在A股房地产上市公司再融资暂停3年多后，作为第一家公布非公开增发预案的房企，新湖中宝近日发布公告称，公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过。

  中银国际分析师田世欣认为，从短期来看，再融资开闸效应有正反两个方面，正面的是再融资房企在业绩释放和市值管理方面的动力将大幅加强；负面的是当前估值偏低的地产公司实施增发对公司业绩会有短期摊薄效应。

  优化房企负债结构

  此次再融资重归市场化后，上市房企可通过股权融资重构财务杠杆，优化负债结构，并且股权层面的融资杠杆重新释放，业绩弹性得以进一步修复

  2010年4月出台的“国十条”规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，并且上市房企股权融资的要求都需经过证监会和国土资源部联合审核。

  “这一政策主要是希望通过抑制房企融资从而加大房企资金链压力，迫使房企只能通过合理价格加快去库存。”中信建投分析师刘璐说，但从实际情况来看，再融资暂停环境下房企融资容易受制于银行系统贷款政策波动，同时中小房企被迫转向高成本资金，从而催生影子银行的壮大，提升行业的隐性成本。

  从新湖中宝公布定增方案来看，本次拟非公开发行不超过18.27亿股，发行价格不低于3.01元/股，募集资金总额不超过55亿元，主要用于上海(楼盘)两大棚改区改造项目。分析人士认为，今年以来棚改政策频出利好，为新湖中宝的定增预案提供了政策优势。

  今年《政府工作报告》明确提出，今后一个时期，“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。”今年上半年，国家开发银行新增承诺棚改贷款6760亿元，是去年同期的18倍；发放2195亿元，惠及棚户区居民213万户。

  “过去3年再融资的暂停使得房企过度依赖债权融资，靠财务杠杆进行扩张。此次再融资重归市场化后，上市房企可通过股权融资重构财务杠杆，优化负债结构，并且股权层面的融资杠杆重新释放，业绩弹性得以进一步修复。”刘璐说。

  中小市值房企先受益

  在当前房地产再融资重归市场化的预期下，通过再融资优化杠杆的高杠杆企业，和以再融资能力恢复为重点、有望无条件通过国土资源部审核的一批中小市值企业受益最为显著

  自去年8月新湖中宝发布定增募资预案以来，截至今年8月5日，共有48家房地产企业公告再融资计划，其中已实施的有4家，通过证监会发审委的有6家。

  实际上，晚于新湖中宝申报再融资的中茵股份、天保基建在今年3月份发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过，二者拟募集资金分别为17.2亿元、15.5亿元，成为近年来首批再融资预案获批的房企。但相对于新湖中宝，这两家房企的再融资规模十分有限。

  据了解，证监会在进行相关审核时，将在公司自查、中介机构核查的基础上，依据国土资源部等部门的意见来认定。“在再融资审核中，国土资源部对项目审核是关键环节。”刘璐说，相对于一线龙头企业的庞大项目体量而言，中小型房企由于项目较少、结构清晰，在同样再融资窗口打开的情况下有望率先获批，其再融资所带来的边际效应也最为明显。

  值得一提的是，此轮上报再融资方案的48家企业整体融资额逾千亿元，整体融资额过大或将引发市场的担忧，融资额受到证监会最终削减应存在较大概率。分析人士指出，在当前房地产再融资重归市场化的预期下，通过再融资优化杠杆的高杠杆企业，和以再融资能力恢复为重点、有望无条件通过国土资源部审核的一批中小市值企业将受益最为显著。

  “随着再融资逐步打开，以及市场利率上行趋势缓解，A股地产公司特别是能够用业绩增长赢得市场融资支持的行业龙头，将出现系统性估值修复。”中金公司分析师宁静鞭说。

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