

据搜房网数据监控中心统计,2014上半年北京新建商品住宅(以下简称住宅)成交32560套,环比大降42.48%,同比2013年同期大降47.82%。相较往年,2014上半年总体成交状态低迷,创下2009年以来同期的最低成交水平,同时与2009-2014上半年成交量平局值相比跌幅达到39.38%。

统计数据显示,今年1-6月,北京月均新房价格已出现两次环降,搜房网综合各月涨跌幅计算北京月均新房价格的涨幅基本为零,新房房价平稳止涨。从北京近两个月的量价水平看,5月成交量环比下降9%,而6月上半月成交量进一步下滑近一成,5月成交均价28854元/平方米,环比下降6.1%。楼盘降价的范围,也由郊区渐次向城区递进。

实际上,进入2014年以来,北京的二手房价格便持续下跌,且呈加速趋势。中原地产研究中心提高的数据显示,5月份,北京二手房成交均价为3.02万元/平方米,相比4月份的3.1万元/平方米下调了2.6%,年内累计下调幅度则已经超过了6%。部分郊区二手房价格调整幅度则超过了10%。

对此,北京大学教授陈国强分析,受累于房贷持续性紧缩,以及全国房地产市场的普遍不景气,导致北京房地产市场观望气氛浓厚。

据此前北京搜房网调查显示,逾四成受访者表示今年不会出手买房,近六成受访者认为房价有可能进一步下跌,这直接导致了北京房地产成交低迷不振。

特征二:库存量重回八万套时代 楼市陷入"买就送"乱战

据搜房网数据监控中心统计,截至2014年6月30日北京住宅库存量达79420套,环比上个半年度末增加17767套,同比去年同期增加15779套;其中,期房库存量44778套,环比增加13282套,同比减少9492套,现房库存量34642套,环比增加4485套,同比增加6287套。

6月20日住宅库存量达到80844套,连续18个月以来首次突破八万套,随后库存量走势相对平稳,在八万套水平线周围小幅波动。2014年1-6月库存表现出明显的持续上涨态势,一改以往两年库存量走低的形势。高企的库存、低迷的成交直观反映出市场去化走低,开发商销售压力增加。

为了加速推盘,快速形成成交,北京多数在售楼盘都拿出了不同程度的优惠折扣吸引购房者。“买就送”的花样不断翻新,楼市的促销乱战已经形成。零首付、送首付、送利息、送月供、送户口、送车……,“买就送”已然成为开发商推盘的必选项,促销乱战已经形成。

业内人士认为,面对开发商开出的种种优惠条件,购房者依旧继续“看空”,大多数购房者认为“房价还未见底”。但“买就送”等优惠措施的层出不穷反映了开发商推盘的急迫,是“明降”之外为数不多的选择。

 特征三: 宅地成交754亿猛涨80%  断供难当地市热火

据统计,2014年前6月,北京成交各类地块共89宗,规划建筑面积1089万平方米,总土收达1115.2亿元,同比大增68%。其中,纯宅地共成交30宗,规划建筑面积达564.4万平方米,成交总额753.5亿元,同比上涨80%。商业与办公用地23宗,规划建筑面积353.5万平方米,总额345.5亿。

自5月6日,北京4宗经营性用地成交后,北京土地市场出现空窗期,断供期近百日。中国指数研究院报告显示,1月-6月,北京推出纯宅地30宗,建设用地面积共计265万平方米,同比减少4%。经过前四个月的卖地热潮后,北京土地市场在5、6月份陷入沉寂。

对于断供原因,更多业内人士人士认为,这是国土局在有意控制推地节奏。虽然土地市场出现空窗期,在先热后冷的市场下,北京土地市场仍然收获颇丰,平均楼面价也再创新高。根据中指院数据,1月-6月,北京宅地推出楼面均价为11418元/平方米,同比上涨75%;成交楼面均价为13349元/平方米,同比上涨51%,宅地价格仍处高位。

房企对优质地块争抢激烈,导致宅地价格不断上升。其中,紧邻西三环的丰台西局地块受到房企争抢。如2月13日,龙湖以35.7亿元摘得西局地块,折合楼面价68213元/平方米。

业内人士分析,住宅用地成交金额上涨以及楼面价攀升,是上半年北京土地市场火热的表现,短期北京土地市场出现短供,一旦有供应量,房企仍将争抢。

特征四:首套房贷利率趋紧 个别银行等暂停房贷业务

搜房网梳理1-6月份北京部分银行房贷的资料,发现北京地区个别银行首套房贷仍然有不同程度的优惠,但多数银行首套房贷利率为基准利率,而二套房贷利率多数银行执行上浮10%的额度,此外,个别银行出现停贷现象。

