保监会日前发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。而这同样意味着在老龄化社会行将到来的今日，养老与地产将发生更不可分割的“亲密关系”。“养老地产”，这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。

大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕，首创、华润、远洋等开始试水养老地产，泰康人寿、中国人寿等保险公司也逐步涉足养老地产项目，更有大小虾米房企踌躇满志欲在养老地产分一杯羹。但实际上，真正的养老地产却屈指可数，目前传统的养老地产开发模式在中国是行不通的。

国内养老地产三大现状

“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业，然而由于缺乏配套政策和监管，养老地产也面临着重重困难，甚至是死路一条。

《安家》监测同策咨询研究中心数据显示，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。另外，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比2000年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。

由此，催生养老产业的发力，特别是养老地产也跟着热闹起来。据不完全统计，全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法，这些远不能满足市场需求。

现状一、看上去很美

随着中国社会老龄化的迫近，“以房养老”话题再度升温，各方动作频频，自然也增加了民众对这一新型养老模式的期待。然而在这个远未成型的庞大市场面前，诸多企业都是在摸着石头过河，由于其发展模式的不明确、收益率的不确定以及相关政策法规的缺失，都将给养老地产的发展前景带来诸多变数。

现状二、成功者无几

看上去很美的养老地产，真正实践成功者，寥寥无几。养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让大多数房企不敢投入成本去做。但也有众多开发商依然趋之若鹜，就像无头苍蝇乱撞，而实际上他们是另有所图。

现状三、无复制模式

据了解，国内养老地产目前有三种主要模式：以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院；开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇；慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

揭秘养老地产四大惊天骗局

养老地产前景很丰满，现实却很骨感。近年来，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜。事实上，“养老”这块金字招牌还被用在它处，更有一些不法地产商用其来圈地甚至集资。养老地产是最大的骗局。

骗局一

传统观念中老人养儿防老

在数千年“养儿防老”的传统观念下，健康老人不愿意换地方也不愿意做大量投资，大部分都在家里养老。“中国99%的老年人都想居家养老，他们当中大部分也都是很健康的老人。”梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦认为。

或许观念是需要改变的，但是在国内现有条件下，养老地产的发展会受到传统观念的很大制约。

骗局二

价格太高令老人无法养老

从目前现有模式看，除购买养老保险产品外，也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住，起点缴费均相对较高，费用为200万元，也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出，该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。除了普遍收费高外，服务也相当差。

骗局三

成为一些企业圈钱圈地游戏

虽然目前市场上的养老地产项目五花八门，但依然难以获得老年群体的认可，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。

“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示。

养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。

而对于一些保险公司多是靠政策支持圈钱圈地，成为他们赚钱的工具和游戏。

骗局四

说养老金亏空是政府推卸责任

尽管一直强调新养老模式并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充。但在诸多问题的现实下，贸然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。

由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关。在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，催生养老地产，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。

开发养老地产的99%都是骗子

北京太阳城集团主席朱凤泊去年底表示，“一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子。”养老行业目前还有一个不成熟阶段，还需5-10年才能过去。我看朱凤泊还是太保守了，我看现在开发养老地产的99%都是骗子。

养老地产享受国家的优惠政策，在地价不断攀升的背景下，不少开发商打着养老地产的名号拿地，却改做普通住宅或者商业地产。对此，朱凤泊说：“这种太多了，一百个跟政府要地做养老的有八十个是骗子。不提做养老政府不给地，说做养老政府还把地价降低，你说这多好啊！”但是，这对养老服务业来说可悲。他指出，这是因为政府管控不够，建议在项目开始时按照普通房地产的土地出让金作为押金，若改变项目性质建成普通住宅出售，那么便没收押金；若真做养老项目便如数奉还，用钱做杠杆便可以解决这个问题。

朱凤泊讲的是骗地，从政府手里骗取大片土地后用作其他性质的开发。但实际上也有真正用来开发所谓养老地产的开发商，可依然不是广大百姓想要的。

如果您真想做真正的养老事业，你就该转行，从地产商变为养老院院长。否则几乎所有的养老地产开发商都是在玩概念。针对业界的“养老地产热”，任志强也认为，目前推出的养老地产概念存在重大缺失，那就是几乎所有的养老地产里都没有医疗机构参与。在中国，医疗资源都在政府的控制之下，而没有医疗机构的参与，就谈不上能真正服务于老人，因此现在提出的养老地产是个“错误概念”。

但同时，他也指出，中国养老地产占地产总量只有百分之一点几，中国的养老地产还很有前景。

所以，前景可期，现实很残酷，未来谁能走出一条正确的养老产业模式，非常期待……

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