一套房子，由政府和市民各出一半钱买下来——共有产权房，有望让更多买不起房的市民住上房。这种在个别城市实行多年的保障房此前由于诸多难点，始终没有得到推广，不过在住建部的倡导下，南京今年也开始探索共有产权房的立法。记者独家获悉，南京目前已初步拟定共有产权房立法的“轮廓”，不少关注焦点已初步形成共识，这种全新的保障房法规有望今年年底前公布于众。
南京共有产权房立法
年底前有望出台
市民与政府共同拥有一套房的产权——“共有产权房”作为一种保障房的形式，在江苏淮安等个别地区已探索多年。去年年底，住建部首次提出“探索发展共有产权住房”，让这种保障房首次站上前台。今年4月，住建部在一场共有产权住房试点城市座谈会上，将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市。
“南京的保障房发展多年，已经比较成熟，目前的经济适用房、廉租房、公租房、限价房等已经基本上能做到应保尽保，之前从未考虑过发展共有产权房。”据消息人士透露，在国家明确将共有产权房作为探索发展方向后，南京随即开始酝酿立法，并决定由住建部门牵头起草《南京市共有产权保障房管理办法》。目前，这个办法在经过了多方征询后已初步形成了征求意见稿，不过仍需继续打磨，预计年底前这个办法有望公布于众。“共有产权房比之前的保障房形式都更复杂一些，涉及难点比较多，特别是一些法律上的障碍还需要研究。”相关人士透露。
记者了解到，目前南京相关部门对共有产权房的定义、购买人群、上市交易、相关管理规定已经形成了共识，总体框架已成型。那么，未来南京的共有产权房，究竟如何“共有”？
六大关注焦点
一、什么是共有产权房？
市民与政府共同拥有产权的房屋
共有产权房，顾名思义就是市民与政府部门共同拥有一套房的产权。对于这种类型房屋的房源，包括政府投资建设的保障性住房、在普通商品住房项目中配建的保障性住房、政府收购的用于住房保障的普通商品住房。
征求意见稿中规定：共有产权房的套型以中小户型为主，单套建筑面积控制在90平方米以下。其中，供应给低收入住房困难家庭的共有产权房，套型按人口分配，其中1人户40平方米左右，2人户50平方米左右，3人及以上户60平方米左右。
从这些定义看，共有产权房的区位、面积、套型，应与目前南京的保障房基本相同。
二、谁能买共有产权房？
初步拟定6类人群
据了解，目前南京初步拟定有6类人群可以购买共有产权房：
1.具有江南六区常住户口满5年，家庭人均月收入、财产、车辆和人均住房建筑面积在规定标准以下的城市低收入、中等偏下收入住房困难家庭。
2.具有江南六区常住户口、无房屋权属登记、交易记录的无房家庭（含离异单亲家庭及已满35周岁的未婚家庭）。
3.具有南京市户籍、在南京市无房屋权属登记、交易记录，签订劳动合同且连续缴纳社会保险两年（含两年）以上的全日制院校本科及以上学历的毕业生或具有中级以上职称人员。
4.经相关部门认定符合承租政府投资建设的定向公共租赁住房条件的人才。
5.国有土地上房屋征收和集体土地征地拆迁中的住房困难家庭或个人。
6.经市政府认定的其他住房困难家庭。
需要说明的是，已享受住房保障政策的，如果申请共有产权房，应当先退出原有的保障性住房或不再领取货币补贴。
从这个范围看，共有产权房的购买人群与限价房、公租房、廉租房、经济适用房的保障对象多有重合之处。“如果共有产权房能够顺利推进，那么今后经济适用房可能就退出历史舞台了。”
知情人士表示，今后的住房保障会被重新梳理，分为“租赁型”“购买型”和“货币补贴型”3种，即将并轨的公租房和廉租房就是租赁型，而经济适用房、拆迁安置房、限价房等都可以被归入共有产权房之列，另外第3种就是不拿房子拿货币补贴。
三、出资比例多少？
拟分三个档次：50%、70%、90%
既然是共有产权，是不是意味着买房人可以出1%呢？记者了解到，南京拟规定，被保障对象（即市民）拥有产权的比例，原则上不低于50%。
从目前征求意见稿来看，南京拟按照收入标准来划定：城市低收入住房困难家庭的首次出资比例不得低于房屋总价的50%，城市中等偏下收入家庭的首次出资比例不低于房屋总价的70%，其他符合申购条件的家庭和个人首次出资比例不得低于拟购房屋总价的90%。
据了解，规定市民占有份额不低于50%，其中包含了法理上的种种考虑，未来共有产权房的房产证和土地证上，也会分别注明系“共有产权保障房”，并按出资比例注明保障对象拥有的产权比例。
四、价格怎么定？
会参考普通商品房，实行动态调整
共有产权房的售价该怎么定？是完全参考周边商品房、参考商品房9折的限价房，还是参考售价更低的经济适用房？
“可以肯定的是，共有产权房的价格会参考普通商品房。”知情人士透露称，共有产权房的价格也将实行动态调整，物价、住建、国土部门将参与价格核定，并及时公布。
据了解，在此前外地的一些地方做法中，共有产权房的定价都比普通商品房要低一些。未来南京的共有产权房定价，会完全等同于普通商品房，还是打折以及打多少折扣，目前还没有最终决定。
五、未来怎么卖？
拥有了全部产权后就可交易
对不少市民来说，共有产权房仅是困难时期的过渡，今后仍然存在重新买房的情况。那么共有产权房将来如何上市交易呢？
据了解，共有产权房的上市交易，存在一个前提，那就是市民得把不属于自己的那部分产权先买过来。假设市民拥有一套共有产权房60%的产权，他首先得将这套房子另外那40%的产权购买到自己名下，才能将这套房子卖出。
那么，另外40%产权的价值，是不是一成不变的呢？这位知情人士表示，市民自首次购买部分产权后5年内，拟按原售价继续购买剩余产权的份额；5年后的购买价格，由市物价局重新核定。“也就是说，那40%的产权价格，在取得房子之后5年内都不会变化。”
与经济适用房必须购买满5年才能上市不同，共有产权房只要拥有了全部产权，就可以上市交易。不过，与经济适用房规则类似，上市交易取得的房款，仍然存在分配的问题。仍然以原先拥有60%产权的市民为例，当其买下40%产权并上市交易后，卖房款在减掉他支付的购房款、契税等税费后，剩余的收益部分需要上交40%给政府。
需要注意的是，如果拥有共有产权房的市民将房屋转让，那么他将不能再次享受其他住房保障政策。
六、物业费怎么交？
由使用人全额交纳
如果只拥有60%的产权，那么是不是只要交60%的物业费？
此次南京在制定相应规则时也将考虑到这点。征求意见稿中透露，保障对象在购买共有产权房时，只要缴纳个人产权部分的契税。不过，按照谁使用谁承担的原则，保障对象需要全额交纳房屋全部产权建筑面积应付的专项维修基金和物业管理费用。
另外，既然房子并不完全是你的，你也不能随意抵押房子。据了解，共有产权房只能用于自住，不得挪作它用，个人产权部分抵押须经共有产权人同意。
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