佛山调整限购政策，引起坊间热议。图为南海千灯湖区域，楼盘林立。 戴嘉信 摄

　　顺德北滘，某房地产商利用地铁优势打出30分钟广佛生活圈的广告。此次限购调整或将影响广佛盘走势。 戴嘉信 摄

　　■圆桌会议

　　■参与嘉宾

　　佛山市住房和城乡建设管理局房地产市场监管科科长 蔡茂林

　　世联地产佛山公司总经理葛朴

　　亚太房地产经济研究院院长谢逸枫

　　合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江

　　佛山市房地产协会副会长骆仪克

　　星星地产市场经营部副总监朱幸杏

　　富林地产营销部总监李宗秦

　　佛山长信地产策划部池文峰

　　一边是顺德楼市多个住宅项目频传捷报，一边是广佛交界明星盘“客流量、电询量、成交量未见明显变化”——8月7日，佛山调整限购政策第一天，佛山各区房地产项目“冷热不均”。

　　6日下午，多个房地产项目负责人在微信平台发布关于佛山将调整限购政策的消息，随后住建局通过佛山宣传部门官方微信“佛山荟”发布消息称，有必要对佛山市现有房地产市场政策措施进行有条件的调整完善，并认为调整完善后能在一定程度上活跃市场和缓解由此产生的新问题，但不会出现房价异常波动。

　　7日，与微信朋友圈的“火热”形成鲜明对比的是，佛山绝大多数楼盘均未出现客流量暴涨的情况，特别是备受关注的广佛交界处房地产项目，超乎市场预期的“很平静”。

　　佛山“松购”引发怎样的市场反应，专家对此又有怎样的看法？

　　话题1

　　楼市调整政策出台以来，各界对佛山楼价的猜测和讨论不曾停歇。有观点认为开发商可能会趁机涨价，也有评论分析房地产商最该做的事情是抓住机会清库存，哪怕是打折降价。实际上，8月7日，佛山真有楼盘打出八八折的低折扣。而对于趁机涨价的可能，佛山市住建部门回应如果有必要佛山可以实行“一房一策”。

　　趁机涨房价？住建局回应可能“一楼一策”

　　蔡茂林：如果真的出现开发商趁机大涨价的现象，住建局肯定会有所行动。可能到时候会采取“一楼一策”的监管模式，即专门针对具体楼盘制定管理策略。

　　葛朴：不建议开发商趁机调高价格。房价其实跟限不限购无关，而是与市场供求现状、银行限贷和整个佛山实体经济有关。目前大环境下对未来经济大体信心不大，加上佛山楼市供应量是充足的，与其抬高房价吓跑客户，不如想办法促成更多成交量。

　　骆仪克：涨价？这个动力明显不足。佛山房地产的库存量太大，这种库存可以缓解楼价波动。目前各大开发商的主要目标是清库存。佛山楼市较大的库存量一定程度上能够缓解楼价波动。

　　李宗秦：我们8月6日晚上专门开了个会讨论这件事情，公司的意见是暂时不考虑升价，还是先清库存比较好。如果真的出现了价格浮动太大的现象、市场反弹的太厉害的话，我个人觉得也不好。健康的房地产市场还是应该细水长流。

　　话题2

　　虽然佛山楼市政策有所调整，但这或许并不意味着楼市“春天”的到来，因为银行信贷政策并未随之发生变化。但这一状态能够持续多久？未来随着楼市政策的进一步调整，信贷政策会否发生变化？

　　好买不好贷？信贷政策可能会调整

　　葛朴：以前是不好买也不好贷，现在好买了，却还是不好贷。但这个事情佛山也没办法，你可以自己拍板限购调整，却指挥不了银行，银行是听银监会的嘛。有过两次房贷记录的家庭仍然贷不了款。

　　朱幸杏：佛山楼市马上会有明显变化出现么？我觉得不会，因为信贷政策没变化嘛。即使取消了限购，但限贷政策没取消。倘若佛山一户家庭已经拥有两套住房，不管按照家庭人口他可以再多买几套，都贷不了款，因为放贷政策还是以家庭为单位执行，即办理了两次房贷的家庭就不能再办。对于大多数家庭或个人来说，一次性付清房款的难度不小。

