楼市下行众生相系列
中房网讯(殷雯 陈伊颖)一直以来，北京楼市降价周边区域也将随之缩水。今年虽然北京区域下行，但环京的项目谁也不愿意说自己“降了”。
购房人刘女士对中房网表示，她跟家人都在北京工作，从事木雕生意。由于前一阵“京津冀一体化”热炒，使得环京区域房价大涨。现在这个时机，北京房价增长乏力，投资环京的风头过去，或许投资客“退潮”，价格回归理性，普通购房人入场的好时机。
中房网日前跟随购房人刘女士，针对固安地区进行实地探访发现，固安项目尽管整体跌幅不比燕郊，但明显价格已经回落到“京津冀一体化”概念热炒之前。同时发现，固安区域楼市存在诸多违规乱象。中房网提醒广大购房人，渴望在此刻“抄底”的购房人应谨慎选择、理性看待。
标杆项目带头放水 价格明显松动
与燕郊相比，固安的降价显得“含蓄”，一种楼市缓慢温和降价的情绪弥漫整个固安。
了解固安市场的人士介绍，固安目前在售的就有40多个楼盘，较大型的住宅项目有华夏幸福基业的永定河孔雀城系列项目和绿宸万华城。
去年，永定河孔雀城英国宫项目在年底时飙至价格高点，有记录显示曾达到9500元/平米。而目前在售的项目最低则为7100元/平米，每平米跌2400元，降幅达25%。
刘女士发现，当前这一项目的降价颇为“隐晦”。同为普通住宅产品，存在两种售价：明年10月份交房的价格约为9100-9200元/平米；后年交房的同类产品，价格约在7900元/平米。后年交房的两居户型比明年交房的两居总价少约10万元。同时，目前项目还有“3万抵6万”的团购优惠。
如果购房人还不“买账”，销售人员还有一个“包抄”方法。若购房人还嫌贵，就向购房人介绍所谓的“内部房”。所谓这种“内部房”，是公司给工作人员内部认购的房源，内部认购完，现在剩余一、二十套，可向少部分购房人出售。
某销售人员称，数量有限，能否买到，要跟公司领导查询。他介绍，“内部房”是位于孔雀城别墅区相邻的“竹园”，价格在7100-7500元/平米之间。与目前在售普通商品房项目价格相差400-2000元。
不过，实际上，中房网查阅固安房地产信息网发现，销售人员所指的“内部房”，是5月16日发预售证的两栋楼盘，备案案名为孔雀城雅柏园•竹园，总套数为216套。截至7月23日，仅完成3套签约，尚有213套存量。
同样降价的还有绿宸万华城。该项目号称固安“第一大盘”，总占地2149亩。
其销售人员对刘女士表示，目前项目在卖的有B1、B5、B6号楼，6月1日已经开盘，售价7500-8000元/平米。推出有10套特价房，7000-7200元/平米。E1、E2号楼还没拿到预售证，2017年交房，均价7000左右。“去年我们曾卖到八、九千，今年只降了几百”。
除了以上两个固安大盘外，其他项目也有直降活动。上月，K2•红树湾推出了每平方米减免2500元的优惠。金海城均价8000元/平米，目前有“两万抵9折”的活动，同时，推小部分特价房。
优惠促销花招百出 仍然“唱涨”
除了之间诶降价，为了抵御夏季销售“寒流”，固安的各大项目都在下功夫推出一些“花招”活动。
6月1日起，永定河孔雀城英国宫推出“全民营销”活动。项目方对中房网表示，现在购房人只要介绍给身边想要买房的亲朋好友，成交即奖励1万元，除税后差不多9200元。
而绿宸万华城将于本周六(7月26日)当天，售楼处与北京某婚恋网站合作举办“相亲大会”，同时推出优惠房源，炒作、卖房两不误。有业内从业者表示，这种营销手段非常常见，有的项目把答谢老客户和开盘放在同一天，刚来看项目的购房人，看到现场“人山人海”，难免就容易促成其好奇心理，扎堆购买。
尽管活动、优惠“乱花渐欲迷人眼”，救市意味浓厚，但固安地区的销售人员仍然“唱涨”。华夏幸福基业售楼人员对刘女士表示，“固安这个位置降不了价，下半年要建首都第二机场。未来机场建起来后未来会修高速，地铁4号线南延修到北京野生动物园，还会有轻轨沿着106国道往下走会到固安。但规划没下来，具体哪站谁也不知道”。
