外围板块巨大的供应量，即便放松限购，带动作用又有多大？

面对买家数量不断减少，商家还能笑得起来吗？

　　从8月7日凌晨开始，佛山放开楼市限购。广州的限购政策早于佛山于2011年2月份推出，并于2013年11月18日公布了升级版的调控政策“穗六条”。而在“穗六条”推出即将满9个月，在限购、限外、限贷等多重政策作用下，研究机构统计出来的广州7月份的一手住宅成交量仍在走低。与此同时，包括最新放松限购的佛山，全国已有超过30个城市取消限购或放松限购政策，而广州及其他三大城市仍旧岿然不动。

　　日前，业内人士、专家学者就“穗六条”是否要继续坚守的问题进行了激烈的讨论。讨论会中，有人直言“穗六条”应停止执行，有人认为在“穗六条”之前出台的限购政策尚未退出的时候，可以调整后继续实施，有人认为调整限购可以救广州楼市，有人认为救广州楼市的措施只能依靠信贷……不论观点如何争锋，各方都有一个共同点，就是希望楼市能健康稳定发展，商家能卖适量的楼、买家能买喜欢的楼、政府能让百姓安居乐业。

　　热议1

　　“穗六条”要不要坚守？

　　合富辉煌(中国)首席市场分析师 黎文江：理应停止执行

　　“穗六条”中的“限外”政策是限购政策的升级版，提高了非广州户籍的购房门槛，政策之前非广州户籍购房群体大体占了总购房群体的35%，政策实施后该比例降至不到10%，这是一手住宅成交量下降的一个原因，当然还有信贷等其他方面原因。广州发改委在人大报告中说，今年上半年一手住宅成交量是10年来最低的，甚至低于金融危机的2008年，该年度每月的一手住宅成交量都有46万平方米，现在平均只有44万平方米。我们的统计显示，7月份的成交更惨，只有33万平方米，显示出房地产行情低迷，我们认为房地产业不应该是这样的。

　　另外，“穗六条”的前置条件已经过时，比如关于二套房贷提升首付至七成以及对预售价格进行指导的前置条件，均为“根据2013年房价控制目标”，这个前置条件今年已经过时，理应废止；同时，关于提高非广州户籍家庭购房条件，这有一个“暂定”的前置条件，是有时间性的，说明是可以改变的。我们经过了9个月的时间证明该规定不合理，还是取消比较好。

　　广州市社科院高级研究员 彭澎：可以调整部分规定

　　对于房地产限购政策出台的时候，我们认为它的年限是1-3年，这个应是跟房产税对接的，但现在房产税出不来，一线城市也就不敢放松限购，只要中央和地方政府没有明确说取消，大城市的限购令都会继续执行。

　　同时，现在的房地产形势是不是真的那么糟糕？广州的市场基本都是年年稳中有升，就是一两次稳中有降，我认为不必那么紧张，有升有降的市场才是健康的，只升不降的市场才是不正常的。再细看广州市场，现在降价的全部在外围，中心区如天河、越秀的房子基本看不到降价，广州的房子有升有降，这就是很正常的。

　　“穗六条”中的首付政策是全国范围内的，增加土地供应也是利于楼市的，唯一有可能调整的就是“限外”这一条，当时定的是连续缴纳个人所得税或社保证明的期限为“3年以上”，为何是3年而不是两年或其他，这个时间设置合理吗？如何才算合理？相信没有人能说出准确的理由，因此如果要调整，这个规定是有希望可以改变的，不一定说非取消不可。

　　热议2

　　如果可以调整，

　　可以如何调整？

　　合富辉煌(中国)市场研究部总监 冯佩云：调整纳税期限

　　中央说房地产要健康稳定的发展，市场就要合理的成交量，但现在限购政策抑制了需求，成交动力不足，“限外”政策的根本也是限购，如果政策可以调整，应该要放开非广州市户籍家庭纳税或缴纳社保3年的期限。但仅仅靠放松该条件也不足以让成交量回复至往年的较好水平，其中与信贷政策有很大关系。如果国家信贷政策也能放松，将七成的二套房首付降低一两成，对刚性改善型置业群体购房会有很大促进作用。

　　彭澎：

　　部分区域先松部分规定调整

　　“限外”是有调整的空间，有可能将非广州市户籍家庭纳税或缴纳社保的3年的期限调整为1年；同时，可以考虑在南沙等外围区域率先进行一定程度的限购放开，外围区域的一手住宅供应量占比很大，需要提高它们的去货速度。

　　热议3

　　限购政策调整后

　　市场会如何？

　　冯佩云：释放三成购买力

　　如果政策放开，首先会增加的是成交量，进而是楼价会走出低谷。仅就“限外”政策这一项，我们和搜房做了联合调查，问卷结果显示有31%的受访者没有发票，因为他们无法提供三年的纳税证明。就从这个问卷看，如果放开限购，将有望在短期内挤压释放出三成左右的购买力，但这种效应能持续多久，可能在半年之后就会慢慢减弱了，市场渐渐恢复正常成交状态。

　　彭澎：市场主要还看信贷政策

　　即使放开了限购，会带来预想当中的量价齐升吗？我持怀疑态度。现在二三线城市基本都放开了，但绝大多数没有达到预想的效果，想象中成交量大幅增加的现象并没出现。这是因为取消了限购，而没有放松限贷，大家没有钱。我认为限购的影响不如限贷的影响大，限贷没有松动，成交量就难说如何增加

　　中山大学地理科学与规划学院教授 魏清泉：

　　限购放开，楼价不一定会涨

　　楼价上涨与供求关系等多种因素有关，市场供应充足，楼价就相对会稳定。“穗六条”规定“力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上”，这个增加住宅用地的政策就很好，广州去年就实现了500多公顷的住宅用地供应量，达到了目标，能保证未来市场供应，缓和供求矛盾。供应充足而需求平稳，即使限购放开，楼价也不一定会涨。

　　相关链接

　　2013年11月18日“穗六条”

　　一、加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应。 二、增加住宅用地供应。力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　四、人民银行广州分行应在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例，广州二套房首付比例提高至70%。

　　五、引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

　　六、穗府办〔2013〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。羊城晚报记者 陈玉霞

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