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注资的算法傅育宁治下华润置地远大前程

https://m.biud.com.cn 2014年08月21日11:00 家居装修知识网

虽然华润置地上半年销售并不尽如人意，但在华润集团拟对其施行最大规模注资消息公布后，业绩的阴霾随即被冲淡。

8月19日，华润置地公告宣布，已与母公司全资附属公司签订备忘录。根据建议收购事项，华润置地将间接收购位于中国深圳经济特区及山东省的物业发展项目的权益，包括深圳大涌村项目、深圳三九银湖项目、济南兴隆项目及济南档案馆东四个项目。

上述项目的总建筑面积约580万平方米左右，据券商透露，注入的项目总值约200亿元。

事实上，此次华润置地注资案并非新鲜事，今年4月初，瑞信研究就曾估计华润置地有较大机会获得母公司深圳及济南项目，受此消息影响华润置地股价获提升。

而在公布上半年业绩之际，一并将注资后续消息公布，分析认为，一方面或是想降低外界对其低迷业绩的关注度；另一方面或也借机向外传达傅育宁执掌华润后的思路，提振外界对华润置地的信心。

注资的算法

数据显示，今年上半年华润置地合同销售金额约255.6亿元，仅完成全年销售目标的36.5%。

就业绩的完成情况，华润置地主席吴向东在中期业绩会上表示，虽然最终完成情况存在比700亿目标低的可能性，但不会降低销售目标。

吴向东透露，从年初开始，华润置地已根据不同城市、不同项目销售情况，对价格做了合理安排，希望藉此来完成销售。

目前来看，除通过合理安排保证销售外，将母公司成熟项目收购进来，以其销售来支持自身业绩也是华润置地的选择之一。

据悉，此次拟注入的四个项目均为已经拿到建筑规划许可证项目。四个项目中，有三个项目今年都会有销售贡献。

其中，济南兴隆项目已经开卖；深圳的项目总建筑面积有160万平方米，今年第一期能贡献几十亿元的销售额。

“总之只要具备条件的，公司都希望快一点销售，能对公司业绩有所支持”，吴向东在今年中期业绩会上如此回应。

对于此次注资，相关分析也指，资产的注入将改善华润置地今年的销售表现、毛利及纯利，并可于今年增加华润置地40至50亿元的合约销售额，同时改善毛利率及盈利水平。

虽然注资完成后能支撑业绩，但对于熟悉以孵化模式见长的华润的人来说这并不足为奇，因为华润置地近些年来的发展一直未脱离母公司的支持。

据了解，孵化注资一直是华润集团的运作模式，即集团在整体战略规划下，独自或联合PE共同为上市公司并购暂不具备盈利能力但具有发展潜力的项目，在孵化过程中由上市公司负责具体运营和管理，待项目培育成熟后再注入上市公司。

在房地产板块，据不完全统计，从2005年至今，华润置地通过定向增发吸收母公司的优质资产已达9次，注入资产总价值约400亿港元。

傅育宁的思路

资料显示，华润集团是集消费品、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等7大产业于一体的多元化发展公司。而华润集团之所以能玩转这7大产业，分析曾认为，与其颇具自身特色的多元化产业发展模式“孵化注资”分不开。

通过此次最大规模注资动作不难看出，新上任的董事长傅育宁在地产板块的发展思路上，或仍将延续这一模式。

傅育宁于今年4月接任宋林成为华润集团董事长。彼时，有分析曾指出，之所以选傅育宁为华润集团掌舵者，是因为华润和招商两集团相似，都为多元化发展的公司，而这种多元化公司的管理模式也恰为傅育宁所熟知。

具体到地产板块的发展，通过观察也不难发现，招商地产近些年的发展也同样有赖于招商局集团的支持，与华润置地情况相当。

除延续孵化模式外，据华润置地董事会主席吴向东在2014年中期业绩会上透露，傅育宁通过与华润置地沟通后，还结合华润置地自身发展方向、及市场变化提出了更多新的发展思路。

其中，金融与地产的结合就是新思路之一。据悉，所谓产融结合，就是从产业角度来挖掘其金融需要，比如华润去外面收购了一个项目，在有资金需求情况下通过发行信托等方式，把融资所得运用到项目上。

而金融与地产结合思路在此次拟注资案例中已有所体现。在此次公布的注资公告中，华润置地明确，受限于完成建议收购事项的先决条件，倘适用法规允许及在实际可行情况下，华润(置地)拟向合资格股东发售若干比例的股份(按比例基准)或其他金融产品。

据了解，华润置地之所以看重金融与地产结合的发展模式，更重要的是为华润置地未来庞大的商业盘考虑。

数据显示，截至2014年6月30日，华润置地在营投资物业总建筑面积达到250.21万平米，其中已开业万象城6个，五彩城3个，预计于五年内，华润置地旗下投资物业将全部建成。目前华润置地的商业地产占总资产的比例大概为22.2%。

另外，在傅育宁的思路中，还包括思考如何对电商带来的机遇和挑战，及考虑进入海外市场。

其中，应对电商为华润置地较迫在眉睫的策略，而进入海外市场则是较为审慎策略，需要半年甚至更长的时间。