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专家观点:取消限购 不会引发房价突然暴涨

https://m.biud.com.cn 2014年08月12日08:31 家居装修知识网  

  限购政策的出台具有一定的历史背景,当时房地产市场发展扭曲,存在较大的泡沫,继续任由其发展,则会损害正常的经济结构,甚至是某种程度上对国民经济的绑架,有出台的必要性。目前退出,也是由于市场环境已经发生了巨大的变化。

  —云南大学经济学院院长施本植

  有房产税的预期,加上对货币工具的掌握,不会太大改变购房者预期,房价也没有暴涨的基础。

  —红塔证券分析师宋慧萍

  并不意外,在一个个城市取消限购之后,昆明(楼盘)终于揭开了面纱。

  在经历4年的调控后,这一当年的严厉房地产调控手段,在昆明正式成为过去。昨日,记者对话券商分析师、经济专家,探讨房地产限购政策取消背后是怎样的宏观经济背景?代表了怎样的新的政策理念?限购政策取消将怎样影响市场的需求预期?

  经济下行压力倒逼

  云信:取消限购,背后有着怎样的宏观经济和产业背景?

  宋慧萍(红塔证券分析师):昆明取消限购并不算早,今年以来已有36个城市在限购方面有不同程度松动,几乎占全部46个限购城市的八成。从宏观经济背景来看,今年以来经济下行压力一直存在,保增长已经成为地方政府的重要目标,在这样的情况下,今年房地产市场成交量上不去,萎靡不振,房地产这个产业在国民经济中占据重要地位,地方政府有着救市的动机。

  对于云南来说,目前地方政府偿债压力较大,而土地出让金一直是重要的政府收入来源,在房地产市场不佳,土地交易萎靡的情况下,这对地方财政同样有着较大的压力。

  施本植(云南大学经济学院院长):限购政策经过几年的实践,实际上,目前的房地产,市场需求已经发生了比较大的变化。作为国民经济的重要部门,不能一味打压从而损害国民经济的正常发展。而目前整个房地产市场需求低迷,成交量下滑,这是取消限购的背景。

  市场的终究要还给市场

  云信:从2010年开始推出的房地产限购政策到如今退出,怎样评价限购政策的作用?

  施本植:限购政策的出台当时就有一些争议,应该说出台时期具有一定的历史背景,当时房地产市场发展扭曲,存在较大的泡沫,继续任由其发展,则会损害正常的经济结构,甚至是某种程度上对国民经济的绑架,有出台的必要性。目前退出,也是由于市场环境已经发生了巨大的变化。

  宋慧萍:限购政策更多是一种行政的调节手段,是特殊时期的特殊政策。

  云信:中央政府并没有对各地取消限购进行表态,这背后体现了怎样的新的政策理念?

  宋慧萍:从近期诸多地方取消限购后,中央政府的反应来看,并没有对这一政策进行表态,或者说是默认。也体现了新一届中央政府的理念,即以市场化的手段来进行经济的调节。目前来说,限购放松,但是限贷没有放松,而货币工具是一种更为市场化、更符合市场经济调节手段的方式。

  施本植:市场和政府的两只手都要起到作用。目前保障房的建设已经有很大的进展,这是由政府来主导的。取消限购背后,是要让本该属于市场的最终归还市场,让市场起到决定性作用。

  云信:现在是退出限购政策的好时机吗?

  施本植:目前房地产环境发生了巨大的改变,限购的取消也不等于完全由市场决定,退出限购,目前要研究系统的符合当前阶段的房地产调控手段,找到市场的均衡点。

  宋慧萍:采用行政的手段长期影响一个产业的发展不符合市场经济的规律,也不符合当下的政府执政理念,目前房地产市场低迷,而放开限购,释放一部分的刚性需求,一方面可以实现政策的平稳退出,也可以部分保障房地产市场的政策发展。

  新闻链接

  昆明取消房产限购措施 交易无需提供查询完税社保等证明

  房价没有暴涨的基础

  云信:现在市场上有一种担忧,就是这种多个城市放松限购,会引发购房者预期的改变吗?或者说目前仍然处于观望状态的消费者,因为限购放松而进场购房?

