黄埔公寓低价开盘，人丁兴旺

　　风头趸

　　文/羊城晚报记者 梁栋贤 插画/兰兰

　　“楼价好像又回到两三年前的光景了！”正在为准备购买婚房而忙碌的“小白领”陈先生指着自己的手机说。这一年来，陈先生看房的足迹几乎走遍了番禺、南沙、黄埔等所有他可能买得起的楼盘，并留下了自己的手机号码，“我对楼盘的销售人员说，有优惠的话立刻通知我，现在发现，这段时间的优惠实在太多了！”

　　翻开陈先生的手机短信，连续几十条都是各类楼盘促销信息。近一个月以来，南沙、黄埔都有楼盘以“7字头”开价，番禺更有楼盘以“6字头”大甩卖，从化别墅盘售价“5字头”起，“笋”（粤语，便宜的意思）得简直令人难以置信。

　　不过，记者调查后发现，这些楼盘有真降，也有“假摔”，即使有楼盘的售价真的回到了几年前的水平，目前仍局限于外围区域的楼盘，而且，很个别。

　　但无论真降也好，“假摔”也罢，既要包装一个吸引的价位，让新买家购买，又要想出一个合理的理由，让旧业主接受，“相当考验开发商的功力”。

　　A

　　黄埔公寓“7字头”起？

　　真的！

　　在楼市低迷的市场背景下，位于黄埔板块的全新楼盘大壮国际广场，上周六开盘却出现了“千人抢房”的“日光”场面。据悉，该盘此次推出了两栋单位，带精装修发售，一栋为26-75平方米的平层公寓，均价约9000元/平方米，最低价为7888元/平方米，此前的“吹风价”为均价1.1万元/平方米；另一栋为40-100平方米的LOFT公寓，均价约1.3万元/平方米，最低价为11899元/平方米，此前的“吹风价”是1.5万元/平方米。

　　比同区价低了近四成

　　大壮国际广场的开盘价比“吹风价”大幅下跌了近2000元/平方米，此前，一路之隔的萝岗万达广场的报价为1.4万-1.5万元/平方米，相比之下，便宜了10%-40%。单价低，单位总价也不高，加上推货量从一开始说的700多套“缩水”至一半，因此引发大批买家争抢。开发商提供的统计数据显示，开盘共有1100多组买家争抢370多套房源，其中一位杜先生一次性认购了18套单位，一次性认购10套、8套的买家为数不少。

　　其实，黄埔板块并非首次出现“7字头”售价的公寓。今年5月份，位于黄埔九龙镇九龙大道旁的合景天峻也曾推出过均价“7字头”的公寓，当时也引发了“准日光”，不过，合景天峻位于黄埔的边远区域，周边配套尚未完善，大壮国际广场则位于位置较佳的新区府板块，“同样是‘7字头’，含金量很不一样。”现场有买家说，“还带精装修交楼，开发商说每平方米价值2000元。”

　　货量与个盘双重影响

　　其实，黄埔公寓今年以来的报价一直在走低。正如房地产评论人邓浩志所言：“本轮价格下跌，原萝岗区的公寓成为重灾区之一，半年时间从汇丽国际的1.6万元/平方米到敏捷广场的1.2万元/平方米，到一个月前敏捷的‘8字头’，再到现在大壮国际广场的‘7字头’。没有最低，只有更低，公寓供应过剩之错。”

　　也有附近楼盘的操盘手直言，大壮国际广场的降价有其自身的特殊性：一是该开发商本身没有多少在广州搞房地产开发的经验，二是一下子要在广州运作几个项目，加上如今从银行贷款不容易，资金肯定会紧一些，周边其他开发商无论是品牌、知名度还是资金运作的成熟技巧方面都要高很多。各“邻居”争相和大壮国际广场撇清关系，大家的说法几乎一致——“各自的定位不同”、“我们的项目和‘大壮’没有可比性”。不过，也有不少操盘手承认，“大壮”的低开，会改变买家心目中的预期价格，未来同板块的公寓开盘，将会或多或少地参照这个项目的价格体系。

　　同区住宅盘不降反升

　　与黄埔公寓价格大幅低开相比，同板块内住宅的优惠则显得较为温和。虽然有楼盘的报价从此前的均价1.5万元/平方米降至目前的1.2万元/平方米起，但交楼标准也从精装修变成了毛坯，实际优惠幅度不到1000元/平方米。“虽然住宅的竞争也大，但相比公寓还是小一些，现在住宅的售价已经降了一点，大家的销售业绩也还过得去，所以很难会再伤筋动骨地大降。”当地某住宅项目的操盘手说。

　　上个月，位于黄埔永和经济开发区内的珠江嘉园开盘，最低售价“9字头”，当时销售人员称，这个是“内部价”，而且只有两套单位，实际上该楼盘的均价为1.2万-1.3万元/平方米。同在上月开盘的萝岗奥园广场住宅组团，售价为1.6万元/平方米起，开发商的统计数据显示，开盘两个小时内，销售金额已经达到了5亿元，“这证明买家对这个价格和产品素质是比较认同的”。从7月份开始，黄埔已有住宅楼盘悄然上调了售价，上调幅度为1000元/平方米。

