楼市调整武汉开发商转变思路 200平方米左右低总价项目成主流

□本报记者陈珂 实习生刘琪 摄影：记者宋枕涛

　　曾经高不可攀的别墅，如今正放低身段，成为江城白领购房安家的选择。

　　目前，武汉共有39个在售别墅项目，虽不乏叫价半亿的豪宅，但“入门级”产品已成主流。其中23个项目单价在8000—1.2万元/平方米，平均面积200平方米左右，总价最低的129万元。该价位和市中心高层大户型，已相差无几。

　　此前，武汉的别墅动辄一套售价500万元以上，但平日入住率普遍不足20%，一度只是富人的“收藏品”。但楼市调整背景下，开发商调整思路，不再一味追求奢华高调，转而设计更实用、总价更低的产品，抢占白领家庭的购房需求。

　　个案

　　白领安家汤逊湖畔别墅

　　在雄楚大街图书城一带上班的张先生，每天都会回到位于汤逊湖畔某别墅项目的家中。

　　30多岁的张先生，作为这个城市的新兴富裕阶层，已把别墅作为一家三口的第一居所。

　　在英国求学多年的他，习惯了生活和工作，分布在城市不同区域。回国后，他一开始住在雄楚大街，“太吵闹，写字楼、住宅、学校全混在一起。”为了清净，张先生2008年搬家到民族大道某小区。

　　但随着光谷的快速发展，没几年，这里也变得喧闹，又让他有“逃离”的冲动。

　　2012年左右，一次途经藏龙岛，吸引了张先生。“湖边空气好，有人气又不嘈杂，很适合生活。”很快，他就花200多万元购置了一套别墅。

　　2年来，张先生一家习惯了十天半个月去趟超市，一次买齐生活必需品；下班回家途中购置当天需要的蔬菜、水果；周边邻居都是大学老师、医生和企业高管。医院和商圈都在驱车15分钟范围内，让他觉得住在城郊，生活也很便利。

　　市场

　　门槛降低消费群体下沉

　　除了汤逊湖畔，盘龙城、后官湖、花山一带的别墅群，也正把大量白领作为目标客户。

　　“相比一些单纯的豪宅别墅项目，我们主力产品是总价100—200多万元的联排和双拼别墅，40岁上下的新兴富裕阶层，是购买主力。”蔡甸后官湖某别墅项目负责人介绍。

　　别墅消费亲民，很大程度源于门槛降低，出现一批“入门级”项目。

　　记者统计发现，武汉目前共有39个在售别墅项目，其中23个项目单价在8000—1.2万元/平方米，面积多在160—230平方米之间，最低的别墅总价129万元。

　　一开发商告诉记者，这样的产品供应，意味着家庭年收入在30万元以上的群体，基本都具备了消费别墅的实力。

　　从2012年1月至今，武汉别墅成交均价从1.2万元/平方米，滑落至不足8000元/平方米。今年上半年武汉共成交700多套别墅，其中一个单价万元左右的项目，成交量就高达300多套。这显示目前在武汉别墅市场，消费集中在这类“入门级”产品上。

　　原因

　　楼市调整别墅不再大而奢

　　别墅，一度是富人的“专属品”，武汉也曾出现过标价5000万甚至亿元一栋的超级豪宅，但喧嚣过后，真正成为市场主流的，还是经济型别墅。

　　“因为整个楼市调整的大背景，开发商思路有了很大转变。”某知名开发商相关人士分析，政策层面对投资性购房有限制，导致高端住宅潜在消费群体有所转移，别墅逐渐从“身份象征”，回归“居所本意”。

　　江城的别墅设计，随之出现一系列改变。总面积从五六百平方米，下调至200平方米左右；客厅改变华而不实的“挑高”，回归方方正正的实用型房间；物业也不再聘请英国管家……这样的变化，明显拉低别墅总价，也让更多家庭具备消费能力。

　　同时，中心城区房价不断上涨。截至今年6月，江岸、武昌等地核心区域，成交均价已达1.2—1.4万元/平方米。这意味着购买一套150平方米的房源，总价也接近200万元。中指院（华中）市场研究总监李国政认为，本地家庭在购买第二套住房时也会考虑，既然别墅总价跟市中心楼房已接近，还不如“一步到位”购置别墅，这种消费心理愈发明显。

　　此外，随着武汉基础设施不断改善，区域生活配套提高，也增强了别墅的市场吸引力。

　　影响

　　入住率提高烟火味更浓

　　此前，别墅是一些富人的收藏品或投资品，入住率普遍不高。如今，低总价别墅小区里，烟火味明显更浓。

　　上周末，记者来到汉口某老牌高档别墅区，该小区已交房5年，但粗略一数，全部100栋别墅中只有10栋亮灯。小区保安告诉记者，这还是因为周末，平时亮灯的更少。

　　但以张先生所居住的汤逊湖畔别墅小区为例，总计近200户业主中，有六成每天都会回来住。

　　在后官湖某别墅小区，记者在一个工作日晚6时许观察，半个小时就有24辆机动车进入。

　　除了居住率提高，江城别墅的分布格局也发生变化，随着土地资源日益稀缺，武汉别墅群从传统的藏龙岛、后官湖、金银湖、盘龙城，逐渐分散到花山、汉南、江夏五里界一带。

　　每个区域的别墅，其辐射范围也相对固定。比如花山的别墅，主要辐射的群体是光谷、武昌一带的客户；后官湖一带的别墅主要辐射沌口和汉阳客户；盘龙城的别墅，则多为老汉口区域的居民来选购。

　　提醒

　　装修和物业成本都很高

　　值得注意的是，虽然别墅的购置门槛降低，但真的住进一套别墅，成本却不低。

　　首先是装修，大面积户型布置庭院，都意味着更高的成本。某开发商告诉记者，目前别墅购置价和装修价比例基本都是1:1，以一套200平方米的别墅为例，很多业主装修往往要花费200—300万元。“基本上装修一套别墅的钱，可以再买一套了。”

　　其次，物业费让人咋舌。记者调查发现，目前武汉别墅小区，有少量项目物业费在2元/平方米/月，大多数项目都在4—5元/平方米/月，这意味着一套200平方米的别墅，一年的物业费就过万元。

　　对有意购置别墅的消费者来说，还需特别注意“名不副实”的别墅。

　　相比严格意义上的独栋别墅，目前在武汉，叠拼、双拼、联排都称为别墅。一些开发商为迎合市场，特意开发出建筑面积只有100平方米出头的产品，也打着别墅之名销售。而这类房源，卧室面积只有15平方米，居住舒适度还不如楼房。

　　武汉一家开发商人士表示，对于消费者来说，买别墅重要的是居住舒适之“实”，而不要过分追求别墅之“名”。

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