插图/兰兰

　　名校学位是东风广场的主要卖点之一

　　　专题文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　就在外围楼盘一片降价声中，越秀区新货居然开出新高价——6万元/平方米！上周，多年已没有新货面市的东风广场推售全新一期单位，现场报价高达6万元/平方米，比珠江新城在售楼盘的售价还要高。“6万帝”底气何在？这样的高价，买家到底买不买账？

　　6万元/平方米

　　贵不贵？

　　商家说：

　　同行说：对手说：

　　预计还会升价或者收回一些折扣

　　对于6万元/平方米的定价，东风广场发展商——丽丰控股的相关销售人士淡定地说：“其他楼盘和我们无得竞争啊。等50套房源成交之后，预计还会升价或者回收一些折扣。”

　　该销售人士表示：“从越秀区到一路之隔的天河区，只有我们楼盘有中小户型在卖，而且是带有名校学位的中小户型，其他楼盘可能也有名校学位，但户型面积大、总价高，这样一来，我们的楼盘就有优势。我们也知道选择在这个时候开盘，销售需要一段时间，但没有关系，不着急走量。”

　　同行说：

　　商家不差钱，可以慢慢卖

　　港资项目开盘，也吸引了一些外资房企同行前往“踩盘”。金沙洲某外资楼盘的营销总监看完东风广场的样板房后对记者坦言：“产品实用率不高，不到75%，有些户型设计可能会让买家挑剔，如马桶正对卧室床头。在我们看来，这个价格定得确实有些高了，销售会有压力。不过，这个楼盘主推中小户型，有名校学位，商家不差钱，就可以慢慢卖。”

　　对手说：

　　我们便宜近万元，你还说贵？！

　　东风广场6万元/平方米的售价，成了旁边富力东山新天地销售人员的最新推销说辞。记者致电富力东山新天地售楼部，咨询楼价后表示“比较贵”时，销售人员马上说：“对面东风广场的社区比较小，都要卖6万元/平方米，我们的社区是综合体，也有名校，便宜将近1万元/平方米，你还说贵？！”

　　专家说：

　　300万元一个学位，值不值？

　　黎文江认为，一个楼盘的定价应该从产品、路段和附加值等方面综合考虑。“从现状来看，6万元/平方米的定价相对高了一些，与周边楼盘相比升值空间小了一些，珠江新城很多一手房现在的售价也就是每平方米四五万元。东风广场最大的优势是路段和学位，但是300万元买一个学位，值不值得啊？万一以后入学政策有变化呢？不过，这个定价证明中心区楼价还是稳稳当当的，稳过白云山呢。”

　　中原地产项目部总经理黄韬一听到6万元/平方米的开盘价后，说出的第一句话就是“他们不懂市场”。黄韬认为，这样的定价成交会很一般，这是早就能预料到的事情。现在的市场不如从前，如今的新盘、新货，要么不卖，要么就顺应市场定价，虽然中心区一手住宅相对缺货，但这样的开盘价格不合理。

　　6万元/平方米

　　是什么概念？

　　东风广场上周推出第五期全新产品，现场报价为均价6万元/平方米。楼盘相关负责人介绍，在所推出的314套单位中，超过6万元/平方米的单位超过三成，其中，最顶层的复式单位预计售价接近7万元/平方米。

　　每平方米6万元是什么概念？先从区域均价来看。阳光家缘统计数据显示，今年前5个月，越秀区全区一手住宅网签均价最低为3.42万元/平方米，最高为3.98万元/平方米，6万元/平方米的开盘价比越秀区最高的月度均价还要高了近50%。豪宅林立的珠江新城所在的天河区，今年前5个月，最高月度签约均价为4.65万元/平方米，“6万帝”也高出近30%。

　　再从个盘来看。珠江新城最近推出新货的有中海花城湾1号和星汇御府，两个楼盘的报价都为5.5万元/平方米左右（阳光家缘显示，两者的网签均价分别是4.7万元/平方米和4.2万元/平方米），这两个楼盘均是中海和越秀今年的“重量级”豪宅项目，东风广场6万元/平方米的报价比珠江新城的豪宅还要高。东风广场所在的越秀区，在售楼盘的报价也没有一个超过5万元/平方米大关（详见附表），同样有名校、大社区的富力东山新天地，即将推出的新货，售楼部的报价只是4.8万元/平方米起。可以说，东风广场的“6万帝”，是近期广州一手住宅新货售价的新高。

　　有没人买账？

　　有，但暂时不多

　　销售人员介绍，东风广场6万元/平方米的均价，其中北向中小户型的售价约为6万元/平方米，南向望花园大户型的售价在6.3万元/平方米以上，由于目前还处于新开售阶段，对于提前登记的买家，有额外9.7折，加上一次性付款的9.7折或者按揭贷款的9.8折等，折后每平方米可以省三四千元，近日的成交价大多数为5.5万-5.8万元/平方米。

　　开盘当天，有几十个提前登记的意向买家到场参观样板房，不过，当天成交的并不算多。一位购买了一套50平方米一房单位的女士说：“这个价格不便宜，但为了小朋友读书方便，加上楼盘的位置真的很不错，所以还是买了。”而与该女士一起看房的另一位中年师奶，看完样板房后决定放弃，“比想象中贵很多，而且户型不实用”。

　　至本周三中午截稿前，记者致电楼盘相关人士了解到，该盘已售出了20多套单位。合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为，一套50平方米的单位总价就要300万元左右，花这个价钱买个学位值不值得，这是买家会重点考虑的事情，“照这样看，商家不是走量的路线，而是走价的路线”。

　　二手市场反应

　　暂未见业主

　　跟风涨价

　　东风广场是越秀区的老牌豪宅之一，因为有名校学位，且户型较小，一直以来都是二手市场需求旺盛的小区盘。全新五期高价推出，对二手市场会带来怎样的影响？中介经纪认为，目前影响不大，尚未见业主跟风涨价。

　　满堂红梅花路分店营业经理肖超介绍，在该店成交的东风广场的个案中，高达九成的买家都是冲着学位而购房。“学位房买家最关注的就是学位问题，基本都是选择五六十平方米的小户型购买，二手房的主流价格为4.3万-4.5万元/平方米，靠近东风东路主干线的单位售价约为3.8万元/平方米，相比五期6万元/平方米的定价，二手房还是有价格优势的，因此，新货对二手市场的影响不大，现在二手整体楼市不活跃，业主也不会轻易跟风涨价。”

　　合富置业锦城二分行主管夏银玲介绍，目前东风广场的二手客基本以学位房买家为主，二手均价约为4.4万元/平方米，小面积一房一厅的二手价达到5万元/平方米，“这种小面积单位少有放盘，如果有客人想买这种户型，二手市场上又没有业主放盘，那买家可能就会转向一手市场购买了”。据介绍，虽然二手房的价格与一手房有一定的差距，但如果是一些房产证未满5年的物业，买家所需承担的费用也比较高，“所以现在东风广场最受买家青睐的，还是那些房产证已经满了5年的中小户型”。

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