下半年的楼市难点在哪里？

  国家统计局数据显示，上半年，全国商品房销售面积同比下降6%；全国商品房待售面积同比增长24.5%。一增一减之间，凸显的正是下半年的楼市难点。如果这种趋势继续，也将进一步传导到土地市场乃至金融系统，带来经济风险。

  在信贷趋紧、市场预期转向等因素影响下，2014年上半年中国多数城市楼市出现成交量同比下滑、库存积压的状况，其中二三线城市成交下滑十分明显，同比跌幅最大的徐州和汕头，成交面积分别下跌171%和91%。

  相比之下，房地产市场需求正在经历阶段性低点。主要原因在于，在国人“买涨不买跌”的独特心态驱使下，不少需求正陷入观望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放缓。这是近期房地产市场成交量低迷的重要原因。

  目前，楼市已经进入类似2008年末及2011年末的周期性下行通道。“不加压，不刺激”似乎成为管理层最新的维稳性调控思路。虽然，政府和央行都在喊话“支持首次置业刚需”，但效果不明显。随着房地产市场持续低迷，多地祭出救市政策。这些政策以松绑限购为主，部分城市甚至演变为“限降令”。从实际效果看，这些走在“红线”边缘的政策不仅战战兢兢，而且多显得不得要领。在当前房地产业正在由增量市场转为存量市场背景下，着眼存量、防止产业盲目扩张显得尤为重要。

  基本的市场常识告诉我们，既然存量过度，就应该降价销售才能盘活。消化存量的正解也只能是降价销售。但矛盾的是，此前杭州的降价潮，却遭遇来自地方的限价狙击。由此可见，那些有着松绑楼市冲动的地方政府，其实并不想顺应市场潮流，让“看不见的手”去常态化地消化存量，而是希望用传统的政策背书、货币政策放水等手段，激活当地楼市，以实现土地财政开源和刺激经济增长的目的。但这样的刺激楼市显然有悖调控初衷，也会使楼市重蹈泡沫覆辙的老路。

  房地产市场出现供过于求的情况很大程度上是由于缺乏对需求层级的研究，未能做好供需准确对接，使不少住宅处于空置或过剩状态。为避免这种情况出现，构建完善的住房供应体系极为重要。

  一方面，应加快个人住房信息系统、不动产登记系统建设和联网，使房屋产权明晰，摸清“家底”，从而有助于差别化信贷、税收政策的实施。另一方面，加快房地产税制改革和立法，通过税收等手段，提高房屋持有成本，促进存量房源的释放，以稳定供需关系。

  与此同时，还应加快推进土地、户籍制度改革。作为城镇化进程中最为重要的两项制度，土地和户籍制度改革，可促进人口有序流动。城镇化进程加速，将对消化存量房屋、缓解供应过剩大有裨益。可以说，如何消化住宅存量，地方政府应有所为也应有所不为，权力之手不可习惯性地干预楼市。

  让市场调节，让开发商选择合适的价格消化存量，才是符合经济学常识和民意期待的选择。

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