今年以来，面对楼市的下行压力，地方政府针对相关的政策频频进行微调，近期各地更是掀起了一股限购松绑潮。限购解冻后各地楼市将何去何从？市场能否回暖等话题成了业界关注的焦点。

　　限购松绑潮

一段时间以来，“限购松绑”的呼声在全国各地此起彼伏，众多城市或明或暗地开始进行“解限”行动。

7月28日晚间，杭州市官方发布消息称：从7月29日零时起，购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

至此，杭州成为继呼和浩特市(以下简称呼市)、济南、苏州、海口、石家庄之后，又一个官方确认限购政策松绑的城市。目前在原本46个限购城市中除去4个一线城市和少数二三线城市外，其余近60%的城市已经取消或者松绑限购。

数据显示，杭州市执行限购以来，2010年4月，杭州市区新房库存量为22454套，截至2014年6月份库存量达到132184套，翻了5倍。另外，杭州主城区连续5月宅地零出让，从另外一个侧面反映出杭州楼市的冷清现状。于与此同时，2014年上半年浙江省房地产税收也出现了负增长。房地产营业税同比下降10.1%，土地增值税增幅和契税增幅分别回落2.5百分点和13.1百分点。

根据中国指数研究院[微博]的数据，2014年上半年，房地产市场再度进入调整期，行业下行压力较大。1-5月，全国商品房销售面积为3.6亿平方米，同比下降7.8%，销售额为2.4万亿元，同比下降8.5%。

呼和浩特市房地产开发监督管理处官网发布文件放开限购，居民购买商品住房(含二套住房)在办理手续时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门不再对购房人的房屋套数进行查询。不过，上述文件于6月25日下午被呼市以“打印错误”为由从官网上撤掉。

7月26日晚间，呼和浩特市房地产开发监督管理处发表“更正声明”称：将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”，并重新发布了该文件。

尽管全文回避了“取消限购”几个字，但不再对购房人的房屋套数进行查询，意味着彻底放开限购。

某研究员表示，呼和浩特土地廉价，当地企业和个人将靠自然资源的开发积累大量财富投入土地市场，从而加大了该市的楼盘投资规模。但城市的人口导入速度慢，导致库存容易积压。呼和浩特产业结构比较单一，楼市库存去化管道阻塞，很大程度上影响了房企的资金周转和城市财政收支平衡，所以政府救市是市场发展的必然趋势。

呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢在回应媒体时表示，呼和浩特市出台的文件完全符合政策要求，国家相关部门对房产限购的文件第一次注明限购时限为一年，以后的文件中没有强调时限，只是要求各地根据市场行情进行调控。

冀罕钢认为，如今呼市的房地产市场，已进入理性发展状态，不会出现抢购和炒作房价的问题。为此，政府取消限购是顺应市场需求，及时进行了政策引导。

　　解限能否救市？

业内人士表示，解除限购不是楼市的“救命稻草”，交易量的增加还与房价的高低和信贷政策的支持有关，市场不会因此很快发生明显变化。

经济学者、北京市政协委员、央视特约财经评论员马光远[微博]在其微博上称：我一直在强调，80%以上城市的限购已经没有任何存在的必要，早该取消了；但是，取消限购救不了当下的房地产，因为房子太多。

呼市面临高库存的压力。根据35大中个城市2013年商品住宅现货的库存去化周期研究，呼和浩特存销比数值为37，在35个城市中名列库存去化压力最大。

呼和浩特市统计局的数据显示，截至3月底，该市房地产投资累计完成15.06亿元，同比增长10.78%。增速较去年同期回落15.3个百分点，房地产投资占全市投资的比重为46.5%，同比下降8.7个百分点。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时表示，目前很多地方经济发展不尽如人意，很多城市的工业投资都明显萎缩，在消费刺激短期难以奏效的情况下，加大对房地产的消费和投资的刺激成为一个重要选择。

以呼市为例，张大伟说，呼和浩特只是一个二线末城市，只能吸引自治区内其他地市的购买者，由于该市的限购政策本来就很松，外来人口要在该市买房相当容易。至于想买多套房的高端消费人群，会选择往北京、上海或者其他沿海城市投资。

数据显示，2013年末，呼和浩特市常住人口为300.11万人，比上年增加5.23万人，其中城镇人口为198.79万人，人口增长速度较为缓慢。

“呼和浩特从经济上看还是三线城市，此类城市的人口导入速度不快。”严跃进表示，呼和浩特楼市在5月份已经出现了滞胀，未来下跌的风险加大，所以即便目前进行救市，也很难在短期内打动购房者的购房心理。

“这一轮限购政策松绑主要是由于较大的库存压力影响了房企的拿地积极性，进而影响了地方政府的土地收益。”某业内专家在接受媒体采访时表示，目前全国多地限购政策或明或暗都已经有所松动。但是他也特别指出，由于地方政策的效率有限，所以并不应该期望限购政策的取消能够为楼市带来根本性的转变。

近几年，一二线城市大都执行了限购政策，房地产开发企业和社会资本迅速转向尚未执行限购政策的三四线城市，脱离市场现实、超前开发导致如今三四线城市房屋供大于求。

按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的住房发展总体方向，既要逐渐减少行政措施的干预，发挥市场在资源配置中的决定性作用，也要更好地发挥政府的作用，比如根据住房实际情况科学制订住房发展计划，并以此为依据制订土地出让计划、合理推进保障性安居工程。这才是分类调控的应有之义。

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