【案情】

　　徐先生因结婚需要想买新房，其看中了一套公寓，并和开发商签订了《定金协议》，约定徐先生向开发商预订公寓一套，总房价为人民币110万元，签订该协议时支付定金人民币3万元，同时约定徐先生至开发商处与其签订《上海市商品房预售合同》；有下列情况，徐先生拒绝签订商品房预售合同的，开发商应全额返还徐先生已付定金：(1)徐先生与开发商在签订商品房预售合同时，因面积误差、房屋交付、房屋质量等条款存在分歧，不能协商一致。(2)双方签订本合同后、签订预售合同前，由司法、行政机关依法限制该房地产权利的。同日，开发商与徐先生还签订了一份《补充协议》，其中约定签订《定金协议》时徐先生已明确了解了预售合同的各项条款且并无异议。当日，徐先生支付定金人民币3万元。

　　徐先生依约至开发商处签订预售合同，然而在签订预售合同时，徐先生与开发商的售楼人员因贷款问题及违约责任等事项有分歧，未能签订预售合同。后徐先生起诉至法院要求开发商返还定金人民币3万元。而开发商称已向徐先生出示预售合同的样本，徐先生对有关条款是认可的，没有签订预售合同的责任在徐先生，根据定金罚则，3万元的定金应归开发商所有。

　　【评析】

　　根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，徐先生与开发商签订的《定金协议》为双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。签约当日，徐先生向开发商支付定金人民币3万元作为双方订立预售合同的担保，该定金具有立约定金的性质。

　　本案的争议焦点在于徐先生与开发商未能签订《上海市商品房预售合同》是否为徐先生的责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，徐先生与开发商没有签订预售合同的原因在于双方就贷款问题及违约责任等事项未能达成一致意见，并不可归责于徐先生，开发商应当依据《定金协议》的约定向徐先生返还定金。而开发商称其售楼人员曾向徐先生出示了预售合同的范本，但该范本中并无徐先生的签字确认，开发商以预售合同范本的内容约束徐先生，是没有法律依据的。

　　【判决】

　　法院支持了徐先生的请求，判决开发商在判决生效之日起十日内返还徐先生定金人民币3万元。

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