毛大庆万科集团副总裁

北京是个极其特别的市场，在中国没有第二个，就是因为，第一，它有着太复杂的定位；第二，它有着太好的资源。

对一个十三亿人口的国家来说，所有的软实力、优质资源都高度集中在北京。优质资源是什么？无外乎老百姓要的那些东西，教育、医疗、科技、文化、咨询、国际化，包括工作、就业的机会。

我们做过一个调研，把这些都排在一起的时候，老百姓对雾霾是最不关心的，雾霾放在是最后一条，先进去再说。但当你房子也有了，小孩也上了重点中学了，工作也挺好，这时候开始第一位变骂雾霾了。这就是围城心态。

所以，到北京买房，买的不是房子，买的是抢占优势资源的权利，这就是到北京买房子的人的心理。为什么我说这个城市的房地产我看不懂，就因为它不是房地产，它就是一种心理需求，买的包括面子、尊严，包括生活的、未来的，儿女的这种地位，都在这个房子里，北京的房子承载了太多太多居住之外的功能。

还有一些城市，基本上是中国房地产最火热的那十几个，北京为首，这些城市其实地永远都供不够，特大城市，所有人都认为这些城市地多贵都没有风险，永远有刚需，比如说一平方米房价都到8万了，还有人说这也是刚需，这是什么刚需？有时候我也不太明白。但这个“刚”不代表中低收入群体，它代表容易有人要的那个“刚”。

那在这个背景下，在2013年全国的房地产投资总额，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，这个总额的里面的绝大部分，可以说是三分之二的投资，都去了这十几个城市。在这样的情况下，导致土地价格迅速增长，把未来的房价上涨的空间给提前透支了。

中国在前面这十五年里边，购买力最旺盛的人是谁？我做了非常详细的数字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的这一批人里头，这一批人恰恰赶上中国的第一批人口高峰，当时大概出生了4亿人。这些人已进入中年，财富已经稳定，再次购房的刚性需求肯定很少了。但是这一批人释放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求，这就带来了诸如“丈母娘推高房价”这样的问题，出于恐慌心理的购买。但是不是这些人都买了，就没人要了呢？我说仍然有人。比方说济南，这个城市就很有意思，每年进去好几十万大学生，而且基础设施建设都越来越好，可是它留不住大学生。说明什么呢？城市要发展，关键在于产业结构，在于能不能够留住年轻人，留住未来有财富积聚能力的人。

而未来中国实体经济要发展，也在于这一批人能不能积累财富，如果他们不能积累财富，这个事儿跟房地产绝对有关系。他们有了能力，又是房屋消费的购买者，然后城市就会再被更新。所以，不是说房地产这个事儿没市场了，说白了，它被提前折腾了一通，现在你要再培育一批人，这批人能不能培育起来？要靠实体经济共同增长。

这两个就是老龄化问题，原来我形容，中国有几件事在跑步，比如产业结构转型和老龄化的赛跑，这件事情我个人认为跟房地产已经脱开了，这是一个非常麻烦也非常重要的问题，就是中国将面临全世界从来没见过的老龄化人口国家的局面，这里面有很多的危险，同时有很多的机会，但是这个事情是不以你我的意志为转移的，到那天，一堆人就老了。我们去年算得很精细，跟一群博士算，大概到2030年，会出现4亿多的60岁以上人口。

老龄化占比提升的时候，房地产消费一定会变，因为刚性需求慢慢就减弱了，房子一定是一个永远都需要购买的产品，但不要指望房价涨个没完没了。

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