备受关注的中国（上海）自由贸易试验区土地二次开发政策已经敲定。

近日，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国（上海）自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》（以下简称“意见”）。根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。

《意见》称，为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过补差价的方式转为综合用地。根据此前上海自贸区管委会新闻发言人朱民透露的信息，目前上海自贸区内有近5平方公里土地可以进一步开发。

而这也或将成为未来上海盘活存量土地的重要方式。

　鼓励综合用地

根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。

经过批准同意转型为综合用地的，土地权利人需要按照市场评估补缴土地价款。而对于综合用地出让底价的确认，则是由自贸区土地招拍挂办公室委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素综合确定出让底价。

其中，采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%。采取带产业项目挂牌出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准底价乘以其比例之和。而研发总部通用类用途部分的出让底价不得低于相同地段办公用途基准低价的80%。

而在供给方式上，综合用地主导用途不同，供地方式也不尽相同。例如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地；主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地。

同济大学土木工程学院测量与国土信息工程系教授石忆邵认为，相较于此前开发区经常使用的单一土地性质的模式而言，综合用地的效率更高。

此前上海自贸区内主要的开发公司——外高桥(600648,股吧)集团副总经理刘宏在接受21世纪经济报道采访时说，经过相应的调整和改造后，服务业的面积会增加，增加10%或者20%都有可能。

土地转型后存在一定的升值空间，一些中介机构认为这将带来不小的投资机会，单从租价上已可见一斑。

根据来自世邦魏理仕的数据显示，今年二季度，上海自贸区外高桥保税区内，研发用地平均地价为1万元/平方米，工业用地为8000元/平方米；厂房租金为1.4元/天/平方米，仓库租金为1.53元/天/平方米，研发物业租金为3.5元/天/平方米，写字楼租金为4.3元/天/平方米。

用地结构与产业互动优化

此前朱民在提及自贸区土地政策试点时曾表示，这项试点有望“可复制、可推广”，其认为，只不过上海自贸区先碰到这样一个区域问题，解决较迫切，因此先试点。

石忆邵判断，通过土地转型来进行二次利用将是未来盘活存量土地的一个趋势，并且建设用地内部进行转化的风险较小，可以进行相应的权力下放，“但仍要注意用地分类的细化和加强规划和监管”。

而这种综合用地的模式也可能会在上海进行推广，“未来肯定要提高集约用地水平，综合用地比单一用地效率更高。用地结构和产业结构的调整必须是互动的过程。自贸区产业结构调整后，用地结构与其互动优化。”石忆邵说。

在此前举行的上海第六次规划土地会议上，上海市委书记韩正称，上海市委、市政府已经明确要求规土局，建设用地规模必须只减不增、必须“负增长”，“零增长也不行，这是对上海负责”。

因此，上海未来将有大量的土地面临存量盘活，石忆邵认为未来将出现一大部分复合用地，“这符合上海目前大力发展服务业和战略性新兴产业的产业调整趋势，有些新兴产业需要用地，有些产业已经到了生命周期，这都可以通过土地的综合利用进行与产业结构调整相匹配的土地结构调整。”

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