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躺着也能赚钱时代的终结:房产企业玩起轻资产

https://m.biud.com.cn 2014年08月18日09:47 家居装修知识网  

“轻资产”这词,在房地产行业越来越红。

作为国内房企的龙头万科,近年来身体力行,实践着小股操盘的轻资产模式,其不停收缩战线,通过出让股权,将项目资产变轻:今年3月,万科把北京房山长阳九号地项目40%的股权作价2000余万元,出让给福州泰禾;2013年,万科把上海虹桥11号项目39%的股权转让给华威欣城。

当然,万科是让股不让权,万科的“小股操盘”强调,在多个财务投资人的情况下,不管项目是否存在控股股东,其他投资人无论是否控股,都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。这种模式也意味着,在同等的资产规模下,万科可以支持更大的经营规模,同时获得更大的市场份额。

这一招并非万科自创的,美国的老牌房企铁狮门、新加坡的凯德,都是这一方面的鼻祖。万科总裁郁亮曾经说过,在和铁狮门旧金山的合作,最大的收获就是铁狮门的品牌和管理输出经营模式。

铁狮门通过合资的模式,可以5%的资本投入,分享40%的项目收益。和铁狮门的合作无疑让万科看到“小股操盘”的魅力。

值得指出的是,在房企喊话轻资产的背后,是房地产开发的利润不断走低。相关数据显示,2013年房企利润仅12%~13%,并且这一水平还在不断下滑。

朗诗集团董事长田明直言,地价在涨,融资成本、建材成本和税收居高不下,房价则在往下走,留给企业的盈利空间越来越小,房企利润下滑将会是一个长期趋势。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言,传统的重资产,即买地、开发、销售的模式,不仅赚得少,风险高,扩张还特别慢。

但轻资产,在诸多开发商眼中,并非香饽饽。

一港资企业高层坦言,轻资产,简而言之就是品牌和开发能力的输出,这一点品牌企业十分具备优势。特别是当下,房地产市场低迷,不少企业有项目却没有资金,就可以和品牌企业合作,大企业通过少量甚至零资金投入,不仅收取项目管理费,还可以分享地块开发带来的收益。

但是对于中等规模的企业而言,知名度低,品牌缺乏溢价力,加上在采购、融资方面没有优势,导致中小企业在轻资产前只能望尘莫及。

有一个业内人士这样说,中国的房地产企业在过去的黄金十多年,大部分房企除了拿地以及有限的融资能力,其实什么都不会,这种企业很快就会被取代。“开发环节何其多,只要有一项专业能力特别出众的,就可以实现轻资产。”

陈晟直言,轻资产,说到底就看企业有没有拿得出手的东西可以输出,包括融资、产品设计、开发管理、成本管控甚至销售,房地产开发中的任何一个环节都值得输出。

融资能力特别强的,比如星浩资本,百分百通过基金的资金来开发,自己收取管理费的同时,分享地块升值和项目收益。

如果建造能力特别出众,就可以搞代建,比如绿城,绿城中国的代建收入在集团总收入中占比逐年走高,宋卫平新创立的蓝城,宣称把代建作为主营业务。

专门搞技术输出的,比如朗诗,通过绿色节能的技术,实现轻资产模式。

甚至,如果产品线知名度够高,也可以单纯的产品线输出,比如星河湾。

有房地产股权基金的合伙人直言,过去的十多年,房企的大环境太好了,只要有地块,躺着也能赚钱。但是时代不同了,大浪淘沙过后,是强者和智者胜出的年代,轻资产只是一个试金石,背后是对房企开发能力的终极考验。

 

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