别 墅三 房二 房一 房

　　根据住建部的公告，《建筑工程建筑面积计算规范》作为新的国家标准于2014年7月1日起实施。“新国际”最大的市场关注点在于产权面积计算方式的改变。根据“新国标”，过去被众多开发商作为产品“高附加值”打出的赠送面积这张“王牌”将被终止。

　　目前，“新国际”在贵阳是否已正式实施？新老标准的差异体现在哪些方面？记者就此进行了采访。

　　赠送面积

　　一度成为楼市抢客“秘笈”

　　“房型‘买二得三’”、“购买120平方米的房子，实际使用面积达到170平方米”、“金牌房型，得房率达到150%以上”……从2009年开始，贵阳就有部分楼盘以“送面积”为卖点进行促销，但赠送范围多局限于阳台、露台等空间。但近两年来，随着贵阳楼市竞争的加剧，昔日“惜土如金”的开发商在赠送面积上更是大作文章，超高得房率已成为许多开发商竞争的“卖点”。

　　走访贵阳在建在售楼盘发现，无论房子大小似乎多少都有点面积赠送，花园洋房、别墅等中高端住宅产品，赠送面积甚至达到数十到上百平方米。尤其是部分别墅产品，花园、地下室等空间的赠送面积加起来，甚至与房屋本身的产权面积相当。而一些普通的刚需户型，也通过面积赠送实现一房变两房、两房变三房，使房屋产品的使用率得到极大提高。

　　对于赠送面积这一促销手段，多数购房者认为，通过赠送空间，可以花更低的总价，获得更大的使用空间。在房价居高的今天，当然是更加划算的置业方式，甚至有精明的购房者看房时首先向置业顾问提出的问题就是“赠送面积有多大？”

　　而在置业顾问的口中，面积赠送可并非只有使用率更高这么简单，部分楼盘置业顾问表示，带空间赠送的户型，由于赠送面积部分不纳入产权面积，不仅需要支付的总房款大幅减少，而且业主后期所支付的维修基金、物管费等“养房”费用也能节省下来不少。

　　不过“天下没有免费的午餐”，如今开发商手中面积赠送这张牌也开始越来越令人“雾里看花”，说是面积赠送，而房价上却未必那么有“诚意”。记者在采访中了解到，虽然不少楼盘将赠送面积作为项目“高附加值”的重要体现，但是有赠送与无赠送之间却存在极大的单价差距。如一些楼盘无面积赠送的普通户型单价在5000至6000元/平方米，而加上面积赠送之后单价则跃升至8000至9000元/平方米，甚至突破万元，置业者明明花了高价，产权面积上却并未得到体现。

　　由于赠送面积不纳入产权证，后期业主面临拆迁、转让等情况时，实际居住面积无法得到认可，法律上只认可产权登记面积。同时根据《物权法》等相关规定，一些屋顶花园、底层庭院属于小区业主共同所有，开发商无赠送支配权，因此开发商口头协议的赠送行为本身就不具合法性，也为置业者在后期使用过程中产生使用权纠纷埋下了隐患。

　　“新国际”

　　贵阳目前尚未正式实施

　　2013年12月19日，住房城乡建设部发布了新的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》。作为新的国家标准，建设部表示，制定该标准的目的是为了规范工业与民用建筑的建筑面积计算，统一计算方法，该规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程，自2014年7月1日起实施。

　　针对《建筑工程建筑面积计算规范》在贵阳市的具体实施情况，日前记者与相关实施单位贵阳市住房城乡建设局产权处测绘队取得了联系。不过该部门相关负责人表示，目前尚未接到上级部门关于《建筑工程建筑面积计算规范》实施的正式执行文件通知，但近期建设部教育协会培训中心已下发通知将对新的计算规范进行前期培训，新老标准的相关衔接准备工作正在启动中，而具体的实施则需要经过系统培训之后，在对新标准进行全面理解的基础上，才能了解政策对市场的适用性。

　　据了解，目前贵阳市住房城乡建设局产权处测绘队在民用建筑工程的面积计算上，仍然执行的是2000年8月1日起实施的国家标准《房产测量规范》，相关负责人表示，在相关准备工作完成之前，仍按现行技术规定进行建筑面积计算。

　　执行新规

　　房屋面积计算更清晰

　　据了解，由于《建筑工程建筑面积计算规范》新国际与旧标准相比，修订的内容较多，尤其是关于阳台、飘窗、架空层、地下室等目前市场上一些主要赠送空间在面积计算上的差异性，可能直接影响到未来开发商“赠送面积”这一卖点。

　　此次新版面积计算规范所修订的主要技术内容包括：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；修订了阳台的面积计算规定；增加了门廊的面积计算规定等等。

　　例如按照老版的计算方式，现在户型中常见的凸（飘）窗一直是不计入面积的，尤其在一些刚需户型中，开发商往往通过凸（飘)窗的大面积赠送实现空间拓展。而新版计算方式的一个重要变化就是将凸（飘）窗纳入面积计算范畴，规定窗台与室内楼地面高差在0.45米以下，且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

　　而过去按半面积计算的阳台、入户花园今后也有可能被纳入全面积计算范围。在老版计算方式中，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算，但新版计算方式则规定在主体结构内的阳台按其结构外围水平面积计算全面积，主体结构外的阳台才能按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

　　近年来开发商热推的“中空复式”户型也有了更严格的规范要求，建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20米及以上的，计算全面积，结构层高在2.20米以下的，则按1/2面积计算。

　　此外，新国标对于别墅、高端洋房产品的地下室、车库也有更加严格的规定。地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。对于立体车库等，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，计算1/2面积。

　　据了解，飘窗、阳台、地下室、架空层均是当前市场上开发商最容易用来进行面积赠送的空间，未来《建筑工程建筑面积计算规范》一旦严格实施，大面积的赠送空间将成为“过去式”，难怪近期市场上有不少置业顾问在推销产品时反复强调：“新国际实施以后，很多赠送面积的说法可能说不存在了，讲求实用性的购房者看到合适的房子尽快入手。”

　　本报记者 赵宁

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