图片来源：第一太平戴维斯

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　　淘宝楼市

　　羊城晚报记者 赵燕华 实习生 麦迪安

　　来自多家地产研究机构的分析报告显示，二季度广州写字楼租赁市场总体表现较一季度活跃，但鉴于经济增长放缓仍然影响市场景气，私人投资者对投资写字楼反而日趋谨慎。

　　二季度广州写字楼市场趋活跃

　　根据世邦魏理仕（CBRE）发布的2014年第二季度广州房地产市场回顾，广州自2010年第二季度以来首个季度未录得新增写字楼市场项目入市。优质写字楼整体需求保持稳定，小面积的扩张及升级需求带动现有空置面积逐步去化，全市平均空置率环比下降1个百分点至12.0%。

　　季内较大面积的租赁成交仍以搬迁为主。租户继续青睐新兴商务区日益成熟的商务氛围及合理的租金报价，继今年一季度后，第二季度再录得数个知名租户扩张并迁入珠江新城。如英国领事馆由越秀区迁出，在广州国际金融中心扩租，而花旗银行则进入珠江新城扩张业务，入驻建滔广场。此外，科技企业对优质写字楼的需求及承租能力有所提升。

　　珠江新城租金保持平稳。而越秀区个别楼宇在租户迁出后空置去化趋缓，租金出现松动。全市整体租金水平与上季度持平，报133.8元/平方米/月。

　　戴德梁行在其最新发布的第二季度广州房地产市场分析报告中指出，二季度广州写字楼租赁市场总体表现较一季度活跃，主要受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革。与此同时，成交板块呈现向非核心商务区分流的趋势。

　　核心区写字楼空置率及平均租金下降

　　从区域看，二季度番禺区与白云区写字楼租赁成交面积分别占全市15%和18%，仅次于天河区的21%；甲级写字楼净吸纳量环比一季度减少56%，主要原因是上半年没有新增供应，而全市核心商务区甲级写字楼空置率降至2004年以来最低位7.3%，市场可供选择的存量物业相对有限；而相当一部分租客被即将交付的新物业吸引，并延迟了搬迁计划。甲级写字楼之间竞租加剧，二季度核心区平均租金微降0.5%。

　　下半年甲级写字楼供应近60万平方米

　　第一太平戴维斯日前发布报告称，大量供给的集中入市将为市场消化带来较大压力，下半年包括雅居乐中心、富力盈耀广场等在内的五个甲级写字楼项目将陆续投入使用，总计供应达57.8万平方米。

　　仲量联行研究报告指出，国内经济增长放缓的形势下，租金相对较低的写字楼备受青睐。二季度租赁市场上最为活跃的企业主要来自金融、专业服务业和快速消费品产业。此外，部分新入驻的企业追求高质量的办公环境，进一步支撑了整个市场的成交。

　　仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示，未来两年内竣工的甲级写字楼已纷纷开展预租活动，导致个别现有甲级写字楼业主不得不加大租金优惠以避免租户流失。另一方面，优质写字楼的入驻率持续提高，令个别业主有信心轻微调高租金水平。广州全市甲级写字楼市场租金保持稳定，环比微降0.4%，至156.7元/平方米/月。

　　专家意见

　　下半年甲级写字楼租金还会降吗？

　　“经济增长放缓仍然影响市场景气，导致私人投资者对投资写字楼保持谨慎。”马炜图分析，部分甲级写字楼的租金下降也使部分潜在自用买家选择租赁市场，导致一手市场和二手市场的分拆业权写字楼的交易在第二季度下降，写字楼售价也在第二季度录得环比下降0.3%，至37400元/平方米，这是自2009年第二季度以来，广州写字楼资本值首次录得降幅。

　　展望下半年，马炜图表示，由于中国经济增速放缓，预计跨国企业对甲级写字楼的租赁问询量将会减少。出于对优惠租赁条款的偏好，跨国公司将仍然乐意作为主力租户搬迁至新的写字楼。然而，预计大多数跨国企业租户将会对扩张办公室面积保持谨慎。

　　马炜图预计，甲级写字楼的平均租金在下半年内有机会轻微下调。预计到今年年末甲级写字楼的空置率亦会持续下降。

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