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二手房价格“倒挂”不实北京自住房优势仍存

https://m.biud.com.cn 2014年07月31日15:06 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)近日，有媒体报道北京二手房与自住房价格“倒挂”导致弃房率高。为此，中房网调查多个自住房附近的二手房市场发现，低于附近自住房价格的二手房只是个别房源，自住房依然存有价格优势。

截至目前，北京共有四个自住房项目进行摇号选房，其中金隅汇星苑首日弃选比例为20%、首创悦都汇超过50%、金隅汇景苑超过60%、当代采育满庭春MOMA超过80%。二手房价格下跌的确成为弃购因素之一，但购房者和项目自身因素才是弃选的主要“推手”。

对于媒体热炒的自住房“弃购”现象，北京市住建委第一时间回应，近日个别媒体将中签家庭放弃选房等同于项目滞销，属于误读和曲解。从销售形势看，进入选房程序的自住房项目，虽然出现了“弃选”现象，但均按照程序由其他中签家庭“递补”选房，在短期内被认购一空。

“倒挂”小区距离过远无参考意义

近日，记者来到首个摇号的自住房项目金隅汇星苑附近，该项目位于朝阳区高井地区，处于朝阳北路与东五环路的交叉口。

据记者统计，在该项目附近，五环内有富华家园、阿曼寓所、南太平庄北巷、叠墅等二手房项目，均价在3.5万元/平方米左右；而绿岛苑、定福庄西里2号院、美然动力等小区则位于五环外，均价在2.8万元左右。

记者在链家二手房中介了解到，目前富华家园均价最低的房源是一套82平方米的两居，总价208万元，均价为25372元/平方米。南太平庄北巷最低单价也在2.4万元/平方米以上，阿曼寓所最低单价更是超过3万元/平方米。

与五环内的房子相比，五环外距离汇星苑稍远的几个项目房价较低，绿岛苑西区有两套100平方米以上的三居，均价在2.2万元/平方米左右；大黄庄东路小区有少数房源售价2.2万元/平方米，与汇星苑项目价格持平。

在金隅嘉业另一项目汇景苑附近，坐落着首开常青藤、奥林匹克花园、康静里等小区。中房网估算，该区域二手房均价大约为3.5万元左右。

我爱我家东坝家园店工作人员告诉记者，首开常青藤单价最低的房源为一套96平方米的三居，总价290万元，均价30208元/平方米；奥林匹克花园单价在2.5万元左右的房源大多数都是200平方米以上的大户型。

既然如此，为什么有媒体报道二手房价格“倒挂”呢？记者看到，之前媒体报道京通苑、尚东阁等小区均有不少价格在1.8万至2.2万元/平方米的房源出售。

记者查阅京通苑和尚东阁后发现，的确存在不少单价低于2.2万元/平方米的二手房挂牌销售，不过这两个小区位于管庄附近，并不紧邻金隅嘉业的自住房项目。记者统计，汇星苑距离这两个小区大约6公里，汇景苑距离8公里。

众所周知，北京的房价寸土寸金，东二环与东四环的距离也不过5公里，其房价之差在2万元/平方米左右，可见拿管庄区域的房价对比，基本没有意义。

少数房源低价出售 “倒挂”现象为个案

低于周围商品房价格30%，是自住房在价格方面的最大优势。不过，如果按照30%的比例计算，一旦房价整体过低，该优势则并不明显。

再加上二手房价格向来比同区域新房较低，照此计算，位于五环外的北京首个自住房项目恒大御景湾与周围二手房价格相差无几也不足为奇。

据记者了解，在东五环五方桥附近的恒大御景湾附近，有朝丰家园、京城雅居、富力又一城、扬州水乡、万科青青家园等项目。中房网估算，该区域二手房均价为2.6万元左右。

据多家二手房中介显示，该区域价格较低的二手房项目为朝丰家园和扬州水乡，均价在2.3万元左右。记者看到，扬州水乡的确有个别房源单价低于2万元/平方米，朝丰家园也有不少房源低于2.2万元/平方米。

不过，与恒大御景湾价格持平的二手房究竟是个别房源，还是已经成为普遍情况，还要取决于该区域的成交价格。

记者查阅朝丰家园和扬州水乡发现，7月份，朝丰家园成交均价为22724元/平方米，较上个月下降4.48%；扬州水乡的成交均价为23186元/平方米，跌幅为1.56%。而其他几个项目的成交价格均有所下跌，不过基本都在2.5万元/平方米以上。

“目前北京二手房价格普遍下跌，自住房和商品房的价差在逐渐缩小。”北京中原地产市场总监张大伟表示，尽管自住房与周边二手房价格相差不到30%，但对于刚需购房者来讲，自住房依然是最好的选择。

“弃购”用词不当项目自身因素大

随着自住房摇号选房渐渐步入正轨，中签者的选房热情远不如当初购房者的申购热情。近日，首日放弃选房的比例一路走高，更有媒体热炒“自住房弃购”现象。

不过，在张大伟看来，“弃购”一词并不严谨，根据自住房的购房流程，首先摇号，然后不同比例人群进入选房，即使有高比例的人群放弃选房，还有一个庞大的轮候群体等着购房，所以严格意义讲，只能称之为“弃选”。

对于“弃选”的原因，北京市住建委曾表示，主要在于自住房在产品及价格方面定位为“夹心层”及中端需求，但包括住房保障家庭在内的低端需求也在有限范畴，很多中签者支付能力不足，只能放弃选房。

另外，一部分申购的优先人群并不一定缺房，很多参加摇号的北京无房家庭，可能父母有十套八套房产，但子女无房，这类人可以优先选。不过，由于这些人不是刚需人群，再加上自住房的投资属性不强，所以弃选。

而弃选者中也不乏一部分刚需购房者。购房者钱不够、项目位置偏恐是这部分人群弃选的主要原因。

在已经摇号选房的自住房中，首创悦都汇和当代采育满庭春MOMA均位于六环以外。交通不便、配套不全，甚至一片荒凉，很难赢得购房者的“芳心”。

另外，这两个项目的价格优势也不是很大。当代采育满庭春MOMA均价为9500元/平方米，而附近的商品房项目售价也不过万元出头；首创悦都汇均价13000元/平方米，附近项目有的不过2万元/平方米。

尽管如此，自住房项目依然并不存在弃购，相对于申购人数，弃选的家庭只是少数。“除非房价继续大幅下调，否则自住房不会出现明显弃购。”张大伟表示，尤其是位于朝阳区的自住房项目，与附近商品房售价相差50%以上，拥有很明显的优势。