沿京沪高速（原京津塘高速）一路行驶3小时，小憩一会就来到另一个家。远离城市的喧嚣与拥堵，面朝大海，深呼吸，浸润在温润的海风中，身体与灵魂得到最大限度的放松。对于京津冀这一区域的人而言这不是一种放肆的宣泄、暂时的旅途，更不是一场对现有生活的背叛与逃亡，而会成为另一种生活方式。而这一切都来源于中南集团化腐朽为神奇的能力——点石成金。

早在2012年，中南•唐山湾项目便入驻唐山湾国际旅游岛，成为旅游岛的第一批拓荒者。位于旅游岛北侧陆域捞鱼尖板块大清河及小河子入海口支流上的中南•唐山湾项目，总规划面积100万平方米。据悉，该项目定位为城市综合体，东西两侧布置6-8层公寓，中间布置酒店及商业用房，项目总用地面积48.86万平方米，地上建筑面积57.92万平方米，地下建筑面积10.02万平方米，总投资8亿元。

在一个荒无人烟的区域开发一个100万平方米的大盘对于其他房企而言可能很难掌控。但是对于建筑起家的中南集团而言，却是他们最擅长的造城模式。在过去的25年里，中南集团利用其独特优势，点石成金，将一个个荒地打造成宜居的现代新城。

（中南·唐山湾项目区位图/来源：中南集团官网）

26年进驻25城打造45个楼盘

以建筑起家的中南集团具备很多房企所不具备的独特优势。拥有房地产、建设、土木工程、工业四大产业集团的中南集团内部业务除房产开发外，还涵盖市政轨道交通、土地一级开发、建筑施工、公建、装修装饰、自持物业商业经营等。这使得中南集团开发大盘、打造城市综合体时的基础配套有了充分的保证。

2005年中南集团开始了南通CBD中央商务区地块的开发；（缩空）2012年中南集团夺得苏州中南中心项目，目标成为中国新地标建筑； 2014年中南集团开始拿地苏州金鸡湖畔、南京等地。在短短25年时间内，中南集团先后进驻南通、南京、杭州、青岛、文昌等25个城市，打造45个楼盘，其中8个为城市综合体，8个为旅游地产项目，其中不乏新城区的百万平米以上大盘。查阅楼盘资料不难发现中南集团热衷于在新城区拓荒造城，中南集团在所进驻城市倾力打造的中南世纪城，比如南通中南世纪城、青岛中南世纪城等大多在新城，并且为百万平米以上大盘。

中南集团的造城模式——中南世纪城（造城模式是一个城？）在获得广泛赞誉，并有多个项目成为地标建筑的同时，也促进中南集团销售业绩的跳跃式增长。自2009年上市以来，中南建设一直保持快速稳健的发展，2009-2011年销售金额增速分别达到64.28%、23.32%和58.39%。2012年销售业绩突破百亿元，达到115.78亿元，2013年销售业绩再度攀升至156.5亿元。

在三四线城市大规模造城是一柄双刃剑，在给中南集团带来销售业绩迅猛增长的同时，也给中南集团造成了短期的财政压力。中南建设一季报则显示，期末净资产负债率高达154.8%。相对于《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示的2013年中国上市房企65.81%资产负债率以及均值为79.67%的净资产负债率，中南建设的资产负债情况处于行业高位。

中金公司研究报告认为，中南建设期末净负债率154.8%，处于行业高位，会造成很大的财务压力。

主要在三四线城市的战略布局在今年市场分化的情况下也使中南集团面临困境。高盛高华证券研究报告指出：鉴于三、四线城市的房价上升前景疲弱（中南集团在这类城市的业务比重高于同业），以及资本化利息费用增长，认为中南集团在 2014-2016年情况并不容乐观，利率很难改善。

中南集团管理层显然也已经认识到大规模造城引发的资金周转问题，以及市场分化下的三四线城市布局的不稳定性。开始重新调整产品线以及战略布局，并通过融资来解决资金周转问题。5月27日，江苏中南建设集团股份有限公司发布公告称，中南建设于5月26日已完成2014年度第一期非公开定向债务融资工具的发行，本次10亿元募集资金已经全额到账。这将有助于缓解中南建设的财务压力。

（中南集团全国布局图/来源：中南集团官网）

重新调整产品线 布局二三线城市

为弥补大规模造城引发的资金周转问题，以及减轻三四线城市布局所造成的销售压力，中南集团开始涉及短平快项目，并逐步调整布局，加大二三线城市布局力度。根据中南集团2013年年报显示，2014年中南集团将进一步明确城市综合体大盘项目、短平快项目拿地数量比重。陈小平指出，以前中南更多在三四线城市。如今战略微调，巩固三线城市，优化四线城市，加大二线城市拓展布局，如苏州、南京等地，同时关注一线城市及周边地区，形成有效的城市组合，将抗风险能力做到最强。