　　B

　　番禺报价“6字头”？

　　有的！

　　只是几套尾货大宅

　　陈先生收到的短信中，位于番禺亚运城附近的庄士·映蝶蓝湾推出了“原价1.3万元/平方米、员工价6800元/平方米”的单位。不过陈先生到现场看楼后发现，所谓的“员工价”单位都是一些200平方米以上的大户型，且全部是一期的尾货，这批单位从2009年开始销售，临近马路，当时的售价与现在的“员工价”相差无几。不过，该楼盘二期105平方米的单位，价格仍然维持在1.2万元/平方米左右的水平，和此前的报价持平。

　　本月中下旬即将推出洋房新货的招商金山谷，则直接选择让楼价回到几年前，最新洋房组团“尚层”的“吹风价”为1.4万-1.6万元/平方米，该楼盘的洋房单位已经断货较长一段时间，上一批洋房单位在2010年前后的售价为1.4万元/平方米左右。

　　此外，越秀·可逸阳光、尚上名筑、时代倾城等番禺多个楼盘的报价，其优惠幅度均在1000元/平方米左右，降幅控制在10%以内的水平。

　　有楼盘的优惠在加码，也有部分楼盘的优惠在“缩水”。祈福名都此前曾经推出过1.5万-1.6万元/平方米的特价单位，不过，记者本周致电该楼盘销售中心时发现，如今这批优惠单位已经售罄，销售人员说：“此前的特价单位也是只有一次性付款的买家才能够享受，如今非特价单位的售价为1.8万元/平方米左右，一次性付款9折，打完折后也只是略高于1.6万元/平方米。”万科欧泊近期推出的单位比端午期间推出的产品要好，售价也已经上调了1000元/平方米左右。

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　　南沙中心区跌至“7字头”？

　　假的！

　　“今年我们没卖过”

　　“南沙核心区环市大道旁成熟大盘，76-114平方米的两房三房，售价低至7500元/平方米起。”上周，陈先生收到一条没有楼盘名的“神秘”短信。反复翻查楼市地图后，陈先生发现，滨海珺城比较符合短信所述的条件，“这个楼盘我去看过，今年年初还卖1万多元/平方米，7500元/平方米可是2012年年中的价格啊”。陈先生赶紧给对方打电话，电话那头的男子自称是代理公司的经纪人，“我们公司目前正和楼盘搞一二手联动，最便宜的价格才7000多元/平方米”。

　　然而，记者致电该楼盘的销售中心后，接电话的销售人员却不无抱怨地说：“这些天都快被各种咨询电话烦死了，我只能很肯定地跟你说，7000多元/平方米的价格，今年我们没卖过。中介只是把人带过来，最终下单的还是我们，当然，他们带过来的人达成成交就会有提成，如果不把价钱说低一点，怎么会有那么多人找他们？！”记者致电该楼盘的营销负责人后证实了毛坯售价为8000元-9000元/平方米，比今年年初带装修约1.2万元/平方米的售价实惠了不少。

　　位于蕉门地铁站旁的中惠璧珑湾的优惠幅度相对大些，该楼盘6月份推出最后8套现楼特价单位，即买即住，江景三房总价不足百万元，折合单价为1万元/平方米左右，此前的报价是1.4万元/平方米。换了开发商之后的中大城6月底重出江湖，售价也从以前带装修的1.4万元/平方米变为毛坯报价9800元/平方米起。

　　记者调查南沙多个楼盘后发现，多数楼盘刨除装修等成本后，实际的优惠幅度大多数在1000-2000元/平方米之间，降价幅度基本在15%以内。位于南沙榄核镇的凯德·新玥，上周末推出新一期组团，均价8800元/平方米，少量“员工价”单位最低价为7500元/平方米，比此前最低7800元/平方米的报价略低了300元/平方米，主要是一些2层、3层的低楼层单位，普通买家都可以购买，并不需要公司员工的身份。

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　　从化别墅“5字头”？

　　别慌！

　　其实和两年前差不多

　　在众多降价短信中，最显“惊悚”的报价是从化的珠光流溪御景，别墅毛坯价最低5988元/平方米，贵一些的报价也只是“6字头”。记者翻查该楼盘两年前的售价，当时的毛坯报价为8000-9000多元/平方米。

　　从化的别墅价跌到比两年前的价还要低？不过，有两年前购房的业主表示，其实现在的报价只是和当时差不多。“我们是上几个月才入住的，一开始听到楼盘降价的消息很恼火，刚收楼就跌了近半的价钱！不过打听后发现，现在卖的别墅赠送的面积少了很多，折算下来，单位总价和当年我们买的时候差不多。”

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