　　谢逸枫：佛山楼市政策调整，相关信贷机构可能会有所反应。短期内如果佛山商品房成交量大涨，信贷机构为吸引大客户，或许将通过下降利率、调整首付等方式促进成交。

　　话题3

　　骆仪克：我认为限购政策一调整，至少有三类群体将受到影响，从而考虑入手买房。一是广佛交界盘，没有了政策瓶颈的制约，应该会有更多广州人奔着佛山的价格洼地过来；二是本地350万外来务工人员，除了中心区之外，他们很多都分布在佛山各大镇街，有了购房资格后，这部分人应该也会考虑买房；第三是禅桂中心区的改善型买家，这部分买家一般是有房一族，甚至不止一套，以前是想改善没名额，现在可以了应该也会考虑。

　　葛朴：在政策调整的刺激之下，短期内佛山房地产市场的看房量和成交量应该会有所上涨，尤其是广佛交界项目以及部分镇街单价较低的楼盘。广佛交界盘一直很火，这次政策出台算得上是“锦上添花”，而单价较低的镇街楼盘对于外来务工人员很有吸引力。

　　不过广佛交界盘的销量会不会猛涨还有一个决定条件，那就是广州的房价走势。广州客来佛山购房的主要原因在于佛山的低房价，倘若在这种形势下，广州番禺等区域房价下跌，广佛交界盘的优势可能不复明显。

　　黎文江：佛山是广东省内最具备调整限购条件的城市，调整限购将对广佛同城起到重大推动作用。最受益的是广佛交界处项目，大批在广州工作的非广州户籍人员将涌入佛山。

　　限购政策进一步放松，从当前开发商的反应来看，全市发展商异口同声叫好，并对限购政策放松可能带来的利好充满期待。那么这一政策背景之下，佛山哪些区域会最受益？

　　广佛交界盘会火？要看广州房价走势

　　市场反应

　　“广佛盘”暂未见客流明显变化

　　8月7日，记者通过踩点、致电等方式对佛山多个在售房地产项目进行采访，多名项目负责人表示，近期将不会对价格或者购房优惠进行调整，市场目前整体平稳。

　　售楼部24小时不打烊

　　“顺德碧桂园昨晚卖爆了”，“据说碧桂园昨晚卖了200多套”，“陈村的万科水晶城卖了几十套”……8月7日，佛山调整限购政策的第一天，微信朋友圈被相关消息刷屏，关于楼盘将封盘提价的传言四起，记者致电上述项目，得到的都是不方便透露细节的回复，网传卖得最好的顺德碧桂园，对于“200多套”的销售数据不置可否。

　　8月7日下午3点多，佛山长信地产策划部池文峰在其个人朋友圈发了一张宣传图片，图片显示长信东海银湾项目东银V座公寓7字头开售，且打出“限购松绑，升价在即”“售楼部3天3夜不打烊”等字样，据池文峰介绍，7日该项目看房咨询的人数与平日相比约上涨了三成，8月7-9日三天，销售人员上班时间将实行三班制，售楼部24小时开放。

　　“这3天内价格保证不会上涨，3天之后就不好说了。”池文峰说。

　　“价格暂时不作任何调整”是采访过程中开发商回复最统一的内容。三水保利中央公园项目7日顺势新推了项目标号20座的产品，该项目负责人表示6000元/平方米的价格与之前推出的产品持平，“近期不会有价格调整。”

　　多数开发商称“价格暂时不作任何调整”

　　在此次限购调整事件中，业界将焦点聚焦在广佛交界处的房地产项目，多数观点认为对外来人员购房限制的放松，将吸引大批广州客前来购房，而地理位置优越的广佛盘势必将成为“香饽饽”。