从首套房贷看,1-4月份房贷市场均有8.5折的优惠,5-6月8.5折优惠几乎在市场上绝迹。从执行首套房贷8.5折优惠银行数量上看,呈现减少趋势。1月份尚有农业银行等4家银行,2月份减少为 3家银行, 3月份仅中国银行1家,4月份仅有建设银行一家。

国有银行房贷没有放松的迹象,商业银行的房贷有收紧的趋势。以农业银行为例,1月首套房贷利率有8.5折的优惠,3月份优惠减少,有9折优惠,4-6月份,首套房贷利率是9.5折优惠。在2014年上半年,农业银行首套房贷优惠幅度在逐渐减少。

无独有偶,中信银行3月将首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率在基准利率上最高上浮30%。6月,据中信银行海淀支行的工作人员透露,目前房贷审批时间缓慢,几乎停房贷业务。

上半年,银行二套房贷整体上比较紧。2014年年初,多数银行房贷利率上浮10%,此后的几个月,多数银行保持该利率。同时,个别银行将二套房房贷利率上浮20%,甚至30%。其中,1月份8家银行将二套套房贷利率上浮10%,从2-5月,多数银行仍然执行该利率。二套房贷利率变化不大,比较稳定。

从整体上看,无论是首套房还是二套房的贷款利率均呈没有呈现放松的迹象。首套房贷享受优惠的银行只是少数,二套房从紧的趋势很明显。一业内人士分析,从目前市场看,银行放松房贷的缺乏动力,如果短期不出台相关楼市调控政策,预计银行房贷暂时仍不放松。

 特征五:刚需超60%  7万套自住房入手影响市场

北京楼市的库存高企,然而相对于市场来说,依旧是供不应求的。北京楼市的刚性需求比例非常大,搜房网调查显示,超过6成的网友为首套刚需,改善型的客户占23%,投资需求占7%。针对巨大的购房需求,不少刚需网友表示,希望政府增加自住商品房的供应量,让他们买到相对比较便宜的房子。

从2013年开始,7万套自住房即将上市的消息,让刚需购房人看到了买房的希望。然而,自住房中签率非常低,让部分购房者望而却步。搜房网调查显示,有66%的网友选择商品房,同时,也有超过21%的受调者表示会选择自住房,虽然目前中签率较低,但会继续等待更多自住型商品入市。而选择别墅和经济适用房的人均占5%,只有1%的网友表示会考虑小产权房,主要是价格优势。

随着自住商品房的集中入市,购房者的观望情绪加重,市场进入深度观望期。搜房网调查显示,55%的网友在观望,36%的受调者会在2014年的下半年入市,只有10%的购房者选择在2015年上半年置业。超过半数的购房者,认为楼市前景不明朗,选择继续观望。然而,选择在下半年置业的受访者比例高达36%,这部分人预判下半年房企降价的力度加大,认为下半年可能会遇上抄底的时机,会适时买房。同时,有十分之的受访者表示会等到2015年再出手。

自住房的集中入市,会分流市场上很大一部分刚需。这对部分房企也产生,不少以刚需产品为主的或调整产品结构,或调低价格快速跑量,争取在市场中的主动地位。

链家地产市场研究部张旭认为,除非有显而易见的行政刺激手段,否则市场在短期内仍会维持冷淡的状态,大部分刚需观望浓厚并看跌房价,而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探,买卖双方持续僵持。

后记:

2014年上半年,北京楼市但从成交方面来看,确实一片现实严峻,但这更多地是受累于全国房地产市场局势的下行影响,而非北京楼市本身的周期性发展缺陷,实际上北京楼市目前仍处于供不应求状态,而且这一状态仍将有望持续多年。

除此之外,北京楼市依然有诸多亮点可供观察分析,包括成交不振、价格回调、宅地成交总金额同比去年大涨80%、首套房贷收紧、刚需客户占比较大、7万套自住房入市等等,可以说全国楼市的低迷从心理上打乱了北京楼市今年上半场的节奏,下半场或在更远一段时间里,北京楼市依旧潜力十足,但短期仍将处于僵持阶段!



文本由搜房网提供,转载请注明出处。

相关知识

北京楼市上半场盘点:成交量创新低 买卖双方持续僵持
北京楼市上半场盘点:成交量创新低买卖双方持续僵持
北京楼市成交均价创新高 房价“暴涨”背后的真相
国庆六天北京楼市仅成交374套 降温势头或持续
上半年北京楼市成交量创新低 或将推出新政“救市”
北京去年住宅网签创新低 成交量年底开始回升
苏浙京楼市实地调查 北京楼市观望情绪浓厚
北京楼市观望情绪浓厚等待政策定调
3月北京楼市单周成交量均超千套 未来两月迎集中推盘
房企惜售一线城市楼盘 北京楼市开年成交量现滑坡

本文来自 家居装修知识网 北京楼市上半场盘点:成交量创新低 买卖双方持续僵持 https://m.biud.com.cn/news-view-id-405497.html