中房网讯(记者 杨瑾)在去化日益困难的刚需市场下，房企的推盘强度和让利幅度也正在不断增加，分析人士表示，多数房企仍会采用各种促销方式，消化库存、加快周转。
“除了优惠价，我们还有一些特价房，您要不要考虑一下？”周先生在房山良乡大学城北站附近的智汇雅苑看了两次房之后接到销售人员打来的电话。
“尴尬”的暗降
记者了解到，智汇雅苑自3月23日开盘以来，均价持续在21800元/平左右，附近楼盘的均价也普遍在20000元/平米以上。
据了解，该楼盘在七月中旬，赫然打出优惠价18000元/平的条幅，周先生在第一次看房后听说有优惠价便再次前往售楼处看房，然而二次前往售楼处并没有给周先生带来多少惊喜。
对于该楼盘18000元/平的优惠价，经记者核实，此优惠实乃营销策略，18000元/平的房子只有两套，均是198平米的大户型。“我们这不是降价，只是个别房子的优惠，其他项目也都会有一些优惠的房源，推出优惠房源主要是为了吸引购房者。”售楼人员告诉记者。
而周先生却表示，智汇雅苑虽然明着说不降价，事实上，售楼人员会把优惠的价格告诉有购买意向的客户。
数据显示，截止上周末(7月27日)北京市一手房商品住宅可售套数98174套，比此前一周增加了764套，库存高企的态势愈演愈烈。
业内人士表示，楼市持续低迷，随之而来的则是库存压力日益增加，目前开发商面临的资金压力越来越大，急需加快销售进度，快速回笼资金，大多开发商都以降价走量，降价信息不公开的企业也普遍存在。
低调的特价房 高调的组合贷
本来降价走量是最好的选择，但谁也不愿意做出头鸟。业内人士表示，很多开发商无奈之下，只能打出“特价房”这个擦边球。
一直和周先生联系的售楼人员曾向周先生透露，除了一万抵两万的优惠之外，他们还有更优惠的特价房，特价房的均价在14000元/平左右。
而对于特价房的信息，在售楼人员那却表现得格外隐蔽，记者在询问是否有更便宜的特价房时，售楼人员则表示房山区域都不会存在特价房，除了优惠活动，并没有特价房出售。然而周先生接到特价房消息的电话后主动联系销售处时，售楼人员则表示，他们有一些尾盘促销，并不能完全叫做特价房，只是一种尾盘的促销方式。
除了遮遮掩掩的特价房促销，该项目在购房贷款上也有新优惠，售楼人员告诉周先生：“购买我们楼盘的话，贷款也有优惠，我们接受组合贷款。”
销售人员告诉记者：“公积金贷款和商业贷款的组合贷款方式能为购房者节省很多钱，购买智汇雅苑的购房者均可以使用组合贷款，这样的话，购房者一个月能少支付1030元左右的贷款，那么总共就能节省几十万，这是一笔多大的费用啊。”
根据相关规定，公积金贷款放款时间为45天，按揭房贷为15天。如果买房人选择组合贷款方式，需要先确认公积金贷款额度，再确认商业贷款的金额，两者均确认完毕后，公积金与商业贷款需要在同一天进行放款，通常这个过程可能长达数月。业内人士表示，由于公积金贷款和商业贷款放款时间不同，公积金部分放款较快，但是商业贷款有额度限制，放款很慢，导致现在很少有购房者能够成功利用组合贷拿到贷款。
智汇雅苑相关负责人表示，对于开发商而言，放款周期拉长会造成资金占压，不利于企业快速回款，因此很多企业都不愿意接受组合贷款，智汇雅苑接受组合贷款也是希望通过此类优惠提高成交量，充分去库存。
暗自促销疑制造热销假象
有媒体报道，智汇雅苑在开盘当日，自称楼盘几近售罄，开盘400多套住宅，当天卖出了300多套。当日，销售人员称去年末，该楼盘蓄客情况很好，大约有上千人排号。
然而，据住建委数据显示，智汇雅苑自3月23日开盘至今，成交量只有134套，目前库存仍有340套。由此可见，售罄一说也是开发商的营销手段，实为制造热销假象，目的是为了促动潜在购买者加快出手。
记者在询问售楼处楼盘情况时，售楼人员多次强调：“我们楼盘销售情况很好，目前剩下的房子也不多了，您现在错过了购买智汇雅苑的时机，以后周边房价涨了，您想买到合适的房子就更难了。”
对于目前不公开的降价以及遮遮掩掩的特价房，业内人士表示，此举在一定程度上有制造热销的嫌疑。开发商抓住购房者“买涨不买跌”的心理，不愿意公开降价，明着给购房者制造出楼盘不愁卖且不会降价的假象，然而，迫于库存压力，开发商又不得不在暗地里采用各种促销手段。
促销效果有限 降价走量仍是关键
然而，不管是明着接受组合贷款，还是暗自降价及推出特价房，种种促销方式却并未达到明显的效果。
数据显示，智汇雅苑目前库存仍旧很高。知情人透露：“智汇雅苑今年的销售情况并不理想，优惠活动虽然很多，但成交量提高得并不明显，接下去可能会继续以下调价格的方式吸引购房者。”
项目相关负责人告诉记者：“楼市下行，购房者持续观望，因此，下半年还是主要以去库存为主要任务，在营销策略上会有一些调整，旨在去库存提高销售业绩。”
业内人士表示，在去化放缓、库存激增的形势下，降价促销成为不少房企的选择，但目前大多房企的降价促销作用有限。库存的不断积压，开发商出货压力将越来越大，市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。
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