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小产权房陷“被索回风险”? 风险买主承担或有不公

https://m.biud.com.cn 2014年07月30日15:56 家居装修知识网  

  近日深圳商报报道了市民李先生购买了十年的深圳历史遗留违建(俗称“小产权房”)被原开发商分文不偿索回的案例,引起社会反响。不少市民打来电话,担心自己买的“小产权房”也遭此命运。记者咨询一些司法机构的人士及专业律师得知,目前这样的裁决结果还只是个案,不太可能成为类似案件的通用裁决,但购买“小产权房”权益确实很难得到法律保护,希望市民谨慎。

  “小产权房”风险全由买主承担或有不公

  本报日前报道,市民李先生2004年在开发商深圳经宏鹏实业发展有限公司承诺办绿本的条件下,以116万元的总价购买了一套“小产权房”,先后交付了近52万元房款,由于开发商未按约备案,绿本也被办证部门告知无法办理,剩余房款一直未交。十年后,开发商却通过深圳仲裁委员会成功将房子索回,并在扣除十年每月6000元的房屋使用费后,李先生首付钱款也落得一场空。裁决依据便是4月1日刚生效的深圳市《〈关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(以下简称《实施办法》),其中规定类似违建不予“确权”,从而裁定当初买卖合同无效。

  不过李先生认为,该裁决明显不公,“在这场交易中,开发商负有主要责任,这是仲裁庭确认的,那么责任就主要由开发商承担,为何开发商毫发无伤地索回了房产,回头还可以卖高价,而我还要负担租金?”其律师刘春认为,如果所有的开发商都如法炮制,那么所有的“小产权房”就都可以被索回,《实施办法》就会成为开发商利用的工具。目前,李先生已向市中级人民法院申请撤销该裁决。

  国家(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,“小产权房交易有风险,但应该风险共担,追究违法而言,开发商违法在先,先违法拿地,违法建房,再违法卖房,应负主要责任,但却还要追讨租金确实不公,按理说,买家和开发商都不得获得不当利益。”

  违建开发商成功索回房产尚属个案

  律师刘春担心《实施办法》被违建开发商利用索回大量的“小产权房”,这在现实中可能吗?

  记者咨询了多位司法系统人士及律师,大家表示,目前李先生案子的裁决结果尚属个案,更多的裁决是维持现状,等待行政机关对房屋定性和处理。市规土委查违办的相关工作人员表示,尚未听说其他房产被开发商无偿索回的案例。

  “维持现状”的司法裁决也有相应的法律依据。广东省中安律师事务所高级合伙人凌青介绍,此案仲裁直接判定某历史违建的归属结果,并不妥当。“该建筑明显属历史违建,能否作为交易标的物,都只能由行政机关做出认定后,法院或仲裁机构才能进行裁决,这样才能防止利益方利用政策模糊地带损害其他人利益。”

  据介绍,根据广东省高院《2012年全省民事审判工作纪要》的69条规定,涉农案件中涉及违法建筑的,应当由行政主管部门先行处理才能由法院或仲裁机构再行裁决。“法院或仲裁机构不能代替行政机关的该项职能。”凌青表示。

  宋丁也认为,目前大量存在的违法建筑,“行政机关应该对各方的责、权、利有个说法,该确权的确权,该处罚的处罚,该没收的没收。”

  记者获得的另外一份与李先生处于同一社区的“小产权房”纠纷裁决,来自于“中国国际经济贸易仲裁委员会”,该仲裁委员会的裁决获得业界较高的认可度,其裁决就对产权暂未下结论。

  购买“小产权房”仍冒大风险

  市查违办工作人员孙先生接受记者采访时表示,《实施办法》中规定“以房地产开发为目的未经批准建投的住宅类违法建筑”不会予以确权,这说明开发商与买方利益都不会得到保护。

  按照孙先生的说法,即使司法机构判决房产归任何一方,也无法成为获得确权并在行政部门办理房产证的依据,“如果是债权关系,也许还能办下绿本,但这明显是合同纠纷,办不了房产证。”

  宋丁对记者表示,该案件也对购买“小产权房”的人提出了风险警示,“我曾多次告诉来咨询买小产权房的人,这需要冒很大的法律风险,而没有任何组织力量的买房人,其利益最可能得不到保障。” 深圳商报记者 谭玲娟

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