日前，第三方机构同致行的监测数据显示，自2014年5月份开始，郑州商品住宅供需矛盾加大，供过于求现象明显，以近3个月的月均去化量来看，去化周期为8个月。

　　而随着郑州楼市取消限购，这一现象是否将得到改观?业内人士分析，对于郑州这样以刚需为主的城市而言，要想让楼市真正回暖，需要多方面的配合，特别是银行要放松房贷政策，另外还要积极发挥市场的调节作用。

　　库存攀升，楼市供过于求

　　郑州住房限购正式取消已经过去一段时间，记者走访市区部分楼盘发现，虽然项目销售人员都将限购取消作为利好，但实质性的涨价并没有出现。

　　“郑州楼市目前供过于求的态势很明显，所以即使取消限购，只要限贷政策仍然没有改变，整个市场就不会发生太大的变化。”一位业内人士分析。

　　而第三方机构同致行的监测数据显示，2014年7月份，郑州市商品住宅依然呈现出供过于求的状况，月度供应量93.15万㎡，环比下降6.28%，同比上涨65.95%;商品住宅销售面积53.14万㎡，较6月上涨约8万㎡，成交量略有反弹;本月供需比达1.75，较6月份2.2的水平有所下降。

　　2014年5月份以来，郑州商品住宅供需矛盾加大，供过于求现象明显。截至7月底，郑州商品住宅整体库存量达397万㎡，以近3个月的月均去化量来看，去化周期为8个月。

　　刚需为主

　　80~90m2户型依然热销

　　数据显示，2014年7月，郑州商品住宅各面积段的销售中，依然以80~90m2的刚需型住房为主流，此面积段商品住宅销售面积21.15万m2，环比增2万m2，占商品住宅销售面积的39.8%，环比降2.6个百分点。销售均价8237元/m2，价格在近几个月内一直保持较为稳定的水平。

　　其次是120~144m2的改善型住房，本月销售面积达9.61万m2，占本月商品住宅销售面积的18.7%，较6月份增加0.3万m2，但占比较6月份下降2.6个百分点。

　　综合来看，本月各面积段商品住房销售面积较6月均有不同程度的增加，但增幅较为明显的是80m2以下的中小户型，其中60m2以下的本月成交2.19万m2，占比4.1%，较上月增长1.37万m2;60~80m2面积段本月成交5.69万m2，占比10.7%，较上月增长了4.3个百分点;144m2以上面积段销售面积较上月略有上涨，占比基本不变。

　　而从价格方面看，2014年7月份，商品住宅成交价格段依然以7000~8000元/㎡为主，本月成交1960套，占比36.5%。相比之下，6月份此价格段共计销售1443套，占比32.2%，不管是套数还是占比，7月份均有提升，代表项目有城开绿城绿园、泰宏建业国际城、升龙城、万科城等项目。

　　以上数据都表明，郑州楼市供求结构虽然有一定变化，但支撑市场发展的仍然以刚性需求为主。

　　限贷才是楼市“紧箍咒”

　　数据证明，郑州楼市在取消限购后并没有发生大幅反弹，这似乎从侧面表明，影响楼市的关键不在于限购，而在于限贷政策。

　　此前，就有开发商曾说过，面对楼市供应，刚需群体不是缺乏购买资格，而是缺少购买资金。新的市场环境下，调控新政的出台，无论你的理解是供应格局的调整，还是销售环境的放松，如果没有对应资本的支持，楼市想走出低迷，势必还要继续等待。因为，限贷比限购更关键。

　　业内人士还表示，限购政策维持了3年多，已经把投资、投机的这部分“水分”挤压出去了。松绑限购，在个别城市短期效果显著，成交出现反弹，但大多数城市即使松绑了，对楼市也基本没什么影响。当“限购”和“限贷”这两只手能够同步的时候，相信效果会立竿见影。限贷不调整，楼市难回暖。

　　而近日记者在郑州房贷市场了解到，目前各银行首套房贷利率都在基准利率基础上上浮10~20%，也有个别银行对个别品质楼盘特批为基准利率，但是此情况下各银行对贷款客户的信用等级及资金流水普遍要求较高。

　　业内人士介绍，今年楼市陷入调整的重要原因，是房地产信贷持续偏紧，虽然央行和银监会分别在5月和6月表态支持首套房贷款，但商业银行没有任何实质变化。最近一大批城市取消限购，给市场注入了正向的预期，如果银行能给优质购房者适当的利率优惠，将对楼市的稳定起到重要的作用。

　　限贷放松将成地方救市利器

　　“金融杠杆是商品房交易量快速增加的决定性因素。大家也很清楚，仅仅解除限购并不能‘救市’。所以，如果资金面没有很大改善，房地产市场交易量大增、房价过快上涨的情况也不大可能出现。”郑州同致行副总经理曹庆伟表示。

　　在他看来，限贷放松会成为地方救市的一大利器，由于限贷政策调整并不受地方政府控制，短时间内很难解除限贷政策。同时，我们目前看到的情况是，出于对风险控制、商业利益等多种因素的考虑，信贷资源对房贷尤其是首套房贷难以实质性倾斜。虽然部分城市出台了首套房利率优惠等措施，但往往还是有很多门槛限制。

　　中国指数研究院也认为，采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。但需要注意的是，以行政手段强制规定利率有悖于金融改革市场化方向，绍兴此次调整的效果尚待观察。对其他城市来说，如何鼓励金融机构向个贷业务倾斜，将是解决问题的关键。此外，由于此前长达3年的限购对改善性需求造成了一定程度的误伤，一直以来严格执行的“认房又认贷”二套房认定标准原则或将在部分城市有所松动。

　　“在地方政策频繁放松的同时我们也要看到，中央仍在继续坚持差别化信贷原则，并一再强调其对保障合理自住性需求的重要性，投资投机性需求将被持续抑制，全面放宽多套房贷暂无可能。”上述机构指出。

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