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楼市渐入“新常态“:未来投资房价增速等均将放缓

https://m.biud.com.cn 2014年08月10日07:36 家居装修知识网

在楼市的低迷期，各级政府不遗余力的救市举措，正在给房地产市场带来潜移默化的影响。机构数据显示，7月多地楼市成交量比6月有小幅回升，市场隐现反弹迹象。

但更重要的影响在于，随着市场交易出现反弹、宏观经济形势企稳、户籍改革措施出台等一系列利好因素的出现，房地产市场的信心正在逐渐恢复。近期部分城市的房屋和土地供应均出现增长，正在为未来的市场升温打下基础。

专家认为，虽然市场处于低迷状态，但一系列微小的变化，都将给市场带来“蝴蝶效应”般的影响。短期的成交量回归，恐怕并不意味着长期“牛市”的到来，低增长、价格平稳等将成为未来市场的常态。

松绑力度超预期

在经过长达4个月的尝试后，地方政府松绑楼市的尺度骤然加大。四川省财政厅近日发布通知强调，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对首套普通住房购房者，要求贷款利率不超过基准利率。同时，按实际发放贷款金额的3%给予财政补助。

上述措施发布后，迅速引起轩然大波。中原地产首席分析师张大伟分析认为，成都这一救市政策，是目前为止动作最大救市措施，既是第一次明确用财政补贴购房者，也是第一次明确使用信贷政策救市。相比松绑限购等举措，其效果将更为明显。

不少业内人士对上述举措提出反对并指出，用纳税人的钱补贴购房者，既不合法理又有违公平。赞成者则认为，此举与此前经常采用的税费补贴相比，并无根本区别。

截至目前，主管部门尚未对该项措施做出公开表态。随着越来越多的城市加入松绑限购的大军中，房地产市场的政策正在出现明显松动。

中原地产研究部统计数据显示，截至日前，已有30个城市在限购方面有不同程度的松动，占所有46个限购城市的比例为65%。此外，还有不少城市实施户籍政策松绑、公积金政策松绑、税费减免等政策。

该机构预计，年内还将有10个左右城市会出台不同力度的松绑限购政策。也就是说，除一线城市外，其余限购城市都将肯定在年内取消限购政策。

多数受访者向中国证券报表示，从政策层面看，力度将会越来越放松。此前几个月，住建部部长陈政高赴中西部多个省份调研并座谈，并在座谈中向部分省份明确了“刺激需求”的政策方向。分析指出，未来信贷政策仍有松绑的空间，并可能进一步刺激需求。

心理影响大于实际

从市场表现来看，楼市政策松绑的效果似乎正在显现。中原地产的数据显示，7月1日-27日，全国典型的54城市合计住宅签约套数为15.2套，比6月同期轻微反弹了3%。其中，二三线城市成交量出现明显上涨。

由于季节因素，7月往往是全年成交的淡季。业内人士指出，成交量之所以出现反弹，并不仅仅由于松绑限购所致，还因为压抑许久的需求逐渐释放，越来越多的房地产项目采取降价措施，以及宏观经济层面出现了积极变化。

机构数据显示，杭州萧山、济南、成都等地的效果较为明显，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。长春、武汉、宁波、南宁等4城市，取消限购后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并无明显变化。

从上述数据不难看出，松绑限购对市场的实际影响十分有限。并非所有城市都受益于政策的调整，也并非有所城市的反弹势头都能够持续。但在经历了半年之久的市场低迷之后，区域市场积极信号的传出，仍然有助于信心的恢复。

合景泰富集团营销总经理周曜近期表示，在一些城市的核心区，松绑限购之后，成交量出现大幅回升，说明市场需求仍然旺盛。在该公司布局的城市中，几乎全部出台过限购政策，如今市场的变化使之看到了积极的一面。

周曜认为，房地产市场正在经历一个“筑底”的过程，未来仍有不小的发展空间。北京某房企负责人也表示，在城镇化的大背景下，未来的房地产市场需求仍然强劲。

近期，国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，虽未直接提及房地产业，但户籍政策即将发生的重大变化，仍被认为是房地产市场的利好因素。多数受访者认为，在多重利好的刺激下，房地产市场的景气指数将迎来回升的过程。

低速增长将成常态

市场信心的恢复，已在供应量的指标上有所体现。据亚豪机构统计数据显示，在7月21日至27日的一周内，北京楼市共有6个项目集中入市，累计新增供应5372套，环比上周大涨303%，创年内周供应新高。

机构数据显示，8月北京共有32个楼盘项目计划开盘，其中包括11个纯新盘和21个老项目后期。今年3月以来，北京楼市供应规模上升，并连续6个月每月开盘项目量超过30个。相比之下，去年同期的月度开盘项目量仅为20余个。

同时，进入下半年，北京加快土地供应步伐，继7月中旬接连出让5宗经营性地块后，7月29日北京土地市场再次迎来5宗经营性地块同时出让。分析人士指出，供应端数据的改善，预示着未来北京楼市将可能出现持续回暖的局面，这种情况颇能反映整体市场的现状。

最近10年来，我国房地产市场共经历了三次下行周期，此轮市场波动被看作是市场的第四次下行。在以往的三次低迷之后，楼市均出现大幅上涨。但如今的种种迹象表明，虽然市场有升温迹象，但大幅攀升的局面恐不复存在。

国家统计局的数据显示，全国商品房库存已连续多月出现增长，表明整体市场的供需关系已经出现逆转，这也使得房地产市场的后发动力变得不足。

在这种大背景下，房地产企业的态度正在从以往的“乐观”变为“谨慎乐观”。在北京7月29日出让的土地中，孙河区域的两宗地块遭遇流拍。究其原因，机构认为，去年该区域曾诞生过“地王”，如今的土地底价参照“地王”价格而定，但市场已不能接受。

分析人士认为，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市场的整体热度很难随之升温。在供大于求较为严重的二三线城市，土地市场低迷恐将持续较长时间。中原地产数据显示，今年7月前30日，全国20强房企拿地额仅为109.8亿元，创今年以来的新低，比今年1月下降了8成。

“公司拿地决策的周期明显变长，而且不会拿价格特别高的地块。”某上市房企负责人向中国证券报记者透露，从去年开始，该企业就调减了年度销售增长目标，并在内部会议中指出，房地产企业规模扩张的时代已经结束。

多数机构认为，本轮市场调整期的大背景和市场表现，意味着未来的房地产市场形态将发生变化。其主要表现为，楼市将进入低速增长阶段，房地产投资、土地交易、房屋交易量的增长均会变慢，房价增速同样放缓。在本轮调整期过后，这种局面将可能成为常态。