7月份以来，持续低迷的二手楼市出现了活跃的迹象，不少买家更关注二手房，中介的客户多起来了，一些买家也开始与业主讨价还价，但由于高昂的交易税和收紧的贷款政策，导致二手房的回暖并没有在成交量上有明显的体现。
二手房市场出现回暖迹象
“现在市场出现了一个好的迹象，就是很多二手买家开始问价格，甚至主动跟业主讨价还价了。”链家地产紫竹院店的一位门店经理告诉记者，虽然从成交量来看，市场并无明显好转，但买家跟两周前不闻不问不同，他们变得积极主动了，经纪人们也更多能陪购房人看房了。
对此，多家中介公司证实，不少买家最近更积极地关注二手楼市。伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹说，上个月，市场还比较平淡，这周出现了变化，虽成交量还无明显突破，但找房的买家明显多了，市场有活跃迹象。
数据显示，7月以来，二手房的日均网签量多在300套以上，而之前的网签量普遍在一百套左右。
虽受一手房降价影响，使很多本有意购买二手房的买家转而关注一手房，但另一方面也将买家的热情调动起来。每逢周末很多社区又能看到经纪人带着购房人看房的场景。
高税费抬高交易成本 二环小户型挂三个月无人问津
尽管二手市场有日趋活跃的迹象，但各大中介公司都表示，目前二手房成交量并没有明显的回升，而影响成交的最关键因素还是价格。这个价格不仅包括房东挂出的价格，还包括二手房交易中所包含的巨额税费。
打算将自己在崇文门附近一套45平方米一居室卖掉的李先生，就万万没想到，原以为很容易卖出的低总价小户型，却在挂牌三个月后鲜有人问津。
李先生告诉北京青年报记者，他这套房子是在2012年购买的，买时价格为4.5万元/平方米，因为去年刚结婚，李先生希望能在五环外买一套两居室，因此打算卖掉这套二手房。于是他便将这套装修后仅住了一年的房子以6.5万元的价格挂在中介，结果头两个月几乎无人问津，中介经纪人找他谈了三次，他才同意将价格下调至5.7万元/平方米。虽然吸引了一些看房人，但由于这套房子未满五年，仅营业税一项就要缴纳总房款的5.6%，营业税也高达14.4万元。这造成很多看房人在算过账后都悻悻而去。中介员工也证实，目前市场上成交最好的二手房要么是大幅降价的，要么就是满五年且唯一的房源。
此外，不久前北京二手房指导价已采取动态调整。一位经纪人告诉北青报记者。由于最终税费缴纳以网签价格——最低过户指导价为基数，当最低过户指导价一提高，购房人缴纳税费也将随之提高。
伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹表示，“当前二手房价格是一房一价模式，房子的楼层、建设时间、朝向不同，指导价都不相同。也就是说，一个小区的不同楼盘指导价都有差异。房价变动比较大的时候，政府就会适当调整二手房指导价。”
这一系列的措施也让流行于二手房买卖中的阴阳合同更难找到空间，但却也进一步增加了买房人的税费负担。孔丹告诉记者，现在很多业主放盘价已有所松动，买卖双方也有更多的价格谈判空间，但很多买家考虑到税费等因素，仍不会轻易接受目前的二手楼价。
想买房却无法获银行支持
据悉，信贷收紧也是影响二手房成交的重要原因，一中介公司相关负责人说，虽然央行明确要求支持首套购房，但各银行对房贷的热情并不高，一些区域出现了即使成交，却也可能贷不了款的情况，这又进一步影响了市场。
另一中介公司负责人表示，随着市场的逐渐活跃，接下来可能会有更多的买家积极关注二手楼市，但买家的热情能否转化为实际的成交，还要看业主的定价和银行的信贷政策等方面的变化和影响。
根据“伟嘉安捷”统计数据显示，继6月房贷市场咨询量有所上升，7月上半月北京房贷市场购房需求再呈回暖趋势，整体咨询量较上月环比上涨15%。刚性购房需求回流至二手房市场的现象比较明显，但由于房贷依然偏紧，咨询量的增加还未明显体现在成交量上。
“伟嘉安捷”分析师指出，自从信贷整体环境严格以后，京城内的房价就一直处于下降态势。而以城郊为主的房屋下降幅度最为明显。但同时，贷款难以获得支持也让交易即使出现升温，也不能在成交量上得到体现。
二手房大户型成交占比仅10%
总价较高，交易税更高，信贷收紧等因素对于二手房尤其是大户型二手房的影响更加明显。据伟业我爱我家市场研究院统计，在北京上半年的二手房交易中，55~90平方米的中等户型成交占比最高，且相对稳定；55平方米以下的小户型成交占比在过往的月份中逐步呈走高趋势，而120平方米以上的大户型，在市场成交中占比在逐步走低。在刚刚过去的6月份，二手房大户型的占比更是跌落至10%，达到历史最低点。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在北京楼市进入阶段性调整的上半年，受银行信贷收紧的影响，市场现阶段购买力所获得的支持力度明显偏低，在购买力不足的情况下，市场上总价低的小户型受到成交需求迫切的刚需人群，尤其是首次置业的刚需人群的热捧，而总价偏高的大户型成交则相应减少。
基于此，胡景晖表示，在上半年宏观楼市下行、北京市场进入阶段性调整的背景下，尽管央行和银监会多次喊话支持自住型，尤其是首次置业的合理置业需求，但到目前为止在个人购房按揭贷款方面，实质性的信贷优惠依然只闻雷声不见雨点，这直接造成二手房回暖遇阻。目前看来，低总价、小户型、低交易税的二手房仍是市场的成交主力。他预计，目前北京很多区域的房价都基本跌掉了10%，市场再度进入到了一个买卖双方的博弈期，如果信贷政策能更多支持或交易税能有所减轻的话，二手房市场的成交复苏将可以预期。文/本报记者 李桁
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