一线城市房价恐面临大调整

　　□张平 来源：经济参考报

　　日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，全国楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是，一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场，上半年销售面积跌幅却最为明显。

　　在一些业内专业人士看来，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源又比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%至10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜，成交量领跌全国，交出的成绩单与预期差别太大，就连房价同比也出现了下跌。笔者认为，一线城市房价即将面临大调整的前夜。

　　首先，一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时，就会毫无顾忌地抛售房价，造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。

　　再次，像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3万/平米以上)，这使得大量刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说，尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率，但是当房价泡沫破裂时，自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，还不断有买盘接筹，但是房价一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了。

　　此外，像北京、上海等一线城市的20%至30%的家庭，往往拥有多套住宅，房价在这些年的上涨过程中，早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下，本地居民购房的意愿已经趋于饱和。

　　其三，一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是，主城区能够开发的楼盘相当稀缺，而供应集中的地方往往是远离城区的地方，这些地方由于公共服务设施建设滞后，生活和工作成本居高不下，所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远，交通不便，另一方面这些地方的房价水平，即使在开发商打折的情况下，也处历史高位。所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。

　　最后，个人信贷成本的上升，房价下跌预期的增强，也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说，目前在房地产调整期内，收紧此类房贷，控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋，现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛，而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价调整过程中，是不会轻易出手购房的。可以认定，一线城市的已经步入大调整周期，这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。

　　一线城市的房价向来被人们称之为坚不可摧，就是一旦房价涨上去了，就不会再回来了。但事实上，天下没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大，而推高这些城市房价的主要是由投资投机资本构成，所以当这些资本不再活跃甚至辙离时，房价就会出现大跌，而高房价又使当地居民购买力受到压制，如果此时银行再实行房贷去杠杆，那么支撑一线城市的基石已经坍塌，北上广深的房价出现大调整也在所难免。

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