国家统计局17日公布的数据显示，上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，库存高企市场预期变化……楼市“调整期”基本确立。
楼市“调整期”会持续多久？房价回归合理还需克服哪些障碍？
20余地“松绑”楼市
随着7月14日起江西南昌部分“解禁”限购令，调整楼市政策的城市达到约20个。
“过去地产调控‘一刀切’，市场信号基本处于失真状态。”中国房地产业协会首席研究员李战军说，“限购政策逐步退出，有利于让房地产业回归市场，也有利于产业政策的调整。”
记者调查发现，历经近半年的地方政策微调，房价未现大幅波动，但全国市场分化明显。
预期看淡：购者观望，房企促销。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的作用下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风。搜房网调查显示，近六成受访者认为房价可能进一步下降。
类型分化：住宅趋冷，豪宅坚挺。6月以来，高端住宅市场呈现量价齐升特点。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为，这说明政策调控趋于灵活合理，去年以来压抑的需求得以释放。
博弈变化：中介硬撑，业主降价。虽然大部分二手房中介机构仍不愿轻易降价，网上挂出的价格与去年相比仍然“坚挺”，但多数买家看淡市场，二手房议价空间明显增大。
调整期各市场主体心态各异，部分开发商坦承“坐地生金”时代终结，却仍存救市下触底反弹幻想，一些刚需购房者持币观望的同时也有人等待抄底捞金。
深度“挤泡泡”，三大阻力值得警惕
楼市总体回调，但记者调查发现，三大不确定因素仍需警惕。
警惕地方借“分类指导”之机救市。从7月10日起，济南限购政策全面放开；房价几可比肩一线城市的厦门也传出松绑消息。住建部政策研究中心研究员王珏林说：“济南全面放开限购势头过猛、动作太大，中央授权地方调控不意味着‘放水’。要警惕以调整之名浑水摸鱼、突破政策底线。”
一线楼市仍“局部过热”。近期，北京、上海等一线城市多个单价超5万元的“天价盘”集中入市。此外，土地面粉贵过面包的情况仍在一线城市上演。业内人士担忧，随着三四线城市风险不断增加，房企为趋避风险将重回一线城市“避风港”拿地，需警惕加剧后市隐患。
警惕开发商资金链紧张施压房贷“开闸”。房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重、商品房库存高企，开发商对信贷开闸的呼声也逐渐升高。多位专家指出，楼市后市会不会反弹，最关键因素就是信贷政策是否放松。
王珏林指出，楼市调整过程中，要防止个别地方政府夸大困难程度、房地产公司过分强调行业困难，将个别案例和区域的问题扩大化。应保持政策定力，坚决遏制投资投机行为、保护刚需，避免“用错药”“过猛用药”导致房地产业走上回头路。
“政策市”到“市场市”，长效机制不能失约难产
“楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹说，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不暴涨暴跌，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。”
一是改革金融体系建立长效机制。“房地产市场冷热关键在金融。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。
二是改革土地制度增加有效供给。陈晟认为，房地产市场最终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。同时试点农村集体建设用地入市，增加土地的长期供应。“地方政府垄断土地市场是导致地价房价越来越高的重要原因。”顾云昌说，土地制度改革对促进房地产市场健康发展意义重大。
三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。顾云昌建议，通过加快房地产税立法，调整改革房地产业税收体系，增加持有环节的税收比重，降低交易环节的税收，理顺开发环节的税费征收。
专家指出，长效机制是决定我国楼市能否从政策市向市场市顺利过渡的关键。6月底未能“顺产”的《不动产统一登记条例》、“呼声大、动静小”的房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。
（记者刘敏、王晖余、乌梦达、郑钧天） 据新华社北京7月18日电
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