未来实体商业和虚拟商业各分天下，但它们各分天下的前提是谁从内心真正拥抱消费者主权，尊重消费者的主权，借助渠道多元化、商圈范围选择的扩大、品牌对商场依赖性的减少，赢得生存空间。

　　未来实体商业和虚拟商业各分天下，但是它们各分天下的前提是能不能赢，不是谁打败谁，而是谁从内心真正拥抱一个“圈”，就是消费者主权。实体商业借助渠道多元化、商圈范围选择的扩大、品牌对商场依赖性的减少等变化，赢得生存空间。

　　我可以做一个论断，没有任何一个实体商业的失败是被电商打垮的，被虚拟商业打垮，一定是因为你没有尊重消费者主权。

　　我们总强调租金收入，但是要知道租金收入是怎么来的，租金取决于销售额和租售比。归根结底，购物中心是经营客流的，而客群的价值决定了商户的销售，进而决定了租金的贡献能力，同时我们要知道伴随着线上线下多渠道的冲击，购物中心不仅仅要分享品牌零售业在流通渠道里的毛利的一部分，把它让步。更重要的，我们要让它让步出一部分品牌附加值，之所以愿意让步，是因为我们的客群够精准、够纯粹，所以才愿意让步。所以购物中心不要满足于今天的销售很好，我们很富，我们一定要立足于让我们的购物中心贵起来，这个贵起来就是让我们的客人纯粹起来。

　　对于购物中心的经营，要进行观念上的转变。原来我们认为招商是核心。我们认为不管是经营手法还是盈利模式，都是B2B2C。对今天的运营商来说，必须要转过来，必须进行深度运营，深耕品牌、客群，做到B2C2B。

　　未来商业的运营必须要实现以品牌为主到以顾客深度体验为驱动的转变，所以在这里我们要强调的不是靠一个招商团队前期招满了，后期就能自然的存续。尤其是我们过多的重视了品牌新鲜度，有新的品牌第一时间进入，品牌新鲜度固然重要，但在未来，招商一招鲜吃遍天的日子可能要过去，这就对我们的一线运营团队提出了更高要求。

　　首先要有良好的体验。品牌毕竟在当前是商户体验的第一接触点，而且只有更好的让品牌各美其美，让品牌之间美人之美，最后在整个购物中心的平台上让小品牌为大品牌服务，才能最后实现价格诉求的一致性。

　　第二是物业细节。物业细节不仅仅是体感舒适、观感舒适，我们必须要让顾客六大感官在这里形成共鸣。购物中心作为公共空间，必须在实现社会价值和顾客价值的基础之上才能实现股东价值，所以在这里购物中心毫无疑问的要承担起社交、教育等功能。

　　我们既要有唤醒消费者尘封记忆的活动，还要有动漫卡通、展览类的活动。同时也要借助自媒体。今天大众媒体正在失去传统的魅力，之所以失去，不仅仅是因为大家关注的少，更重要的是它们不能够做到深度的传播。深度传播的前期条件就是内容营销。今天我们要做新媒体，要做自媒体，实际上是做内容，做推广也好，运营也好，招商也好，都是在做我们品牌的内容营销。

　　我们今天一直在说去百货化，但运营当中的精细化运营应该是百货化的运营管理。我们必须呼唤更深层次的、有效的品类管理和品牌管理。朝阳大悦城率先实现了在购物中心里引入卖场的品类管理策略，对核心业态、子业态和品类进行管理，把产业链向下游进行了有效的延伸。除了传统的线上管理、陈列管理、楼面管理，我们现在开始探讨SKU管理、POS系统的管理等。

　　（作者系朝阳大悦城总经理，整理自作者在第三届中国商业地产产业化峰会上的讲话）

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