在城镇化的过程中，城镇规划区范围内的集体土地被全部或大部分征用后，产生了许多被城镇建成区包围或基本包围的自然村，也就是“城中村”。
在7月22日至25日召开的上海市十四届人大常委会第十四次会议上，上海市长杨雄作2014年上半年工作情况的报告时指出，通过“一个目标、三种拆除改造方式”加快推进“城中村”改造。
据悉，“城中村”改造的经营用地体量惊人，而拆除改造方式之一的农村集体经济组织改造，是此次“城中村”改造的创新之举。
通俗地说，农村集体经济组织改造就是农民集体和合作单位共同组建的项目公司，既承担土地拆迁等改造开发工作，又可在该地块的二次开发中获取利润。
庞大的经营用地改造颇具吸引力，万科、绿地、上实等龙头房企都期望能从中分得一杯羹，抢占优质地块。
盘活三林、桃浦等大量经营用地
根据上海市人民政府今年3月底印发的《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》(《实施意见》)，“城中村”地块改造目标是指，在2015年前，启动35个“城中村”地块改造，2014年启动11个地块试点。
早报记者从上海市城乡建设和管理委员会(市城管会)了解到，这35个“城中村”分布于浦东、普陀、闵行、奉贤、松江、嘉定等地，其中浦东三林镇、北蔡镇，普陀桃浦镇等地皆榜上有名，这意味着，这些中环附近的优质地块将被盘活。
举例来看，中环附近有三林镇中林村，东至浦东医院(现为东方医院南院)、南至三林路和尚博路、西至杨思港、北至华夏西路；北蔡镇艾南村，位于浦三路以东、川杨河以南、新浦路以北、良友海狮油脂实业公司六里灌装厂以西；桃浦镇桃浦村，东至槎浦河，西至金迎路以西，南至城际铁路，北至金昌路、真沃路、武威路。
接近上海市城乡建设和管理委员相关人士透露，每个“城中村”改造都要先完成拆迁，主要目的是改善这些地块的形象以及农民的居住环境。这在客观上能盘活许多存量土地，但具体数值要等各区规划落实后才能统计出来。
据知情人士透露，这些“城中村”占地大多上百亩，以此次参与“城中村”旧改的奉贤肖塘村为例，初步盘活400亩，约26万平方米经营用地，这只是35个地块改造中的一个。“虽然不知道这些地块最终规划了多少经营用地，但是总体数值一定超乎你的想象。”该人士说。
创新的改造方式：农村集体经济组织改造
根据《实施意见》，城中村的改造方式有三种，即采取土地储备方式、农村集体经济组织改造方式以及公益性项目建设方式。
据参与“城中村”改造的相关负责人透露，大多数的城中村倾向于采取农村集体经济组织改造方式。
所谓农村集体经济组织改造，即以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。改造方案在上海市、区有关部门指导下，经村民集体讨论确定后，由农村集体经济组织或合作单位自筹资金改造开发。
据上述接近市城管会的人士透露，农村集体经济组织改造，是此次城中村改造的最大突破。简单来说就是引入的社会单位和农民集体共同组建一个项目公司，共同承担其土地拆迁工作。等拆迁人员安置完毕之后，这幅地块会以定向招牌方式，出让给这个项目公司，该项目公司继续承担该地块的二级开发。
一般情况下，拆迁耗时长，资金投入不确定。上述接近市城管会的人士表示，现在明确引入的社会单位可以通过定向转让获得地块，等于是允许他们在二级市场开发中获得的利润，来平衡其在拆迁过程中可能面临的投入长的问题。
探索发行企业债券
“城中村”改造刚刚启动，但已有不少龙头企业纷纷发力，其中就包括万科、绿地，上实等，他们都期望在这次旧改中分得一杯羹。
据参与“城中村”改造的相关负责人称，确定按照农村集体经济组织改造的“城中村”，需要引入一家社会单位，“但是一个"城中村"，往往有很多家房地产企业都在谈，落实哪家，需要看他们递交的方案。原则上希望是国有企业或者一些资力雄厚的龙头房企。如果引入的社会单位实力不够，很可能会中途放弃，这样就会损害农民的利益。因此，政府方面非常谨慎。”
该负责人表示，为了保证这些农民的权益，实施土地储备的时候，将开展征地留用资产试点，即对农民的集体资产进行资产评估，根据评估的价格按照比例确定其在项目公司的股份。土地开发改造后，农村集体会获得对应的资产，这些资产的租金每年给农村集体组织，农村集体组织未来会通过清产核资、成员界定和农龄计算等，将集体资产股份量化给每个成员，组建社区经济合作社、社区股份合作社。
值得指出的是，为了支持“城中村”改造，还将鼓励金融机构创新金融产品，加大信贷支持力度，包括探索发行企业债券或中期票据，专项用于“城中村”改造项目。这将能帮助引入的社会单位获得低成本的融资，解决其对拆迁资金投入的担忧。
“"城中村"改造是今年刚定下来的试点，大家都是"摸着石头过河"。总之，就是希望改善农民的居住生态环境，促进产业转型升级，加快城乡一体化发展。”该负责人称。
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