■ 地产行业记者 胡 蓉
核心提示
深圳楼市的下半年竞赛已经拉开大幕，各家研究机构对于2014下半场的市场表现各有预测，既有统一看法，亦有对立观点。综合来看是——库存压力已高企，成交好转看年底，信贷环境存两说，抄底买房在秋季。
话题1：库存
深圳中原：“隐性库存”日渐攀高，龙宝压力大
世联行：罗湖区新房去化压力最大
DTZ戴德梁行：市场面临更大去化压力
根据深圳中原的统计，在2013年，新项目由开放营销中心到入市的时间间隔平均为1.5个月，而今年一季度却拉长至3个月甚至更长。从中不难看出开发商静待节点、择机而动的观望态度。虽然6月市场呈现出集中供应的状况，但仍然不能消减新房市场的高库存压力。
而按照克而瑞的统计，从2013年10月开始，深圳商品住宅库存面积开始超过500万平方米，而在2012年6月之前，该数据基本稳定在300万平方米以内。毫无疑问，高存量来源于去年火热的市场行情刺激开发商蜂拥入市。到了今年，虽然上半年的入市新房有限，但成交的低迷，直接加剧了库存去化压力。
日前，DTZ戴德梁行的年中展望也直指当前以刚需支撑的深圳楼市出现疲态，住宅新房库存去化周期拉长，结合未来新增供应放大的可能，市场或将面临更大的去化压力。
深圳中原还提出了“隐性库存”压力，表示成交放缓导致积压的超300万平方米“仅仅是纳入官方统计数据的存量面积，而基本建成尚未入市的项目才是多数”。深圳中原解释称“今年上半年原本计划入市的项目多半都爽约，形成的隐性库存日渐攀高”。“隐性库存”或将成为下半年的又一压力来源。
从各区来看，下半年哪里的库存压力最大，各家研究机构有着不同看法。
DTZ戴德梁行和深圳中原均认为下半年的去化压力更多的将体现在原关外区域。深圳中原指出，龙岗和宝安均是新房积压区域，受到成交下滑的影响，下半年压力较大。南山和盐田今年前5个月没有新增批售项目，通过成交消化了部分库存，在各区中压力稍小。罗湖和福田体量较小，但由于整体价格偏高，去化速度慢，现有库存也形成了一定压力。DTZ戴德梁行表示，以龙岗为代表的外围区域库存高企，将面临更大的去化压力；较少供应及配套资源优势将中心区域，支撑其价格持稳。
世联行则认为下半年的“库存重灾区”在罗湖，“无论是从存量套数还是存量面积上，罗湖区销售压力较大，罗湖区存量套数大概需20个月才能销售完，存量面积大概需16.6个月才能销售完”。
话题3：信贷环境
DTZ戴德梁行：定向宽松也将改善楼市环境
深圳中原：紧张局面将持续
加重上半年成交寡淡状况的另一重要原因无疑是偏紧的信贷环境。上半年互联网金融发展得风生水起，加剧银行所处环境的竞争激烈程度，融资成本不断提高，使各家银行对利润率较低的房地产个人贷款的放款意愿下降，导致整个上半年楼市信贷环境较为紧张，不论是新房或是二手房成交均直接受到抑制。而近期不少报道指出，信贷出现松动，特别是首套房贷利率出现了逐渐回归基准利率的情况。
在DTZ戴德梁行看来，下半年货币政策存在放松的空间，“即便是定向宽松，也将在一定程度上改善楼市环境；而于楼市，央行已要求商业银行加大对首次购买自住普通商品住房的消费者的房贷支持力度，这将有利于刺激刚需释放，进而消化市场存量”。
对于信贷环境可能出现的松动，深圳中原并不认同。深圳中原特别指出，银行对风险行业的规避和在利润最大化的驱使下，房贷紧张局面依然会持续，“在利率市场化及房地产行业下行趋势确立的背景下，银行对房地产开发、按揭贷款的放款意愿下降，导致行业所面临的信贷环境比其他行业更差”。
话题2：成交
世联行：百盘入市，更多项目或以价换量
深圳中原：置业者短期内将继续观望
DTZ戴德梁行：成交量好转需待年底
事实上，上半年的成交量触底，某种程度上是受到了市场供应的制约。综合市场不确定性因素的影响，购房者的观望情绪逐渐浓烈，导致开发商的推盘意愿与节奏发生显著变化。数据显示，上半年住宅总批售面积为111万平方米，比去年同期下降了52%，较2008至2013年的半年度平均值更是低了56%。
世联行的预测表明，下半年深圳将有70个纯新盘，33个加推项目入市。对于深圳这种刚性需求强劲，供需矛盾突出的城市而言，从不缺乏置业意愿。对于下半年的成交走势，虽然措辞不一，但研究机构集体传递出“以价换量、触底反弹”的观点。
结合5、6月份的市场表现不难发现，类似高折扣、特价房和垫首付等表现形式的价格让利，才得以换得典型项目的成交佳绩。为了回笼资金、刺激成交、完成业绩，这种打折促销的营销手法预计将在下半年在市场更普遍。
世联行指出，预计部分开发商为了短时间内回笼资金，势必以价换量。世联行董事长陈劲松日前在2014深圳房地产年会上表示，下半年降价是必然，二三线城市如此，一线城市也不会例外，只不过不同地段表现不同而已。DTZ戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，在市场周期性调整的大背景下，观望氛围短期内难以改观，而较大的去库存压力，将迫使开发企业考虑以价格调整刺激成交。对于是否会出现大幅度价格调整，DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙对于深圳市场依旧充满信心，“深圳市场整体来看不会有太大问题，不会把价格进行大幅调整。”
而这种价格战对于成交量的实际促动，或许并不会一蹴而就。深圳中原就表示，短期内阻碍成交的利空因素仍会存在，尽管价格出现下调，但置业者仍会观望一段时间，“当价格下调到置业者的心理预期线后，便会择机入市，成交量将随之反弹”。DTZ戴德梁行则将刚需释放、趋势好转的时间点预计在年底。
话题4：入手时机
深圳中原：9月将感到明显降价
世联行：要等金九银十
DTZ戴德梁行：
开发商预计在9、10月刺激成交
下半年何时适合出手，不少研究机构将关键节点预设在9月。早在6月初，深圳中原董事总经理郑叔伦就表示，市场将在9月明显感觉到降价。DTZ戴德梁行张晓端则预计置业者的最佳出手时机在9、10月，“开发商到年底的业绩要完成，这个时候也是需要有一些刺激市场成交的行为”。世联行董事长陈劲松戏谑，春天不是买房天，夏日炎炎还休眠，秋天不来冬天到，楼盘积压快一年。在他开来，成交在“7、8月份又例牌淡季，要等金九银十了”。
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