“公司中期毛利率进一步下滑至21.8%，为2008年以来的最低水平，但公司的净利润率达到13.4%，与去年全年的13.5%接近，且高于去年各个季度水平。”面对万科A交出的2014年上半年成绩单，东方证券分析师竺劲表示。“不过，公司在毛利率下滑较大的情况下，净利润率同比却略有增长，主要与公司的轻资产运营模式相关。”
当天，万科A披露的中期业绩报告表示，报告期内，由于公司大部分结算资源集中在下半年，受结算周期影响，上半年公司的营业收入为409.6亿元，较去年同期略微下降1.0%；实现净利润48.1亿元，同比增长5.6%。
“我们看到，自2014年以来，公司投资收益占营业收入比重明显提升，高达3.2%，远高于2008年以来各期平均1%左右的水平，显示公司轻资产模式对提升净利润率提升有帮助。”竺劲如是说。
今年6月25日，万科H股在香港联交所成功上市交易。截至8月18日，万科H股收盘价为15.80港币，较B股最后交易日收盘价12.41港币上涨约27.32%。
相比之下，公司A股股价较H股则出现大幅折价现象。截至当天收盘，万科A终盘报收9.38元，较其H股收盘价相比，AH折价比例超过三成，约35%左右。
不过，公司总裁郁亮在当天举行的业绩发布会上表示，“万科B转H以来股价上涨30%的表现并未超出预期，期待万科H股的表现能让外界重新认识万科A股。”
值得一提的是，作为事业合伙人持股计划中的深圳盈安合伙此前已通过券商集合计划多次增持万科A股股票。
截至2014年6月30日，深圳盈安财务顾问认购了国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划，目前该集合资产已持有万科2.27亿股份，占万科总股本的2.06%，已成为万科A股的第二大持有人。
高地价下压缩投资
据万科A中报业绩显示，2014年上半年，公司结算均价10997元/平方米，略高于去年全年的10787元/平米，但结算均价仍处2010年以来的低位。
“近年来，在上市地产公司主要经营的核心一二线城市，地价的涨幅超过房价，使得全行业毛利率出现趋势性下行。同时，从万科较低的结算均价上来看，毛利率的下滑可能和部分低毛利项目的结算有关。”兴业证券分析师刘建刚认为。
与此同时，万科A的拿地策略亦变得愈发谨慎。“我们看到，公司自去年四季度就开始收缩投资，销售回款高于经营拿地支出；同时公司的土地储备绝对量发生下降，共计权益建面4282万方(含城中村改造)，低于去年年末的4495万方。”刘建刚直言。
广发证券分析师乐加栋也称，今年以来，万科A对于土地投资保持十分审慎的态度。2014年1-7月，公司按100%权益计算的土地投资价款约184亿元，仅占同期公司合同销售金额1142亿元的16%，无论是绝对量还是相对量均创下历史新低。同时，公司土地投资的权益比例也在不断下降，预计公司未来土地投资将继续保持审慎。
事业合伙人仍将增持
而对于万科A的事业合伙人计划，郁亮则坦言，“其目的就是不想未来有第三方掐住万科‘脖子’。现有2.06%的股份，这个比例还是有点低，未来事业合伙人还将持续择机增持万科股票。”
郁亮称，对于持股计划并未设定一定持股比例标准和时间安排，同时，全民合伙人制度确实会使部分中介、机构等难受，但旧的运营模式在当前环境下难以走下去，不做改变是不可能的。
郁亮表示，事业合伙人增持主要考虑以下因素：一是本金规模，资金来源与公司的经济利润，而经济利润则取决于公司盈利能力；二是杠杆，合伙人增持使用了一定的杠杆，未来会综合收益和风险使用杠杆；三是市道，市道不好万科股票低估就会继续买入。从目前来看，万科A的股价显著低于万科H股。
统计数据表明，仅从今年5月28日至6月20日不到一个月时间内，万科事业合伙人累计增持金额已近18亿元，为17.79亿元。
另据万科A今年中报披露，除了公司事业合伙人大幅增持公司股份以外，在公司AH股的前十大流通股股东名单中，众多资本大鳄亦现身上榜。
在公司A股前十大流通股股东名单中，新加坡政府投资(GIC Private Limited)在今年二季度重仓买入1.11亿股，位列公司第五大流通股东之位。
此外，全国社保基金一零三组合、RQFII——南方富时中国A50ETF、银华深证100、博时主题行业纷纷加仓。光大保德信优势也在今年二季度大举建仓6867.99万股，并跻身公司第十大流通股东之位。
而在公司的H股股东榜上，前三大外资机构惠理集团、JP摩根以及澳洲联邦银行也分别持有占H股比例15.74%、13.41%、9.74%的好仓。
据公司中报披露，上述三大外资机构期末持股分别达20697.5806 万股、17638.9797万股、12816.8775 万股，占公司总股本的比例分别为1.88%、1.60%和1.16%。
对此，海通证券分析师涂力磊认为，股东结构转变将对万科A未来估值国际化起到积极意义。
“万科A虽不是沪港通直接标的，但其行业龙头地位仍将吸引长线资金关注。” 涂力磊称。“我们认为，万科合理估值应该与H股龙头公司接近，对应2014年的合理估值应在7.54倍上下。”
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