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近半数城市限购未取消专家:一线城市迟早撑不住

https://m.biud.com.cn 2014年07月29日17:21 家居装修知识网

　　【导读】多地取消限购成了政府出手救市“信号灯”，但在“去库存化”的大潮下，这股政策的暖风并没有吹向一线城市。“按兵不动”的这些城市，底气何在？或者说是在等待时间？

　　央广网财经7月29日消息（记者吉媛媛）限购令这一房地产销售头上的“金库咒”正慢慢被摘除。6月27日，呼和浩特首先宣布放开房屋限购政策，拉开各地取消限购的大幕。紧接着，济南、长春、成都、海口等城市也相继跟进。

　　据央广网财经统计，在46个限购城市中，明确还未取消限购的有22个，对限购政策作出调整的有8个，传闻已放开或将放开限购的有10个，全面放开限购的5个。近半数城市表现淡定，仍然“按兵不动”，政策坚挺。

　　北上广明确楼市限购不放松

　　在楼市“去库存化”的大潮下，这股政策的暖风并没有吹向一线城市。北京、上海、广州都已经有明确的官方层面的表态，否认将出台松绑限购的政策。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对央广网财经记者表示，一线城市土地资源和房屋供应量的矛盾没有得到解决，同时，还可能受到住建部的内部指导意见的约束，年内放开限购的可能性不大。

　　但是，杨红旭坦言，一线城市放开限购是大势所趋，他预计一线城市明年有放松限购甚至放开限购的可能。他说：“国家倡导让市场在资源配置中起主导作用，未来的房地产调控手段正由限购限贷转向市场调控、税收调控等手段。从近期情况来看，很多二三线城市在陆续放开，一线城市也会最终放开。”

　　业内人士认为，多地为刺激房地产市场回暖而采取的取消或放松限购，与地方政府对房地产的依赖有关。成交量的下跌，打击了房企的拿地热情，进而影响地方政府的财政收入。

　　尽管如此，一线城市并没有因此而“低头”。央广网财经统计了上半年四大一线城市的土地收入情况，其中，北京土地出让收益仍然呈现强劲增长势头，上半年已达173.6亿元，只占上半年财政收入不到8%，并已完成了今年全年预算总额的128%。

　　北京市财政局副局长、新闻发言人韩杰表示，土地收入的增加并非意味着北京依靠“土地财政”，北京的土地资源稀缺，政府不可能把土地财政作为可持续发展的来源。

　　杨红旭表示，一线城市土地收入占财政收入的比重偏低，而且工业、服务业发达，财政收入不依赖土地的说法有一定的道理。

　　然而，资深房地产专家韩世同却不认同，他认为：“北京、上海卖地收入都过千亿，楼市成交不理想必然会影响土地的出让。一线城市去年土地出让情况理想，财政收入没有收到太大的威胁，但随着时间的延续，迟早会撑不住的。”

　　多个城市仍在“死撑”

　　众多二、三城市在住建部“千方百计去库存”的号召中放松了限购，江苏常州甚至在党报头条呼吁市民买房。但是，石家庄、大连、哈尔滨、佛山、兰州、银川、合肥、太原、青岛、南京等省会城市和经济发达城市仍然“按兵不动”。

　　杨红旭认为，这些城市是否放开限购取决于当地官员的态度，有的官员积极主动，愿意承受舆论的压力，有的官员则胆小怕事，不愿意承受舆论和上级部门的压力。此外，不同城市之间房价涨跌幅度不一，合肥、南京等城市的房价比较强势，因此不愿意放得太快。

　　韩世同则认为，目前二三线城市已经具备了放开限购的条件，应该把握时机，否则就会像呼和浩特一样，即使全面放开限购，也没法刺激成交量的上涨。

　　据《南方都市报》报道，中原地产抽样调查13个典型城市，具体涉及天津、成都、杭州、长春、苏州、武汉、南昌、厦门、济南、福州、无锡、宁波及南宁。结果发现短期内效果不显著，成交量出现反弹的仅有杭州萧山、济南及成都。

　　韩世同分析称，放开限购效果有限的主要原因是限贷的因素依然存在。

　　“现在银行把款项发放给开发商收益更高，年息15%都有人抢着要，但是贷给购房者，利息只有7%到8%，开发商两三年就能还回来了，购房者要等二三十年才能还清，你说银行原因贷给谁呢？”

　　企业销售惨淡以价跑量

　　与政府淡定的姿态不同，房企在一线城市高价拿地，如今又面临一线城市库存量增高、房价走低、银行放贷态度暧昧的消极因素，陷入尴尬的境地。

　　库存方面，北京、上海的库存量都创多月的新高，广州今年的最高库存甚至曾超10万套，而深圳已有多月新建住宅库存去化周期超过10个月警戒线。

　　从房价统计数据看，6月，上海、广州、深圳的新房价格都出现了环比的下跌，只有北京新建住宅环比上涨0.1%，四大城市二手房价格更是环比全面下跌，北京跌1.3%创新高。

　　除此以外，房企在一线城市还面临了银行放贷偏紧的压力。据《东方早报》报道，在多个城市暗地松绑限购后，银行的限贷放松也悄然展开，而商业银行更乐于为二、三线城市放松房贷。

　　为此，房企纷纷打出“促销牌”，力求以价换量。比如，珠江地产在北京的楼盘就曾推出了“全盘无首付”、“降价险”等促销活动。位于通州的首开香溪郡项目推出“0元抢房行动”、半年“0月供”、甚“0首付”等优惠。通州马驹桥的国风美仑现房93折出售、2万元抵6万元。东亚推出“全民营销、百二佣金”活动。

　　韩世同表示，在房价出现下行的初级阶段适当放开限购，能促进成交量，能达到经济微刺激的效果。同时，在这个阶段，投资性购房即便入市，也在少数，房价会出现反弹，但不会疯涨。

　　韩世同预测，目前一线城市已经进入房价下行的初始阶段，下半年放松限购的做法还会继续出现，金融信贷方面必须要做出调整，否则个人房贷受限制，房地产的成交就难以大规模恢复。

　　结语：如果全面放开限购是大势所趋，撑得太久不符合政府、企业、购房者三方的利益，用市场之手来调控楼市才能促进房地产的健康发展。