一二手楼买卖中遭遇虚假宣传怎么办？且听专家说分明

　　最近，有关芳村某楼盘的退房事件闹得沸沸扬扬。有购房者称，当时开发商在宣传中标明“百米楼距”以及“欧洲城”的商业配套，如今楼间距在规划局验收文件上仅注明是70多米，而据称为“欧洲城”地块的土地尚未进行土地出让。当然，公说公有理，婆说婆有理。在楼价下跌的当下，原本许多不成为问题的问题，也被当作问题提出来。

　　话说回来，也不排除有些一手盘的宣传有陷阱。虚假的二手盘源亦是满天飞，且业内默认不少二手盘放盘价有一高一低之分，低价是“钓鱼”之用，吸引买家入内咨询；高价则吸引业主进去放盘。

　　文/图：记者 李凤荷（除注明外）

　　一手楼

　　宣传“百米楼距” 实际仅70多米？

　　律师：广告中多有免责条款 要追责唯有看合同

　　芳村某楼盘的业主退房事件中，业主最不满的地方有两点，一是楼盘宣传时称楼盘有“百米楼间距”，这个特点有别于老城区“混凝土森林”的高密度住宅，是业主购买房屋的一大原因；另外楼盘旁边号称有“欧洲城”，忧心商业配套不足的买家因此放下心头大石。不过，业主收楼后发现，百米楼间距变成70多米，而疑似坐落“欧洲城”的地块目前尚未出让。

　　有律师认为，媒体广告、广告牌、宣传小册子均属于商业广告，发展商在广告中所做的宣传并不成为合同内容，对发展商而言，也不当然地产生合同义务。但如果发展商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。例如广告中宣称小区建有游泳池、会所等，这样的宣传内容即使未载入合同，也应视为合同内容，发展商必须履行。业主若日后走上诉讼退房的路子，双方对宣传中“百米楼间距”和“欧洲城”的表述是否构成要约恐怕是争论的一大焦点。

　　而资深律师蔡健龄则认为，双方的争执最终还是要看《商品房买卖合同》为准。如果购房者认为某一个楼盘特点，如“百米楼间距”或者商业配套对自己购房有重大影响，可以要求在合同中作出备注条款，但是作为开发商来说，极少会同意有关内容写入合同当中去。在通常的房地产广告中，开发商都会写上“本广告仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺。买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准”的解释说明（见下图），以规避日后的违约风险。

　　二手房

　　虚假盘源满天飞 双价格“钓鱼”

　　房产说明书“难产” 看楼客举证难追责更难

　　不仅是一手盘的宣传有陷阱，虚假的二手盘源亦是满天飞，且业内默认不少二手盘放盘价有一高一低之分，低价是“钓鱼”之用，吸引买家入内咨询；高价则吸引业主进去放盘。而且，由于中介对盘源的描述都过于模糊，消费者不一定掌握虚假盘源的具体信息，看楼客举证困难。

　　据记者了解，2008年初广州市国土房管局曾出台《广州市房地产中介服务管理规定（征求意见稿）》，里面曾经要求中介推介房屋时须出示说明书，确保房产真实性。可惜，最终出台的中介服务管理规定并没有把房产说明书纳入其中，中介才不被戴上“紧箍咒”。

　　据某中介公司法务部专员透露，中介根据业主提供的资料发布盘源，原则上业主是广告主，中介公司是广告发布方，应当承担对广告内容的审查义务，对盘源的真实性进行确认。如果明知盘源虚假而中介公司依然要发出有关盘源，有可能会因此而承担责任。不过，由于出于保护盘源的考虑，中介公司对盘源的描述都尽可能模糊，消费者因虚假盘源而兴讼的个案也非常少。

　　目前，二手房买卖中较大争议的是学位的归属。中介人士认为，由于每年教育局都会重新划定并宣布小学招生范围，买卖双方和中介对此都不可能知晓，因此有关学位的条款，他们也只能如此表述：“业主承诺户口已迁出，学位并无占用/业主子女目前就读X年级，预计Y年后学位会腾出。”至于接手的买家是否可以顺利入读小区对应的小学，合同不会作出任何承诺或约定。

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