从个别项目降价到促销成为标配，从一两个城市讳莫如深松绑限购，再到如今坚持限购成为少数，进入下行通道的楼市是否迎来拐点？地方政府的松绑是否有必要？泡沫是否到了破裂的时候？

　　在昨日举行的2014博鳌房地产论坛上，上述问题并没有引起激辩，结论出奇一致：在经历了快速增长后，楼市已经进入调整期，但刚需仍在的情况下并不需要地方政府如此积极的拯救，相反，提前松绑限购很可能让楼市失去自我调节的机会。

　　市场：自我调节机能恢复受阻

　　在昨日举行的博鳌房地产论坛上，专家、开发商普谈及救市，态度出奇一致：从年初以来的房地产开发投资同比下滑、商品房销量和销售额负增长均为市场调节的结果，不能称之为“拐点”，更称不上“崩盘”，政府松绑反而打破了市场自我调节的机能，为泡沫化的楼市帮了倒忙。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，房地产市场从今年开始进入增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。而数据的下滑与去年同期基数较大有关，但更重要的是市场自身调整的结果。

　　他表示：“国内楼市虽存在泡沫，但从2010年4月限购政策实施以来，没有来得及鼓得很大，从房地产价格和收入比例关系分析，多数城市属于正常水平，需要调整的余地也不是特别大，在这个节骨眼，地方政府利用政策扶持来力挺楼市，显然与房地产市场的预期不符。”

　　需求：降价到位就能出货

　　除了认为当下松绑限购弊大于利意外，开发商也认为，当下市场的需求依然存在。路劲地产董事局主席单伟豹称：“从我们企业已经进入的城市市场来看，只有个别城市的房价下跌了20%-30%，其他真正下跌的城市并不多。当然，销售量比我们预算的要低，但是跟前年相比量价还是上升了。”

　　华远地产董事长任志强也表现出了对市场的信心，“中国要实现70%的城镇化率，需要把三四亿人装进去，但是现在只有少数的千万级城市，肯定是不能满足需求的，再过几年，500万人口城市升级到千万，你们说会有多少需求”？

　　“卖不出去，还是因为没有降到位。”莱蒙国际集团执行董事兼首席执行官陈风杨强调表示。

　　整合：房企将砍掉2/3

　　市场的调整并不单单是指供求关系的调整、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组的调整。在昨日的博鳌房地产论坛上，业内人士普遍认为，随着市场自我调整力度的加大，房地产企业的优胜劣汰大幕也将开启。

　　潘军介绍道：“在我身边，总有人在割肉离场，从8万家开发商到现在的3万家，我认为还远远不够，通过市场的淘汰，最后剩下的也可能只有1万家，而随着市场的分化，未来国内房地产市场也只需要1万家企业。”

　　除潘军之外，包括中国农业银行首席经济学家向松祚、德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在内的业内人士均表示，对于二三线城市的低水平开发商而言，已经到了被淘汰的时刻，行业集中度将进一步提升。用樊纲的话说：“阿猫阿狗都能盖房子挣钱的时代已经过去了。”

　　“市场成熟的第一标准是完成整合，好的更好，差的被淘汰。”蔡洪平认为，优秀的地产商如果有能力，不要再买更多的地，而是要改变方式，“用资本杠杆整合企业，买股权比买地便宜”。另外，他还提醒，“趁银行收资产之前，尽快把它买下来，这是最好的机会，我们都做这个事情，市场就健康了。”

　　北京商报特派博鳌记者 阿茹汗

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