2014年开年以来，中南集团连续在苏州、南京、杭州等地拿地，将布局重点调整到二三线城市，有效调整短平快项目与综合体所占比重。2014年2月25日，中南集团以总价13.4亿元竞得位于滨江区白马湖单元的杭政储出［2014］8号地块，正式进驻杭州。2014年4月1日，中南集团以12.87亿元包揽两宗面积分别为5.03万平方米、7.48万平方米的苏州园区新兴板块“体育公园”板块内的苏园土挂08号、09号地块。

4月3日，中南集团以25.7亿元的价格经过30伦厮杀成功拿下南京麒麟新城板块的一幅住宅与商业办公混合地块。仅隔60余天，该项目便以“中南世纪雅苑”的名称首次对外亮相， 6月21日，项目公开售楼处和样板间，成功开启中南集团快销模式。

海通证券分析师涂力磊指出，中南建设2014年一季度实现签约销售额约40亿元。同时继续保持积极拿地势头，到一季度末公司土地储备达到1700万平左右，土地储备丰富，后续发展动力十足。

看好发展前景 投资旅游地产

近年来，由于旅游产业的火爆，不少房企看好旅游地产发展潜力，纷纷涉足旅游地产。在整体氛围影响下，中南集团也涉足旅游地产项目，目前已经开发青岛、海南、营口等多个城市旅游地产项目。其中最具代表性的当属位于唐山乐亭的中南•唐山湾项目。

中南控股集团副董事长陈小平认为，“旅游地产是介于刚需和投资之间的半刚需产品，购买者具备刚需特征，因为他一方面自己要去住，另一方面，又要求房子具备保值增值能力。”旅游地产有着广阔的前景，如中南海南文昌项目，每到过年项目入住率能达到70%，三四千户业主要入住。

李萍也认为，唐山湾项目位于京津唐，这个片区的人需要有这样一个放松的旅游度假地。唐山湾国际旅游度假岛有其丰富的自然、人文资源。同时依托京津冀一体化政策及规划优势，以及政府的大力扶持。唐山湾区域发展前景广阔。

据了解，唐山湾国际旅游岛项目已成为当地政府近些年来的最大手笔。其中，2012 年实施的项目总投资大923.68亿元，拟建项目15个，总投资约710亿元，另有新建项目31个，投资约159.34亿元。

尽管中南集团内部看好唐山湾区域的发展，但是仍少不了质疑声。中投顾问项目总监朱文嘉认为，中南建设100亿元投资唐山旅游地产前景并不乐观。其一，唐山旅游资源品质不高，没有在国内非常具有影响力的景点；其二，中南建设以住宅地产起家，经营旅游地产经验不足，在转型过程中将遇到较大挑战。

而在中信建投分析师苏雪晶看来，“每个公司去做旅游地产都会面临一定的问题，包括荣盛，但有人就有一套配合的组合机制，这些都是软实力。”中南建设在打造旅游地产上的阻力更多来自人才方面，对旅游地产来说，人才是至为关键的。同时，苏雪晶也指出，中南集团在旅游开发尤其是唐山湾这种大盘开发中有其独特优势。因为大盘开发本身要做周边的配套、酒店支持、商业配套等，过去的大盘开发让中南建设积累了一定经验，而这方面的经验或许是别的开发商不具备的。

结语

对于未来，中南集团充满期许。中南集团董秘智刚在2013年末某券商的策略会上曾表示，公司的目标是用4-5年时间实现年销售额破千亿，进入房地产行业第一梯队，公司预计今后每年能保持50%-60%的销售增速。

陈小平表示未来中南集团将携“投资商、开发商、建设商、运营商”四商一体，整合旗下优势资源，深耕城市发展，在全国打造百家酒店、百家购物中心，为建造更多城市地标而奋斗不止。

荒芜的滩涂，施工现场的泥泞，处处显露着这片区域的原始态势——荒无人烟。已经封顶的几栋住宅使尚在开发初期的中南•唐山湾项目雏形初现，显现出中南•唐山湾的安静宜居。尽管目前周边配套并不成熟，但是，我们依旧相信已经成功打造多座新城的中南集团拥有化腐朽为神奇的力量，相信中南集团能够在唐山湾旅游度假岛点石成金，为京津唐一带居民提供一个独具特色放松身心的旅游度假岛。（搜房网/王羽）

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