楼市进入调整期，逾期交楼的出现几率也高了起来

　　律师信箱

　　文/张薇 梁栋贤 图/梁栋贤

　　缴齐了费用，等到拿房子的时候，开发商却以种种理由推迟交楼，甚至连房产证也逾期仍未办理。广东格林律师事务所赵邵华律师表示，在这样的情况下，业主不必忍气吞声，可以拿起法律的利器保障自己应有的权益。到法院起诉开发商违约，从而索要延迟交楼违约金及延迟办证违约金。只要情况属实，开发商也的确构成了违约，该系列案件一般均会以业主胜诉告终。

　　案例回放：

　　迟交楼迟办证双重赔偿

　　2010年7月19日，姜先生与某房地产公司签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，以199万余元购买了位于机场路的一套房屋。姜先生依约付清购房款并支付相关税费，但开发商不仅延迟交楼，而且至2013年1月30日姜先生起诉到法院时，仍未把房产证办下来。为此，姜先生先后两次将开发商告上法庭。2013年6月8日，对于延迟交楼，白云法院一审判决开发商按购房总价款的每日0.03%标准，向姜先生支付违约金。对于延期交付房产证，白云法院判令开发商在判决生效之日起六十日内，办妥房产证交给姜先生，同时以购房总价款每日0.02%的标准向姜先生交付逾期违约金。

　　判后，开发商不服，上诉至广州中院。开发商称，姜先生已要求开发商承担延期交楼的违约金，现又再次主张延迟办证违约金，存在违约金计算时间重叠、违约金计算重叠的问题。另外，一审判决违约金比例过高。广州中院经二审审理查明，另案生效判决已判令开发商支付延期交楼违约金，但因双方已在《补充协议》中对开发商应承担的逾期办证违约责任的起始期限作出相应的变更，故开发商的上诉理由缺乏法律依据。据此，广州中院于近日作出终审判决，驳回开发商的上诉请求。

　　律师说法：

　　注意取证保护自身权益

　　赵邵华分析说，迟交楼是楼市较为常见的一大纠纷类型。分析起来，迟交楼的原因主要有三种：一是发展商因开发资金不足等原因令工期延长而导致迟交楼。另一个原因是发展商对一些小区的设施、绿化、教育配套等随意更改，导致不能按时通过验收，拿不到竣工备案表等文件而达不到交楼条件；还有一种原因是房屋质量问题严重，达不到交楼条件而被业主拒收楼。

　　对处理迟交楼纠纷，赵邵华提醒，在维权过程中，消费者特别要注意取证问题。在收楼前一定要注意保存好购房合同、收楼通知书等各种相关证件，发展商发出的收楼通知书一定要有该公司的盖章才有法律效应。如遇到发展商迟迟没有交楼，但又一再口头承诺交楼时间时，业主可要求发展商一定要正式发文通知交楼时间，并需盖上公章才有法律效力。

　　通常开发商在合同附件会约定，需付清房款后(包括贷款发放到开发商账户)才交楼，对这一点法院往往认可，所以购房中首先要避免出现这样的情况。但若因开发商延迟办理房产证导致放贷时间在约定交楼日之后，责任应由开发商承担。签合同时，买家应尽量采用广州市商品房买卖合同范本。如开发商另采用自己拟订的版本，或在补充协议约定对业主不利的霸王条款，应向房管局和工商局反映，要求改正。业主尤其要注意，购房合同中，若发展商限定的逾期交房违约金总额太低，是应该特别警惕的。

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