◎李宇嘉
目前，“去库存”已经取代“分类调控”，成为楼市未来一段时间的主题。根据研究机构的监测，主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右，即便是被称为楼市“避风港”的一线城市，也将在未来不得不面对如何消化库存的难题。一线城市楼市的去化周期达到11个月，北京库存突破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期分别达到11.8个月和17.6个月。70个大中城市房价指数显示，北上广深四个一线城市6月房价集体下跌，这是2012年以来的第一次，而百城房价显示一线城市房价跌幅在扩大，这预示着一线城市房价将深陷下跌周期，未来库存还会继续攀升。
楼市主题由“分类调控”快速切换到“去库存”，仅仅半年时间，需求被过度透支是首要原因。表面上看，新增商品房供给与新增城镇人口和拆迁需求一致，甚至还小于后者，但新增供给漏掉了保障性住房、小产权房、个人自建房和部分企业建房等等，实际供给要在商品房供给的基础上增加50%左右。2013年，全国城镇商品房竣工750万套，但保守估计的实际供给在1000万套以上。
但是，有效需求却被高估，首先是新增城镇人口带来的需求被高估，应该扣除非户籍流动人口的绝大部分，这部分人群没有购买力。建成区范围扩大而“被城市化”的人群也应该扣除，因为他们本身就拥有住房；其次，未来拆迁需求规模很大，根据“六普”，城镇25%的家庭还居住在平房中、24%的家庭住房内没有单独的厨房或厕所。但拆迁需求不可控、周期长，在拆迁安置和补偿、公共服务设施供给成本不断上升、拆迁社会成本不断上升，以及被拆迁户收入水平难以支持的情况下，拆迁需求被拉长到不可预知的未来，明显被高估。
业内估计，1990年代以来建设的商品住房中，有约40%的部分被投资需求或改善需求所吸纳，掩盖了需求畸形的问题。特别是2010年以来的楼市销量中，超过50%的部分被投资需求或改善需求所吸纳，城镇家庭多套住房拥有率从2011年的15.9%迅速上升到2014年3月的21%。而支撑投资需求和改善需求源源不断入场的动力是房价上涨，以及由此带来的资产收入。而房价之所以能够上涨，源于房地产成为地方政府融资的发动机、财税收入增长的主力军。地方政府土地出让和新区规划，给房地产谋划好了美好的前景预期，而借助于银行贷款和社会融资的房地产开发，将全社会资金吸引到楼市，地价和房价上涨的预期一再实现，地方政府、开发商和购房者始终迷恋这种财富获取模式，从而开启一个又一个循环。
但是，一个健全的楼市，投资需求或改善需求始终不能占主导，供应过剩、高房价、有效需求不足、靠信念和资金支撑楼市购买力的局面也不可能长期维持。在货币紧缩、清理影子银行、清理地方债务、房价下跌预期和居民住房支付能力下降的冲击下，首先退场的是投资需求，而消费需求不仅无力接棒，而且不愿意接棒，因为房价高是一回事，供应效率太差是另一回事，这不是他们能够支付得起的房子，更不是他们想要买的房子，这是各地楼市库存高企的第二个重要原因。
过去房价上涨时期，大家都关注炒作的概念是什么、项目设计和规划是什么、房价未来能涨多少，包括地方政府、开发商和购房者在内，谁也不关注是否适合生活和居住。即便是在远离城市中心的不毛之地上建房子，也会有开发商拿地、也有人去买房子。因此，地方政府想方设法地在城市外围出让更多的土地，或者通过新城规划，或者通过产业规划，甚至将市政府搬到这些偏远的区域，以宣示这些区域的开发价值以及政府的背书。
但是，一个健全的楼市，不能指望在没有人住的情况下还有需求源源不断地进场。当大家发现政府承诺的规划或者有名无实，或者属于空头支票，而开发商宣传的“卖点”基本是噱头，投资需求和改善需求开始退场了。楼市能够继续维持下去，只有靠做实有效需求，但看上去“高大上”的供应不仅明显不符合有效需求，而且严重货不对板，库存攀升在某种程度上是消费者用脚投票的结果，或者是无效供应的堆积。
根据国家统计局披露的数据，目前处于施工状态的商品房建筑面积有61亿平方米，若按照过去5年商品房年平均10.9亿平方米的销售规模，即使不再出让新增土地，在建面积也可以消化6年，若考虑到地方政府储备待出让的土地、开发商手中囤积待开发的土地，未来潜在供应够7~10年来消化。这揭示了过去楼市常见的开发模式：土地一经出让，便进入囤积状态，什么时候开发取决于市场预期，横竖囤积土地没有经济成本。在不用配建基础服务配套的情况下，辅之以预售支持，有的地方甚至可以“打桩即卖”或“卖规划图纸”，项目进入销售状态是分分钟的事情，关键是等待良好的销售时机。因此，全国商品房施工面积从2010年的40.6亿平方米迅速攀升到2014年上半年的61亿平方米，不到5年时间增长了50%，导致后续供应源源不断，此种开发模式是造成库存高压的第三个原因。
需求被过度透支，供应效率又非常低，后续供应还在源源不断地进入，这是导致库存高压的三个原因。近期，新任住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上指出，今年下半年楼市政策要落实三个方面的工作：千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、完善房地产项目周边配套设施。这事实上是对上述导致楼市库存高企三个方面原因的深刻认识，同时也给出了消化库存的解决办法，即降低价格、供应老百姓需要的房子、供应适合居住和生活的房子。但是，目前各地“去库存”手法五花八门，但基本上还在延续过去救市的思路，为的是激活楼市，缓解短期经济增长压力，增加地方政府土地收入，而并非是住建部要求的“去库存”。 （作者为深圳市房地产研究中心研究员）
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