值得一提的是，在固安置业的大部分为北京客源，这些人或为北京人、或在北京工作，在异地置业受到限购和贷款的限制。
中房网了解到，目前能够办理北京地区银行贷款的项目只有华夏幸福基业的系列楼盘和绿宸万华城等少数大型项目。绝大多数小项目只能办理固安本地银行贷款。而办理本地贷款必须是河北省户口，因此，若非河北省户口，又非全款支付，在固安购房必须迁移户口。这在很大程度上局限了北京客源的选择空间。
与此同时，跟北京不同的是，固安项目因为贷款银行有两地区别，执行首套房贷利率也有所不同，首付款比例要求也不一样。一般当地不可从北京地区银行办理贷款的项目要求购房人30%首付，贷款利率上浮20%。而在北京地区银行可贷款的项目一般要求首付40%，贷款利率上浮10%或不上浮。
对此，一些只与本地银行合作的开发商为了吸引北京客源，推出了“分期付款”活动，延缓房款交付期限，以便筹集全款支付。
据固安房地产信息网数据显示，上月全县成交住宅938套，签约面积9.2万平方米。截至目前，可售房屋套数为1.9万套，可售面积为193.1万平方米。按照本月销售速度，固安在不计入未取证先出售的项目来看，消化还需20.3个月。
无证先卖底单任改 市场处处埋雷
中房网在走访中发现，固安楼盘“五证不齐”就先开售的乱象普遍存在，且已成为公开的秘密。
有熟悉固安市场的人士表示，有很多小开发商的项目没有拿到预售证就开盘销售，很多购房者因缴纳了定金购房，但因楼盘缺少证件，迟迟无法办理贷款，更不用提过户了，“这在固安是一个普遍现象”。
据了解，房地产项目在办理《商品房预售许可证》前，还需要取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证外，还需要按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
许多小开发商资金链紧张，达不到拿证的投资要求，就会铤而走险，违规“无证开盘”。
某项目销售人员也表示，“很多小开发商没钱盖房子了，就会采取先‘无证开售’，和购房者签订一个草起的合同，等从购房者那里拿到钱了，再继续盖楼。”“固安有相当一部分楼盘都存在这种违规做法，购房者也都知道，但因为怕房价上涨，也就默认接受了，“有的甚至已经拖了一年了多，都没有拿到证，购房者也没办法”。
对此，中房网发现，有的售楼处放的是项目前几期的预售证，当记者问到新开楼盘的预售证是否拿到，销售便解释说：“刚拿到，还没有挂出来”。有的售楼处则是将公司旗下几个项目的证件都堆挂在一起，试图混淆购房者，当记者向其索要新项目的预售证时，销售人员便模糊表示，“已经拿到了，只是没有在卖房点，要到项目现场才有”。
不仅如此，固安楼市存在的违规现象还有可修改房屋销售“底单”。
有多个售楼人员向记者询问是否有意购买其手头的其他套房源，可以为记者“改底单”省去一些二手房交易环节的税费。
底单可改可以说给投机者的炒房帮了大忙。某开发商人士称，固安某项目刚开售时的售价仅为3000-4000元/平米，当时公司为了囤房，在不办理“房产证”或者不备案“购房合同”的前提下，将一部分房源卖给了内部员工。员工从公司辞职后，公司将回收其“员工房”，并给员工20%的利率，然后将这套房源再投入市场，并用“改底单省钱”的说法吸引购房人购买。
有业内人士告诉记者，“改底单”是指原购房者在购买房子后，并不办理产权证，也不采取网签，而是等待时机，转手卖给下一任购房者，属于违规操作。除了在一定程度上将助长炒房和避税行为外，因为购房合同不只开发商、购房者双方持有，房管局、贷款银行也有备案。违规操作本身需要涉及的范围非常广，而且一旦引起纠纷，买方拿不到房产证，维权也会非常困难。
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