  施本植:取消限购,但是对房地产的不确定预期并没有改变,同时加上房产税、结构性失衡等问题,不会引发房价的暴涨。总体一个原则是,保持房地产市场有一个合理的发展空间。

  宋慧萍:在中央政府对取消限购默认之际,近期关于房产税的消息也已经出来,有房产税的预期,加上对货币工具的掌握,不会太大改变购房者预期,房价也没有暴涨的基础。

  业内视角

  乐观

  昆明市房地产开发协会秘书长刘践:9月房交会将是最好购房时机

  取消限购,不可能让疲弱的昆明楼市马上逆转,但昆明是一个移民城市,是一个人口输入型的城市,限购的取消必然对楼市产生积极的影响。

  9月房交会将是最好的购房时机,那该如何购房呢?第一、认准时机很重要,就目前来看,最佳购房时机的窗口期已经来临,整体市场的供过于求,并不意味着,特定区域也会是供过于求;第二、关注地段、户型与物业比过分关心价格更有意义;第三、还是要用发展的思维来看待房价,必要时踮起脚尖,同时不要太贪婪;第四、价格由买卖双方决定,一方不情愿,交易必吹;第五、房交会打造的购房惠活动,就是一个不错的选择。这是房协、房企和媒体共同打造的惠民活动,届时将拿出大量特惠房源给消费者选择。不管是让利幅度和选择面,都是历史最大规模。

  房地产业内人士刘厚秋:购房者吃了“定心丸”房企销售提升有望

  6月中下旬,昆明购房“查档权”下放开发商,对于市场的直白意义就是“限购取消”,但不少购房者对于这样的下放,还有种“半信半疑”的心态,毕竟开发商牵头的“承诺签订”,还可能涉及法律、法规风险。

  而此次官方层面的证实公布及认同,对于不少购房者而言,其实就是吃了“定心丸”,销售提振的预期也就非常明显。居住在昆明的外来购房者,在限购这个关卡面前就不用再那么迟疑。此外,由于此前“限购政策”出台,商业地产发展迅猛,还达到一种盲目的状态;而在限购取消之后,住宅投资不再受到限制,这对于住宅市场与商业地产的产品布局都将产生更明显的开发调整,对住宅市场的提振作用更大。

  冷静

  昆明至祥研究中心:限贷制约房价上涨预期不大

  每年的9、10月,是房地产市场的“销售黄金周期”,选择在这个时间点取消限购,一个是政府层面对于市场规律本身的一个考量和尊重;这对于具有年度销售任务“关卡”的房企而言,也无疑是一个不错的营销节点。而在首套刚需已经得到基本满足的前提之下,改善型刚需,或在限购取消之后,迎来销售的小高峰。事实上,对于目前的市场而言,限贷的“上限”一直存在,对于房价持续上走的预期,还没有得到货币层面的支持。为此,房价上涨的预期并不大。同时,随着投资市场的多样化以及其获利幅度的提高,不少现金流开始流入其他投资市场,房地产本身的融资能力和融资成本正在提高,而房企在这样的时机之下,“以价换量”的做法,将会非常普遍,保证完成2014年年度销售任务,成为下半年房企冲刺的关键。

  芒果智库经济学家王咏雪:购房意愿下行大家观望情绪较强

  在楼市疲软、库存高的市场背景下,政府也希望能够通过取消限购来走量,这也是开发商的期盼。从政策层面来看,今年的工作目标是“稳增长 防风险”,仅仅靠行政手段来调节市场是不够的,还要通过市场手段来进行调控。现在昆明取消限购,只是一个权宜之计,要真正调节好楼市必须建立长效机制,如加强信贷政策、社会保障体系建设等方面。随着城镇产业转型升级的推进,城市人口量逐渐往上走,楼市的供需发生变化,但是城市建设、政策还没有跟上去。楼市的调控,涉及的不仅仅是房地产的问题,还关系到房地产资金链、金融政策等复杂的方面。目前,取消限购对昆明楼市的影响有待观察,购房者的观望情绪比较强,购房意愿在往下走,但房价和销售量肯定会发生变化,至于幅度的大小要看市场供需双方博弈的结果。

  泛联房产总经理卞东晓:购房者盼“再降降”心态比较严重

  取消限购,作为一项地方政策调试,一直是一个“探寻、摸底”的过程,无论是市场层面,还是官方层面都存在这样的心态和行动。

  就市场层面而言,自7月以来,“取消限购”的消息就一直在市场层面有传播,只是一直未能得到官方的证实。而在房企、二手代理等机构及部分消费者群体中已经形成了一定的影响力,并且一二手的销售也出现了小幅度的上扬,但实际的反弹效果有限;而就官方层面而言,30余个城市取消限购,并没有遭遇中央层面的“强烈反对”,而昆明本身在经过一定的市场试行后,这一次可以算是“限购取消”的一个升级版本。

  就对市场短期的影响而言,个人的判断是并不容乐观。因为就整个市场层面消费者的“观望情绪”还一直在酝酿。在不少优质的投资者看来,在房地产投资领域,想要大有作为时机已过,他们“淡出楼市”的迹象越来越明显。对于真正有购房需求的购房者而言,他们的预期是不少开发商给的“价格并不到位”。为此,还能够“再降降”的心态比较严重。总体来看,“取消限购”促进立竿见影的成交效果希望不大。

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