　　实际情况是，中海锦城、万科金域中央、保利西雅图等广佛明星盘8月7日均无明显客流量增加，“上午10点多到中海锦城，当时售楼处就两三台客人。”本报摄影记者前往该项目蹲点拍图，结果是现场的记者比购房者还多，中海锦城对面的万科金域中央情况也差不多。

　　“客流量跟电询量都跟平时差不多，没有明显的变化，说明佛山市场还是很理性的。”保利西雅图相关负责人表示。

　　针对会否加推新货的问题，保利西雅图回复目前卖的是二期产品，什么时候推新货还没有具体通知。而万科金域中央则表示项目只接受诚意登记，“登记可优惠2万元，开盘再九八折，没有调整”。

　　上述多个房地产项目的广州客(万科金域中央尚未开售，为诚意登记客户数量)占比均超过60%，广州是其主要的客源地，但是针对本次佛山限购政策调整，广佛盘表现“平静”。

　　记者手记

　　放开限购真能救市吗？

　　自8月7日凌晨始，佛山在全市范围内调整限购政策。按照新政，佛山户籍居民1个身份证可以购买2套住房；非佛山户籍居民，凭身份证可购买1套住房，无需佛山本地的社保或纳税证明。

　　这意味着拥有佛山户籍的四口之家可以买8套房，而非佛山户籍的四口之家在佛山也可以一次性买4套房。如此一来，此次佛山虽名为限购政策“调整”，但实际上限购政策可谓名存实亡。

　　限购政策调整消息一经传出，佛山地产业界一片“哗然”，更有多家开发商和代理咨询机构连夜召开紧急会议，讨论市场可能变化及应对策略。

　　而对于这项政策调整将给佛山带来的变化，佛山开发商们一致表示期待。有开发商直言，在楼市低迷之际出台该项政策，对于佛山楼市而言无异于“及时雨”，接下来的楼盘成交量肯定将会提升。

　　对于这一观点，笔者不予评论。但笔者认为，在看待和预测限购政策调整可能给佛山楼市带来变化的时候，有两个重要因素必须考虑不容忽视。

　　一是购房者的入市信心。有观点认为，今年上半年佛山乃至全国楼市形势的惨淡原因不在于市民没有购房的能力和资格，而在于对于楼市信心不足，犹豫入市。因此，增加购房者对楼市的信心十分重要。

　　但是限购政策的调整能否增强市民的入市信心？这其中似乎并无必然联系。

　　甚至有专业人士评论认为“松绑”限购政策恰恰是地方政府和开发商对楼市缺乏信心的表现，不然何必再用行政手段强调松绑限购？无非是要刺激市场、鼓励大家买房。目的正是救市。

　　8月7日是佛山限购政策调整首日，部分楼盘确实出现成交量猛涨现象。但笔者认为，这种现象的背后不一定是购房者对楼市的坚挺信心支撑，不排除部分市民由于惶恐今后楼市涨价而做出的“先下手为强”的决定。

　　也有开发商为了借此机会清库存打出八八折甚至更低的折扣，这些都成为购房者积极“下手”的原因。

　　但这些毕竟是短期效应。世联地产佛山公司总经理葛朴就分析认为，从长期来看，限购政策调整或许对佛山楼市影响不大。

　　另外一个因素是信贷政策。一位在广州已经有一套房的朋友向笔者咨询，倘若他在佛山再买一套房，首付是三成还是六成？对此，佛山市住建部门给出答案：此次调整仅涉及购房资格，不涉及信贷政策。这意味着如果这名朋友要在佛山买房，那么他必须首付六成，压力不小。

　　因此，虽然佛山楼市政策有所调整，但这或许并不意味着楼市“春天”的到来。

　　“坚定不变”的信贷政策成为购房者入市的阻挡门槛。打个比方，倘若佛山一户家庭已经拥有两套住房，不管按照家庭人口他可以再多买几套，都贷不了款，因为放贷政策还是以家庭为单位执行，即办理了两次房贷的家庭就不能再办。而对于大多数家庭或个人而言，一次性付清房款的难度都不算小。

　　综合以上两点因素，温馨提醒房地产业界多一丝冷静。

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