棚户区改造(下称“棚改”)牵动着1亿人的安居梦，也承载着拉动经济增长的重要作用。
8月4日，国务院印发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(以下简称《通知》)，继之前的棚改定向微刺激以及住宅金融事业部的成立后，再次对棚改工作进行加码。
《通知》中不仅强调棚改的数量和任务，还针对棚改中存在的规划布局不合理、配套建设跟不上等问题，提出了相应要求。
“棚改数量达到要求基本不是大问题。之前棚户区在改造中所表现出来的安置房选址偏远、配套设施不到位等问题直接影响了棚改的质量。棚改的‘质’是现在需要着力解决的。”住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受中国房地产报记者采访时表示。
提质棚改
近年来，棚户区在改造过程中，经常会出现安置房选址不合理、配套设施不完善、住房质量缺乏监管等问题。
此次国务院印发的《通知》明确提出，要完善住房选点布局，改进配套设施规划布局，加强质量安全管理。这些要求，在赵路兴看来，“以往的政策主要强调开工套数、建设进度，而这次印发的《通知》将棚改的相关问题进一步具体化，针对性更强。《通知》涉及了当前棚改的薄弱环节，包括项目前期、建设中期、改造后期的问题都做了具体细化。”有助于提升棚改的含金量。
在安置房选址方面，《通知》要求棚改安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，安排在交通便利、配套设施齐全地段。
“之前的一些棚改，有的地方政府实际上是看中了棚户区的地块，把居民安置到城市边缘后，用腾挪出的土地搞商业开发。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员袁崇法在接受中国房地产报记者采访时分析，这样做的后果是，虽然居民的居住条件有所改善，但因位置偏远，交通成本和财务成本均提高了。
此次印发的《通知》，正是看到了这一现实问题，做出了更为详尽的要求。“《通知》在这方面的强调，可避免棚户区改造后，居民出行、就医等生活的不便利，特别是就业、就学的不便利。”国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣在接受中国房地产报记者采访时说。在他看来，“棚改最好是就地改造。另外，城市中心区要把大户型需求向外疏解，在居住条件便利的地方建50~70平方米的小户型公寓来安置居民。”
在袁崇法看来，棚户区居民应该分享因地价上涨而产生的红利，这具体体现在配套设施的完善和安置房质量的提升等方面。《通知》在这两方面亦有明确表述。
在配套设施方面，《通知》要求配套设施应与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。
“过去棚改安置房位置相对较偏，公共交通和服务配套没有延伸过去。有些安置房建好后，供水、供电、燃气、通讯等市政基础设施没有直接跟上，居民入住后严重影响生活，这类案例不少。”赵路兴告诉记者。此次《通知》的明确要求，将从根本上改变旧有的“不同步”问题，棚改工作在新阶段将迎来“质”的提升。
《通知》不仅在配套设施规划布局方面提出要求，还在确保配套建设用地上提供了政策保障。如强调棚改安置住房小区的规划设计条件应当明确配套公共服务设施的种类、建设规模和要求等，相关用地以单独成宗供应为主。
而在安置房质量方面，《通知》要求，要强化在建工程质量安全监管，全面推行安置住房质量责任终身制；要开展已入住安置住房质量安全检查。
需要注意到，近年来随着我国房地产业的飞速发展，房屋的质量尤其是安置房的质量并没有得到同步发展。“棚改更容易发生工程质量安全问题，因为棚改安置房的造价有严格控制。部分开发商和工程承包商为了多盈利，在建设过程中偷工减料，降低建造标准，很容易产生质量问题。”袁崇法认为，“推行安置住房质量责任终身制，不仅应用在安置住房，还应该推广到所有建筑。”
金融输血
“质”的进一步提升和落实，需要政策层面的不断推动，更需要资金方面的强有力支撑。“资金问题不应该成为降低棚改质量的借口。资金问题有资金问题的解决渠道。”袁崇法强调。
棚改除了财政直接拨款，主要资金来源渠道包括国家开发银行贷款、商业银行的信贷支持、企业债券产品。《通知》强调要加大金融支持力度，国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。推进债券创新，支持承担棚改项目的企业发行债券，优化棚改债券品种方案设计，研究推出棚改项目收益债券。
目前国开行贷款已经成为地方棚改的主要资金来源。山西省金融办银行机构发展处副处长李峰在接受中国房地产报记者采访时表示，“由山西省住建厅牵头的山西省棚户区改造投融资公司正在组建中，未来将专门承接国开行的棚户区改造专项贷款。”
商业银行也在逐渐发力。
以北京为例。中国农业银行新闻宣传处周园在接受中国房地产报记者采访时介绍说，农行北京分行推出了棚改专项信贷产品，与国家开发银行联手开展西城百万庄棚改项目银团贷款。此外，还探索了非银行银团贷款的组合融资模式，为首都棚改项目提供多种形式的金融支持。
中信银行宣传部甄世宇在接受中国房地产报记者采访时也介绍，近期中信银行与北京市朝阳区人民政府签署了战略合作协议，中信银行将集中优势资源，对朝阳区包括城镇化建设和现代服务业在内的重点领域和重大项目，如CBD东扩项目、棚改项目等，提供综合金融支持。
尽管如此，商业银行在棚改贷款上的支持力度仍显不够。“关键问题不在商业银行没有足够的资金，而是棚改工程如何让商业银行在风险可控的情况下介入，棚改工程的透明度有待提高。” 国际评级机构惠誉(香港)有限公司联席董事张安杰在接受中国房地产报记者采访时分析道。
对于企业债券的试点和多种金融产品的创新，李峰乐观估计，企业债券会成为棚户区改造融资的重要手段。“在目前经济下行以及债券兑付风险加剧的情况下，银行间债券市场对企业债券发行的审核比较严格，但是棚改项目融资是由地方财政作保障的，应该没有很大的兑付风险。”
“棚户区改造项目发行债券，对解决棚户区改造资金问题是一个金融创新手段。企业发债会成为有力推动。”国际金融投资家联合会主席孙飞在接受中国房地产报记者采访时说。《通知》中把棚户区改造能够运用的融资手段进一步强化，多次提到“支持”、“鼓励”等词汇。在他看来，“《通知》下发后，企业、商业银行及金融机构的参与积极性会提高。”
而首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池看来，“对于推进债券创新，要加强棚改项目债券的收益设计，对于投资收益和期限的设定是吸引社会资金的重要条件。”
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